大消息！棚改貨幣化停批，三四線樓市變天
來源：財經記者站 報道
關於樓市，這條新聞最近比較受關注。
6月25日下午開始，一條傳聞稱國開行總行棚改項目合同簽訂審批權回收總行，全國一刀切。市場一陣驚慌。26日，房地產及相關的鋼鐵、水泥板塊出現了較大跌幅。
隨後，市場傳來多個版本，有的承認，有的否認。
25日晚間，國開行新聞辦公室出面回應稱，今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。
據國開行提供的數據，截至5月末，國開行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。目前各項工作正在有序開展。
國開行的聲明，沒有進行任何的闢謠，只是陳述一下歷史，屬於答非所問，按傳統，這就等於是默認了媒體的報道，有可能不久會推出新政。
據權威媒體證券時報報道，多位消息人士處獲悉，國開行內部近日正在重新全面梳理授信白名單，強化業務風險管理，受此影響，不少尚未審批通過的新增項目被暫停，但已獲批的存量項目仍在繼續執行中。
據了解，國開行此次重新梳理授信白名單、強化風險管理是面向所有業務，不僅針對棚改項目。目前，新棚改項目基本暫停審批，但已經在放款的存量項目還會正常發放。
21世紀經濟報道記者從國開行人士處核實到，國開行分支行暫停棚改項目審批，且審批許可權上收總行屬實。所謂「棚改」，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。
「本來我們大部分中長期項目審批許可權就在總行，而且要看金額。現在是說棚改項目的審批權全部先上收，新項目基本暫停審批，但已經在放款的存量項目還是照常。」上述國開行人士表示：「至於未來還批不批，現在還不知道。」
也就是說，這輪三四線房價的發動機要停批了。
01貨幣化安置
國開行的數據，直接對應央行的PSL放貸規模。
所謂PSL，專業名稱為抵押補充貸款，是指央行以抵押方式向商業銀行發放貸款，合格抵押品可能包括高信用評級的債券類資產及優質信貸資產等，是一種基礎貨幣投放工具。
這個PSL是在2014年4月創設，當月，央行通過PSL工具為國家開發銀行支持棚戶區改造提供了1萬億元的資金額度，資金利率為4.5%。
從今年PSL的新增數量來看，今年1-5月份達到了4371億元，對比國開行今年1-5月份發放棚改貸款4369億元，非常吻合，也就是說，PSL相當部分去了棚改貸款。
2017年PSL貸款總規模才6350億元，而2018年棚改貸款資金增速非常高。即便對比2016年，這個數據也不遜色。2016年當年PSL規模才9714.11億元。如果按照現在PSL速度，今年新增棚改資金將首次超過1萬億。
什麼是PSL？這和房價有什麼關係？當然，有關係。而且，這可能是造成三四線城市房價的動因。
我們知道，城中村棚戶拆遷，以前一直是實物置換為主，以房換房。但從近年來開始，貨幣化安置成為一種主流模式。
有幾組公開數據：住建部副部長2017年2月介紹，2016年棚改貨幣化安置比例達到48.5%，比2015年提高了18.6個百分點。2017年的數據並未公布。不過從地方樣本來看，貨幣化安置的比例很高。數據顯示，2017年上半年，江蘇22個縣（市、區）棚改貨幣化安置比例已達到100%。
2017年6月住建部等《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中明確指出，在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區改造要以貨幣化安置為主，避免重複建設。
