碧桂園「嚇跌」背後：三四五線投機者已成待割韭菜
文｜葉書利
央媽放水之下，本是對樓市利好之事，然而因棚改退出之言，房企股被嚇成一片跌聲。這種跌聲的背後赤祼祼地折射出這波三四五線房價上漲完全是「炒」上去的，缺乏市場支撐。
放水之下，房企股因何被嚇跌?
24日央媽降准放水，當時市場普遍認為25日股市將飄紅，尤其房企股。然而25日、26日，房企股卻跌聲一片。
以三四五線樓市之王碧桂園為例：香港上市的碧桂園，25日下跌超過4%，26日繼續下跌6.65%，兩天之內，股價下跌超過10%，可謂慘不忍睹。
為何放水利好卻換來房企股的下跌，主要緣於市場上的一則傳言：棚改貨幣化將逐漸退出。
為什麼一則棚改退出傳言便可讓碧桂園們大跌？主要緣於一個原因：2016年930後，廣大非環一線三四五線房價的上漲，基本緣於央媽通過棚改貨幣化的定向放水給催漲的，這種上漲是沒有人口流入、經濟基本面等支撐的泡沫化上漲。
具體來說，為了給廣大三四五線政府的地方債務解壓，央媽創造了棚改貨幣化的定向放水方式，即國開行將向地方政府放款，地方政府拿到錢後，通過棚改拆遷方式，將現金補償給拆遷戶，讓他們去市場上買房。市場上買房的人多了，房價便上漲了。房價上漲了，地方政府賣地時的地價也暴漲了，因此地方政府的賣地收入便上漲了，待有錢後將款項還給國開行。
這是一個天才式的去庫存模式：國開行給地方政府放出一筆錢後，最後地方政府把這筆錢還給了國開行。但這筆錢如此一流通，當地房價上漲了、地價上漲了，地方政府的債務壓力便減少了。
值得注意的是，為了三四五線樓市的去庫存，央媽這波定向放水量是非常龐大的：2015年12月中央經濟工作會議確立了樓市去庫存戰略後的2016年和2017年，因為棚戶區改造，大約超3.6萬億資金湧入市場，主要是三四五線樓市；而2018年第一季度約3000億，根據全年棚改目標，預計全年投放不會低於1萬億。換句話說，2016年-2018年，因為棚改，央府向樓市投入了約四萬億天量資金，這些資金投向三四五線城市樓市。
也就是說，2016年930後，廣大非環一線三四五線房價的暴漲，命根子在於定向放水的棚改貨幣化安置，並不是緣於城市基本面的支撐。因此當25日傳出棚改退出傳言後，相當於直接打擊到了三四五線樓市的七寸。而2016年930後，伴隨一線、環一線和強二線的高壓調控，以碧桂園為代表的房企，其業績主要來源於三四五線樓市。此時三四五線樓市糧倉傳出棚改退出之言，房價能不嚇跌嗎？
A,鑒於棚改貨幣化安置方式催漲了房價，貨幣安安置方式可能會變成實物化安置，這對三四五線樓市絕對是重大利空。
B,棚改項目的審批權已從國開行支行手上拿走，可能意味著接下來棚改規模會逐漸且溫和地萎縮，這對於三四五線樓市也是重大利空。
鑒於上述兩點，所以國開行25日回應傳言後的26日，一些房企的跌幅不但未止住，反而進一步擴大，如碧桂園等。
三四五線房價已炒得如此扭曲
從中國人口流動規律來說，業內不少人認為2014年已是中國三四五線樓市的頂點處，然而後來的棚改式定向放水卻強行扭曲了這些地方的房價，目前已扭曲到近乎變態的程度。
以5月中國樓市版圖為例：丹東新房房價環比漲幅第一，而烏魯木齊二手房同比漲幅全國第一。
與「房價漲幅第一」形成鮮明對比的是，丹東不管是人口增長還是經濟增長，皆處於嚴重下滑階段。
以人口來說，目前丹東的人口在持續下降中：2017年年末的丹東總人口為235.2萬人，人口增長率是-0.26‰。實際上，從2010年到2016年，丹東人口持續減少，流失了28%。與人口流失相比，更為嚴重的是丹東表現出較為嚴重的老齡化態勢。截至2016年底，60周歲及以上戶籍老年人口超過20%，高於全國16.7%的平均水平。
丹東的經濟也在掙扎中：2018年的第一季度丹東的GDP增長率是1%，全國倒數第一。
也就是說，一個GDP全國倒數第一，且人口嚴重流失的丹東，5月新房房價環比漲幅卻是全國第一，這不扭曲嗎？
烏魯木齊也是如此：烏魯木齊2014年政府工作報告和2017年政府工作報告的官方內容顯示，2014年末烏魯木齊人口353萬，2017年末已下降到222萬。換句話說，三年間人口流失近131萬，平均每年人口流失近44萬人口。這樣的一個城市，正常的話，房價應該暴跌，但5月烏魯木齊的二手房房價漲幅同比全國第一，這不扭曲嗎？
不管是丹東還是烏魯木齊，扭曲的背後皆是房炒不住的結果。這樣的樓市的最終結局，早已寫好：短期炒得變態，中長期跌得慘烈。
自2016年930後至今近兩年的扭曲式發展後，時下中國樓市接下來的兩大主題應該是這樣的：
A,三四五線樓市如何慘烈地死去。
正如業內所言，如果今天棚改退出，中國三四五線樓市二手房市場會一下子多出幾百萬套的拋房者，樓市會直接掛掉。在防止系統性金融風險的大背景下，這不是央府希望的結果。因此更可能的結果應該是，接下來，三四五線樓市會上演凍結流動性的大戲，即通過限售等方式將樓市凍結，然後關門打狗，以實施安樂死。
一則棚改退出傳言便嚇得房企股一片綠油油，甚至連三四五線之王的碧桂園都被嚇出超過10%的股價跌幅之下，三四五線樓市的財富美夢該醒醒了，因為這些樓市的盛宴是如此的脆弱和不真實，只是一場人造的海市蜃樓，一定是來也匆匆，去也匆匆！
B,一線、部分強二線及環京等房價已下跌過15%的價值城市，今年國慶後，尤其2019年後，大概率可能會迎來新一波的上漲期。
2016年930後，中國樓市最變態的地方在於，非價值城市在漲，價值城市在跌。直到今天，中國樓市已形成了逆板塊輪動的壓力，即在全國200個縣城房價超過9000元的背景下，包括一線、環京、部分強二線，在已下跌15%以上的背景下，房價顯得太便宜了。因此接下來，這些城市的房價會面臨市場化的向上修復壓力。
在這樣的扭曲式樓市亂世中，勿以短期漲跌論成敗，也許今天紙面上的財富上漲正是最大陷阱所在。
切記，站在時下的節點處，中國樓市的購房風景線是這樣的：有人以黃金價搶白菜，有人以白菜價搶黃金。待大潮過後，有人會大笑，有人會跳樓。
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