北京金融街和 CBD 寫字樓租金都貴過了曼哈頓，但上海跌出前十｜好奇心小數據

根據物業管理服務公司世邦魏理仕的報告，香港中環核心區寫字樓租金連續三年居全球最高（本文中用租金指代包括了辦公室租賃、本地稅和服務費的總和）。它的每單位年租金比第二位的英國倫敦西區高約三成。

雖然全球經濟放慢，但世邦魏理仕預計今年寫字樓租金將增長 2%，各地區寫字樓租金增長加快，只有美洲地區的租金上漲有所放緩（不過依然是增長的）。寫字樓市場今年前景比較積極，但會受到勞動市場的限制。

寫字樓作為一種生產資料，它的租金和供需情況能表明一個城市的經濟活躍程度。如果空置率低，說明當地市場比較有活力，若空置率比較高，對城市經濟是一個巨大的浪費。

香港中環租金連續三年上漲：從 2016 年的 3120 美元每平方米的年租金到 2017 年的 3260 美元，再到 2018 年的 3297 美元。中環區的寫字樓空置率跌至 1.1%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務辦公樓執行董事駱應銘在接受路透社採訪時表示：「銀行及金融業為中環租賃的主要需求來源，來自中資企業的租賃需求尤其強勁。」

香港九龍區的寫字樓排名第四，排名和去年一樣。九龍未來可能會增加供給，但是目前甲級寫字樓還是比較稀缺，讓它的價格難以降低。

除了租務市場需求旺盛，投資者對中環區甲級寫字樓亦趨之若鶩。去年底長實集團以 402 億港元出售「中環中心」物業，是香港歷來成交價最高的商廈買賣。

當然，香港本身存在土地不足，供應短缺的問題，這讓它的租金很難走低。WeWork 以及裸心社（現在都屬於 WeWork）共享辦公在香港市場也很活躍，他們主要出現在非核心區域。

北京金融街依然是中國大陸最貴，它排名第三。因為聚集了「一行三會」（中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會和中國保險監督管理委員會），也是許多銀行總部，這種「聚集效應」是許多金融類企業選址的優先考慮因素。

金融街租金高也是因為這裡可供租賃面積小，而北京 CBD （包括建國門、國貿和燕莎使館區的中心商務區）的供給量是金融街的兩倍多。

紐約曼哈頓中城價格下降，曼哈頓中城南部（包括 Chelsea、SoHo、哈德遜廣場和西村以及麥迪遜大道和聯合廣場）上升，是美國最貴的地段。今年早些時候，Google 以 24 億美元買下的 Chelsea Market 大樓就位於曼哈頓中城南部。

根據另一個地產服務商——戴德梁行的今年第一季度報告，紐約中城和中城南部的寫字樓空置率分別為 9.3% 和 6.5%。由此就可以看出後者是更受歡迎的辦公街區。不過，根據 Statista 的數據，但這裡供給寫字樓面積還是比曼哈頓中城要少35%左右。

除了排名靠前的倫敦西區，倫敦城區代替了上海浦東成為第十名，大概能從側面說明倫敦金融服務的核心地位目前沒有太受到太大影響，另一方面也是因為倫敦沒有太多新的辦公室供給。

與之相反，上海浦東和浦西排名下降主要是由於供給增多的緣故。

上海浦西（核心區）寫字樓的租金價格在今年第一季度比去年同期下降了 12.8%——這是除了迪拜之外租金下降最快的，浦東也下降了 5.5%。

過去兩年，上海甲級寫字樓在非核心商業區增加了不少。我們在《上海沒有 CBD，這可能是一個正確的說法》一文中詳細報道了這種多中心化——浦東陸家嘴和浦西南京西路和淮海中路等轉筒 CBD 之外地區寫字樓（包括虹橋、前灘、長風、四川北路/北外灘）的發展。

據房地產諮詢公司戴德梁行的報告，去年第四季度上海核心區寫字樓（包括浦東和浦西）的空置率為 9.9%。這種高空置率的情況可能還會延續下去。

迪拜下降是因為油價走低公司兼并之後節約開支，在他們的住房市場也出現了類似的情況。大家在尋求更低價的選擇。世邦魏理仕認為俄羅斯首都莫斯科辦公室租金下降是因為受到政治和選舉的影響。

上圖是寫字樓租金同比增幅最大的五個城市。世邦魏理仕認為這些地區寫字樓租金上漲主要是因為金融、科技和電商的發展，以及能源和一些期貨價格的上升，後者影響到了如南非德班、加拿大溫哥華和挪威奧斯陸。

製圖：馮秀霞

題圖來源：Visualhunt

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