棚改貨幣化安置，簡單點解釋，就是國家向三四線城市撒錢。央行通過抵押補充貸款（PSL）把錢給國開行，地方政府再把錢給棚改區居民，換來棚改土地。棚改居民沒地方住只能跑去買商品房，開發商的庫存減少，再把賣房的錢拿去拍地，地方政府拿到土地出讓的錢還掉國開行的貸款，形成一個閉環。
如果實物安置過程，不增加基礎貨幣投入也不增加槓桿貸款。但貨幣安置則不同，對地方政府而言，他們還有政績的考慮，貨幣化拆遷，意味著中央貸款支援他搞大拆大建，原本艱難無比的城中村改造，在大筆的現金之下馬上就順利成交了，地方官有強烈的衝動迅速推進棚改。
棚改貨幣安置過程中，拆遷戶補償的資金+銀行貸款迅速膨脹成更龐大的購買力推波助瀾，因為市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者，加上去庫存、信貸等各種政策疊加，使得在過去3年，房地產市場持續上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現在的大部分三四線城市，三四線城市又推動一二線板塊輪動。
也就是說，瘋狂的棚改拆遷，從國開行拿到大量的現金，這些現金給予了棚改戶之後，他們只有一個選擇，就是拿這些現金去買房。大拆大建加上大補貼，從而徹底激活三四線城市的樓市，引發新一輪的全民搶房潮。
這也是這幾年三四線城市房價瘋狂漲的源頭，PSL可謂是本輪房價暴漲的發動機。
02三四房價暴漲
這一兩年，我們只要稍微與三四線城市的同學朋友接觸，他們反映無一例外的都是：房價暴漲。
這裡有幾位棚改親歷者的說法：
「我們宜春之前公務員小區3000一平米都沒有什麼人要，現在的房價漲太高了基本翻了一倍！有些甚至超過一萬多了！離譜得厲害！」
「一個五線城市，沒有支柱產業。去年我這裡棚改2016年一般小區也就3000多，東區5000左右。2017年四五月份棚改消息發出，那房價直往上漲。以前的爛尾樓，也買的很火爆房產證都不會有，從倆千多漲到5000，東區從5000漲到七八千，真叫一個噎心。就因為棚改我們這也有先借親戚朋友錢，坐等棚改還帳，比比皆是。」
」我家鄉四川自貢，一個五線城市，沒有支柱產業，由於這個棚戶改造，現在開的新盤都在7500以上。好點的地段9000以上，串串炒房的也多，買來新裝一下價格就上萬。拆遷戶賠的也高，一般8000以上。貨幣安置少10萬，在自貢本地買房多賠10萬。最慘的就是剛需的人，現在隨便整套房子動輒上百萬！我們這個地方工資拿3000左右的一大把！「
現來看看媒體的報道，隨著如今房地產大潮席捲全國，房價暴漲下三四線也回不去了，房價紛紛過萬，甚至超過2萬，在山東就有這麼一個四線城市，房價超過2萬，它就是聊城，一個四線城市房價秒殺眾多新一線城市，樓市瘋狂，是有錢人太多，還是房價飄了？
或許有人認為不可思議，四線城市房價兩萬多，可是事實已經就是如此，聊城的經開.英倫花園均價已經達到20000元/平，順合廣場在售均價為30000元/平，中央帝景6號樓熱門樓層的開盤價19497元，而二手房均價破兩萬更是很多，鳳凰苑小區、潤景苑等，而且只是普通住宅，並不是別墅。再看看經開.英倫花園15年初房價僅為5300元/平，房價已經漲了近4倍，房價瘋狂暴漲下，買房變得越來越難，動用六個錢包不說，甚至房貸還需啃老。
正是各地爭先恐後的申請貨幣化棚改，大量的資金被被國開行投向了房地產領域，於是我們看到了諸多地產奇觀，一方面是中央嚴控房價，一方面是市民連夜排隊全款搶房。
近期，中央頻頻出手調控房價，前一段時間剛剛推出了不動產全國聯網登記打擊炒房客，24日西安宣布禁止企業在限購區域內購買商品住房，25日長沙也宣布該政策，預計後續會有更多城市跟進。
現在又冒出了國開行打算收緊貨幣化拆遷。有分析人士指出，可以明確認為，對於各地的房產過熱，全款搖號買房屢上新聞已經到了中央無法忍受的地步了，頻頻約談還無法壓制房價之後，終於開始出重招了。
