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棚改項目審批要暫停了？

這兩天，國開行收緊棚改融資的新聞襲擊了市場，地產股大跌。

財經大V曹山石在其Twitter上爆料，「各地PSL審批暫停，回收國開行總行，等待新政策。」

消息甫一出來，就吸引了眾多的流量，畢竟棚改以及棚改貨幣化安置，是這一輪房價暴漲的助推器，尤其是對於三四線城市而言，力量更為強大。

像深耕三四線城市的碧桂園深受影響，兩日連跌，跌幅超過13.51%，市值減少了465億。

國開行之後解釋說，其實年初開始，地方棚改辦和國開行的合同審批權就已經上移，他們已經開始在重新梳理授信的白名單，有不少尚未審批通過的新增項目被暫停了，已經獲批的存量項目在繼續。

這個消息讓很多人心焦，如果棚改要涼，房價還在漲，那要不要繼續買房？

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2月份的時候貓姐寫過一篇文章《老家三四線城市房子大漲，價格到頭還是剛起步？真相扎心了》，對棚改刺激下的房價有過深度的分析，簡要回顧就是這麼一個邏輯：

過去幾年，三四線城市蓋了很多樓，產生了很多的庫存無法消化，因為地產商的資金很多來自於金融機構，蘊含了比較大的金融風險，在「去槓桿」、「去庫存」、「房住不炒」的大原則下，三四線城市房地產去庫存的進度加速，其中比較重要的措施，就是棚改。

棚改計劃其實是一個民生工程，有超過1200萬戶城鎮低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚戶區中，各地還有不少「城中村」、城鎮危舊房，棚戶區房屋破舊擁擠，廚衛設施不全，有的甚至存在安全隱患。棚改給予這些人群貨幣化補償安置，同時對危舊房拆遷。

但這個計劃需要很多錢，於是2014年的時候，為解決棚戶區改造的資金問題，央行創設了PSL（補充抵押貸款），並通過國開行等機構來發放。PSL的流程是這樣的：

透過這個計劃，很多錢流入三四線城市，市場有了新資金，也產生了大量需求，大量的庫存房就這樣賣出去了：

如果按照2018年頭五月的增速計算，PSL資金全年破萬億並超過2016年的高峰數據並不成問題。

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資金給力，直接帶來的後果就是房價大漲。

在過去幾年，棚改貨幣化安置的比例大幅提高，2016年就達到了48.5%，江蘇省22個縣在2017年上半年的貨幣化安置比例達到了100%。

像山東是全國棚改力度最大的省份：

與此相關，山東各地房價的漲幅也是非常迅猛，貓哥之前文章說過，像聊城這種平均工資三四千的城市，房價妥妥的一萬三四，高的接近兩萬。

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這還不是個例，參與棚改的城市房價紛紛上漲，一兩年時間房價翻番的比比皆是，人人癲狂，見面都是聊房子，買不買？買哪兒？

端午節假期，貓哥回了一趟老家，走了幾個售樓處，深切地感受到了三四線城市房價的兇猛。

貓哥的老家在一個並未受到很多關注的四五線城市，在城市排行榜中毫不起眼，在各種房價上漲的新聞報道中也很少被提及，但是房價的上漲速度與熱點城市一樣瘋狂。老城區住宅基本處於飽和的狀態，現在主要發展新城區和開發區。

開發區是近兩年的重點，拆遷、蓋樓，然後區里的黨政機關由主城區全部搬遷至開發區，有了區政府的加持，開發區的房價也是一路躥升。

貓哥去年國慶假期諮詢過一個公寓項目，40年產權，當時單價已經在6000左右，現在直接漲到了7888，還沒什麼挑選的餘地，因為「只剩4套，愛買不買」。

而早些年新城區的發展也不順利，頭幾年基本是「鬼城」狀態，但現在完全是另一番景象。萬達廣場附近是一大片空地，不過中介告訴貓哥，這一片已經做了規劃，一些知名的地產商要過來建房了，而且是高端住宅。

在問到價格的時候，中介說：雖然開盤價還沒定，但是單價不過萬的話，怎麼好意思賣呢？

不過這種漲幅放到全國完全排不上號。很多不知名的縣市在房價漲幅上都不遑多讓。

過去一年多，總體的情形就是這樣的：一線城市高，二線城市漲，三四線城市高漲。

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但此次棚改PSL審批許可權上移，是一個樓市走到十字路口的顯著標志，劃四個重點：

1、對於新增授信的審核肯定要比地方上更加嚴格，可以預計資金面顯著收緊，動力大減；

2、很多地方在考慮將「過去以貨幣化安置為主的方式，改為未來以實物安置為主」。今年年初的時候，「棚改大省」山東省的住房城鄉建設會議上就提出了房產新政，提出棚改安置補償鼓勵實物安置，取消貨幣化安置獎勵。而安徽省也開始要求控制貨幣化安置的比例；

3、按照棚改計劃時間表，全國將在2020年完成這一大工程。政府也意識到了貨幣化安置帶來的影響，開始有意識地控制「製造需求」，很多執行力度比較大的省市，庫存已經開始沒那麼嚴重了，甚至一些城市已經進入到了「補庫存」或者「庫存短缺」的狀態了；

4、同時很多政府也開始擔心一個問題：在大力去槓桿的背景下地方財政吃緊，ppp項目又開始清理，棚改項目雖然有人給借錢，但這些錢終究是要還的，怎麼還錢需要考慮下了。

於是我們的問題來了：在那些受棚改計劃推動、房價不斷漲漲漲的三四線城市，房子還能買嗎？

概括來說：

1、剛需的話該買就買吧；

2、投資需謹慎，地產的投資機會聚集在一二線城市；

3、三四線城市的風險在增加，尤其是經過過去兩年的瘋漲，很多城市的房價已經處於歷史高位。

雖然房地產是典型的政策市，需要根據政策調整決定投資策略，忽冷忽熱，但是還是有一些基礎框架可以參考，比如短期看金融、中期看土地、長期看人口。

如果再簡化一些，貓哥建議大家關注目標城市的人口變化。

人口凈流入的城市表明有好的賺錢機會，有更多的居住需求，也有更好的流動性。這一點可以參考最近成功搶了50萬人口的西安，房價在2017年也直線漲了74%。

人口凈流出的城市怎麼說有好未來都顯得底虛，而持有或者現在買入這些城市的房產，將面臨價格橫盤甚至下跌，有價無市的困局之中。

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