60年漲了500倍！清末上海的地價為何像吃了興奮劑一樣躥升？

作者：金滿樓

十九世紀七十年代後，隨著蘇伊士運河的開通及電訊、船舶等方面技術的突飛猛進，中西方貿易也隨之日漸擴大。

作為其中的商業樞紐，上海的工商業也日趨繁榮，租界內外的常住人口不斷攀升，至清末已經突破百萬大關。

對此現象，1898年4月22日的《申報》曾報道說：

「英、美、法三國租界創自道光之季，而房屋則盛於咸豐、同治間。……自是以後，房屋日多，昔日之衰草白楊變成平沙大道，未幾而平沙大道之旁即成列肆市集。」

人口膨脹，地價也跟著暴漲。據統計，在1865年至1866年間，租界人口佔全上海人口的22%，而當時的租界面積不到全上海的1%，其地價也由最初的每畝20兩漲價到500兩，之後又迅速攀升到1318兩。

1875年，工部局重估地價為平均每畝銀1459兩，比十年前翻了近3倍；到1881年，並非租界中心的楊樹浦一帶由每畝七八十兩漲到二三百兩，新閘一帶由銀百兩漲到五百兩。

1890年，租界內地價攀升到每畝均價3871兩，1903年至4603兩，到1907年更是達到9606兩，較最初翻了數百倍不止。

以租界中心的跑馬場為例。1848年時，以麟瑞洋行大班霍格為首的5名英國商人成立上海跑馬總會，其以每畝10兩銀子的價格在現南京路、河南路處永租土地81畝修建了上海第一個跑馬場。

6年後，該跑馬總會將這一跑馬場以每畝超200兩的價格出售，隨後在浙江中路、南京路兩側以9700兩銀子的代價圈地170餘畝。

1861年，第二個跑馬場以10萬兩銀的價格出售，最後在現南京西路、西藏中路一帶圈建了號稱「遠東第一」的跑馬場（即現在的人民公園、廣場一帶）。

租界開闢之前，當地官府在房地產方面的收入微薄。如康熙二十一年（1682年），上海縣房地產交易稅銀不過600兩，嘉慶十六年（1811年）也僅為1354兩。

租界開闢之後，房捐和地稅成為租界當局收入的主要支柱，通常要佔到半數甚至七成。由此，房地產商也成了租界當局最受關照的「財神爺」。

開埠之初，上海的房地產業務大多由從事貿易的洋行如沙遜、怡和、仁記等兼營，而這些洋行很多是靠販賣鴉片起家；

另外一些則是憑藉租界管理上的特權，每逢有市政建設的計划出台，這些洋行往往聞風而動、搶先圈地，由此聚斂了驚人的財富。

民國年間最著名的上海大地產商哈同即為其中一例。1873年，猶太人哈同來到上海，其最初不過是沙遜洋行的看門人，之後又做過跑街、倉庫管理員、收租員等。

因為工作勤勉、頭腦靈活，哈同後來被提升為地產部經理。1885年中法戰爭後期，法軍在鎮南關等地慘敗，茹費理內閣隨即轟然倒台。

消息傳到上海，法租界內人心大震，一向趾高氣揚的法國領事館甚至掛起了俄國旗幟。因擔心清廷收回法租界，法租界內地價迅速下跌，沙遜洋行管理層也做好了撤離的準備。

此時，唯有哈同力排眾議，其認為中法必將以議和而告終，這一非常時期非但不能撤離，而且應趁低價時多多收購土地。

一番思慮後，沙遜洋行接受了哈同的意見並收購了茂名路、淮海中路至長樂路一帶土地，之後的國泰電影院、錦江飯店、蘭馨大戲院等知名建築即興建於此。

果不其然，清廷很快與法國簽訂和約，法租界也仍如往昔一樣熙熙攘攘。經此一役，沙遜洋行獲得了巨額的利潤，而哈同本人也在上海地產界贏得了盛譽。

1901年，哈同脫離沙遜洋行自立門戶，其開設的哈同洋行經過十餘年的發展後，最終將半條南京路收入囊中。

當時，南京路兩旁的大樓、里弄以「慈」字命名的如慈淑大樓、慈裕里、慈慶里、慈順里等，都是哈同洋行的產業。

由此，哈同一舉超過老東家沙遜家族成為名副其實的上海「地皮大王」，一首童謠也不脛而走:

「哈同、哈同，與眾不同；看守門戶，省吃儉用；攢錢鋪路，造福大眾；築路、築路，財源亨通！」

童謠里說的「攢錢鋪路」，指的是哈同斥資六十餘萬兩白銀在南京路上鋪設鐵黎木，以改善交通並迅速提升其在南京路一帶的房產價格。

至於「築路」，則是哈同利用政界關係，其預知了租界當局制定的「越界築路」計劃，由此搶先用低價大量購入「越界築路」兩側土地並建造大量房屋。

等到越界馬路開通，人口湧入，地價暴漲,，財源自然滾滾而來！

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