03三四線房價變天
這一輪三四線城市房價上漲，貨幣化棚改可謂「功不可沒」。
目前，個別區域貨幣化安置比例將有所下降，這在山東、湖南、江西等地區政策方面早有體現：山東已取消棚改貨幣化安置獎勵，湖南採取差異化棚改安置方式，針對房價上漲壓力較大的市縣取消貨幣化安置優惠，江西同樣針對供需矛盾突出的市縣要求加大實物安置力度。
那麼，棚改變局將會對三四線城市房地產市場產生什麼樣的影響？這裡有些分析師的觀點：
申萬宏源宏觀李一民指出，在PSL明顯收嚴後的2-3個月開始，會顯現出對房地產投資的壓力，對三四線城市銷售、房地產開發投資會形成壓力。
華創地產袁豪團隊則表示，他們調研的三四線城市的樓盤的拆遷戶佔比從2017年的20%左右下降至2018年的10%左右，棚改貨幣化安置比例的下降也並沒有快速讓這些城市的銷量下跌，成交表現依然活躍，主要原因在棚改貨幣化去庫存之後的城市需求激活。
中信建投房地產分析師陳慎也認為，棚改貨幣化的啟動帶來三四線城市庫存結構難得的緩解，我們統計全國重點80大城市的庫存較歷史高點下降了近30%。其實除了棚改需求，更需要關注的是各線城市市場的內生需求也迸發，三四線城市調研顯示80%需求是來自於本地改善性需求和周邊縣鎮城鎮化，低庫存疊加流動性的持續改善，更多城市需求對於棚改的依賴度是有所降低的。
中信證券固定收益部首席研究員明明認為，2018年棚改計劃目標分配出現了調高個別省目標，調低多數省目標的特徵，今年PSL投放大幅超去年同期，投資方面一定程度上支撐房地產投資，給債市壓力，但年初棚改發力期之後，下半年貸款投放或減弱；在政策方面，部分省份採取控制棚改成本、取消貨幣化安置等措施，預計棚改貨幣化安置比例上升有限；在需求方面，2015-2017年棚改貨幣化透支了三四線城市住房需求，2018邊際弱化有所體現。綜上，我們維持10年期國債收益率中樞降至3.4%-3.6%區間內的判斷。
我們大致可以得出三個結論：第一，棚改不會被一刀切叫停。
2020年就是棚改收官之年，如今全國棚改項目已經完成大半，未來的存量已經沒有多少剩餘，棚改顯然沒有半途而廢的道理。必須承認，棚改是民生工程。問題不在於棚改，而在於過多的貨幣化棚改，在於將普通房子搪塞其中的大拆大建。
第二，棚改貨幣化安置將會逐步退出。
實物安置，拆多少補多少，不會新增資金來源，反而由於土地集約化利用，市場上的住房供給有增無減，房價最終會被供求關係平衡下來。與此對比，貨幣化補貼，則是利用拆建之間的時間差，給拆遷戶發放大量的真金白銀，去追逐市場上本來有限的庫存，進而攪熱樓市，引發全民性搶房。所以，棚改貨幣化安置的負面效應正在一一呈現，弱化貨幣安置，順理成章。
第三，棚改完成之日，就是三四線房價爆雷之時。
棚改貸款大收縮，已經給三四線城市警示了風險。等到棚改完成之際，那麼風險就會一一釋放。屆時，基本面一塌糊塗的三四線城市，房價怎麼漲的，很有可能怎麼跌回去。
不管是一二線還是三四線，房價也不能過快地增長，如果漲幅過高，產生的壞處：第一是居民債務率提高，因為貨幣化安置對於當地居民來講僅僅可能夠首付，必須銀行貸款，居民債務率過高，當地經濟發展水平有限，債務風險較高。第二三四線城市房價漲幅過高，會導致一些剛性需求不能滿足，比如年輕人結婚等，由於三四線城市收入有限，過高的房價讓他們望房興嘆，這樣反而抑制了需求。貨幣化安置並非來源於老百姓的有效需求，沒有真正的來自於產業和收入增加的需求，這種購買基礎很虛弱，容易形成泡沫。
今年不少三四線城市居民抱怨房價漲的過快，已成為一種廣泛的民意，但願這次能對瘋狂上漲的樓市降降溫。
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