棚改貨幣化收緊，三四線城市房價被「釜底抽薪」？

棚改貸款「一刀切」的傳聞自6月25日在網路上傳開後，一石激起千層浪。據媒體報道，國開行內部近日正在重新全面梳理授信白名單，強化業務風險管理，受此影響，不少尚未審批通過的新增項目被暫停，但已獲批的存量項目仍在繼續執行中。

據了解，國開行此次重新梳理授信白名單、強化風險管理是面向所有業務，不僅針對棚改項目。目前，新棚改項目基本暫停審批，但已經在放款的存量項目還會正常發放。年初以來，銀保監會組織了一個十餘人的工作組進駐國開行進行現場檢查，目前相關檢查仍在進行中。近期，央行、銀保監會等監管部門也要求包括政策性銀行在內的多家銀行加強授信集中度管理，其中包括國際業務。

棚改支撐了這一輪三四線房價的暴漲，創造了一二線城市的搶房需求。棚戶區改造的實質是通過拆遷工程對房地產行業進行定向量化寬鬆。拆遷戶手握大量資金且拆遷後必須馬上買房入住，於是拆遷款實質上多數流向房地產市場，促進了地方房地產交易的火爆。

據統計，2014~2016年，通過棚改貨幣化安置分別去化商品房庫存3800萬平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當年商品房銷售面積的3.2%、12%和16%。機構預計2017年棚改去庫存2.6億平、占當年商品房銷售面積的19.3%。據估算目前PSL餘額已高達3萬億人民幣。目前各地已經簽訂的棚改項目將會繼續推進，然而棚改的頂峰已經定格在今日，未來無論是棚改項目數，還是PSL都將直線降低。

據國開行提供的數據，截至5月末，開行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。目前各項工作正在有序開展。

我們為什麼如此關心棚改的進程以及數據？因為三四線城市房價與棚改有直接關係，特別三四線城市房價的上漲與棚改貨幣化安置正相關。

那麼，如果想在三四線城市買房置業，必須關心棚改力度及結束時間，研究清楚哪些城市棚改力度大，因為棚改力度大的城市，房價上漲的動力相對更足。既然棚改與三四線城市關聯度如此高，那麼一個不容迴避的問題就是，如今還在漲勢中的三四線城市房價會不會在棚改結束後迎來拐點？

我們不妨先看一下棚改的基本情況，這樣心裡就有數了。2015年起棚戶區改造進入高峰期，據住建部數據顯示，2015年全國計劃棚改580萬套，2016-2017年年均600萬套，實際均已超額完成目標。棚改貨幣化安置比例也逐年提升，2016年達48.5%，較2015年提高18.6個百分點，2017年貨幣化安置比例將繼續提升至50%以上。高體量的棚改及高比例的貨幣化安置比例給房地產市場注入大規模需求。

2017年全國商品房銷售面積再獲新突破，三四線城市的超預期繁榮功不可沒，市場份額提升至64.3%，創歷史新高。而2017年三四線市場行情的最直觀動力就來源於高規模的貨幣化棚改。

也就是說，人們的直觀印象是，三四線城市商品住宅的超預期繁榮得益於棚改。棚改力度大的城市，住宅銷售、房價上漲的更多。如果棚改貨幣化有變，那麼三四線城市房價何去何從？當然，三四線城市房價與若干因素相關，如返鄉置業、人口流入、居住升級需求、一二線城市外溢效應、本身的經濟社會發展等等。

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