拖欠租金觸怒房東，租客竟遭「強行」騰房

來源：福建新聞頻道《律師在現場》

6月14日凌晨，當黃先生回到出租屋樓下時發現，自己的被子以及一些生活用品出現在了垃圾堆里，頓感不妙的他，衝上了樓，眼前一幕，讓他心裡涼了半截。

黃先生髮現出租房的的東西大多被人搬空，包括筆記本電腦，拍立得相機以及一些現金等，據他估算損失約有兩萬多元。

而當他發現房門上插著的鑰匙時，頓時明白了大半。

黃先生說，這陣子自己正準備退房搬家，房東也說過要來清理屋子，黃先生覺得家裡被搬空，很有可能就是房東的行為。第二天一早，他立刻撥打電話確認。

經過確認，先前的一切確實是房東請來的清掃阿姨所為，經過兩次協商，黃先生拿回了筆記本電腦和相機，但對於黃先生口中的兩千八百元現金卻找不回來了。

黃先生表示，雖然目前，他還欠房東一千多元房租，但他在租房時，已經提前繳納了兩個月的房租，也就是四千元作為押金。黃先生希望房東能賠償騰空房屋造成的損失。

看完了黃先生的租賃合同，公益律師表示，根據雙方約定，如果逾期繳納房租超過三天，房東可以解除合同，但在沒有特別約定的情況下，應該由承租人自行負責騰空房屋，並將房屋恢復原狀。房東沒有經過當事人的同意將物品騰出，黃先生可以要求房東進行賠償。

隨後，公益律師陪同黃先生，來到了位於福州金山浦上大道的租賃公司。工作人員認為，黃先生沒有按時繳納租金，屬於違約在先。

工作表示，他們在騰空房屋前，已經提前告知過黃先生。可對這樣的說法，黃先生卻不認同。就在雙方爭執不下時，租賃公司的負責人，房東陳先生出現了。

對此，陳先生認為雖然做法有失妥當，但自己只是在維護自己的權利。

律師解讀

1

在黃先生不在的情況下，房東讓做衛生的阿姨把黃先生的東西都清理了。房東是否有權這麼做呢？

在房屋出租期間，房東享有的是出租房屋的所有權，承租人對出租房屋享有的則是用益物權。用益物權是物權的一種，是指非所有人對他人之物所享有的佔有、使用、收益的排他性的權利。在房屋租賃合同中，承租人正是以支付房租作為對價取得了出租房屋的用益物權，同時房東也必須以容忍在其所有的房屋之上設立一個用益物權為對價來獲取房租。

2

做衛生的阿姨的行為，又該怎麼來認定？是否違法？

一個具有完全民事行為能力的人在發現房屋內有貴重物品時就應該發現這並不是簡單的衛生清理工作，做衛生的阿姨擅自將黃先生的蘋果電腦等貴重物品據為己有，從民事法律關係角度，已經侵犯了黃先生的合法財產權；從刑事法律關係角度，是否構成盜竊罪或侵占罪，須由公安機關進行認定。但最終，這位阿姨還是需要提高自身的法律意識，切莫做錯事。

3

如房東遇到拖欠租金，並且不願搬出的租客，又該怎麼辦呢？

結合本案例來看，房東有權通過以下三種渠道解除合同，維護自己的合法權利：一是若租賃合同中約定有解約條件且該條件符合約定所發生情況的；二是租賃雙方就解約事項達成一致，協議解除合同的；三是經過書面催告後，在合理期限內對方仍未履行合同義務的。如果在實際操作中，由於對方不配合或者合同本身具有瑕疵導致前兩種渠道均無法實現的，房主只得根據《合同法》第九十四條第三款約定，有條件地解除該租賃合同，然後依法留置押金進行相應的抵扣。

4

黃先生認為，自己押金足夠抵扣房租了，實際在租房的時候，也有一些租客在最後一個月選擇不交房租，要用押金來抵。這樣的做法，是否合適？

根據《中華人民共和國合同法》的規定：租金是租戶對行使房屋用益物權所支付的對價。而押金的用途在擔保承租人因租賃所產生的債務履行，即擔保在租賃關係終止時，承租人是否造成房屋的損壞等應當扣減的債務。兩者在民事法律關係上系不同的性質。若租客有造成房屋損害等行為，而造成的包括未繳納房租在內損失大於押金時，租客通過將押金抵扣租金將帶給房屋出租人風險，這樣做並不合適。

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