最高樓麵價1.4萬/㎡，東莞連續產「高價地」，會影響房價嗎？

短短半個月，東莞接連推出5宗商住地塊，攪熱土地市場。

在嚴格控制土地價格的背景下，「限價+競自持面積+競自持年限」已經成為東莞商住地招拍掛的標配。

從競拍結果來看，受地塊所處的位置影響，東莞土地市場競拍呈現「冰火兩重天」的趨勢。

當「高價地」、「競自持面積」成為常態的背景下，

 「高地價」是否會推動房價上漲？

 高成本、快周期 房企如何規避風險？

  「競自持」該如何開發？

半個月有5宗商住地入市

從6月13日至今，東莞一共有5宗商住地入市，分別位於大嶺山、虎門、樟木頭、東坑、南城，分別被碧桂園、金地、萬科等房企斬獲。值得關注的是，聚焦東莞的熱門區域，儘管政策嚴控，但其土地價格依然高企。

由此可見，從競拍土地價格到競自持面積，房企在東莞公開拿地的難度在逐步升級。未來，房企不僅要拼「財力」，還要拼「自持和配建能力」。

對此，東莞中原研究中心強調，「在東莞『限制商改住』的政策下，房企獲得商住地後將不能規劃打造小戶型商業公寓。由此，這將會考驗開發商資金的運行難度。另一方面，不排除品牌房企聯合拿地的可能性，品牌格局將會愈發集中明顯。」

土地區域分化 房企拿地變謹慎

「平均每家房企出價7次，5家房企競價33輪。」這是位於大嶺山地塊的網上招拍掛場景。但是，當大嶺山、虎門、南城等地塊遭遇房企「熱搶」時，樟木頭、東坑等地塊卻遭遇「冷門」。其中，金地以樓麵價為9048元/㎡，總價9428萬元的價格競得一宗面積為7413 .52㎡的樟木頭地塊；卓越則以樓麵價約6000元/㎡，12839萬元的總價獲得東坑一面積為6018.54㎡的地塊。

南城建設路南側的地塊，被稱為」史上最嚴苛地塊「。

另外，從競拍企業數量來看，大嶺山、虎門、南城等地塊都吸引了七八家房企參與競爭。相比之下，金地僅有兩家競爭，而東坑則在競拍的5分鐘內結束。由此可見，房企拿地已經開始日趨謹慎，土地的位置、面積、性質都成為考量的重要因素。中原以東坑地塊為例分析，該地塊的開發規模有限，這對開發商的開發能力提出了更高要求。但與此同時，由於其樓面地價偏低，在城市規劃的利好下，其項目的溢價空間依然存在。

聚焦

「高地價」是否會推動房價上漲？

分析：高價地項目 現狀不算特別樂觀

大嶺山鎮矮嶺冚村地塊被碧桂園斬獲後，有個別房企借勢發出了漲價公告。公告描述，「受大嶺山高價地影響，項目價格上漲預期較好，且二季度目標完成。考慮貨源緊張，將會於7月1日起，對全線產品上浮3個點。」

在地價壓力下，項目的售價或會有所影響。以中海·雲麓山為例，其樓面均價接近2 .7萬元/㎡。因而從其最新的公開備案價可見，其86㎡、106㎡的洋房均價達到4 .5萬元/㎡。

「但是，從東莞有著『高價地』背景的項目現狀來看，其市場並不算特別樂觀。」東莞中原研究中心在2018年的土地預測中提出。南都記者走訪樟木頭北大資源公館1898、茶山時代·天薈、茶山魯能公館等項目看到，其建築樓層已經基本建好，接近封頂，但是推貨速度明顯慢於工程進度，且先以推售公寓、別墅為策略，吸引深圳客。其中，茶山魯能公館的最新更新狀態還為「推出時間待定」。

另外，從今年5月起，東莞再次加碼限價政策，對於房價的上漲也有一定的抑制作用。

B

  高成本、快周期 房企如何規避風險？

分析：品牌「抱團」或發展高端住宅產品

根據《東莞國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告》顯示，地塊的開發建設期限為3年，必須在規定時間內竣工。在高成本、快周期的運轉下，品牌房企開啟了「抱團」模式。日前，南都記者從保利地產的官網公告看到，保利以16 .67%的股權，加入東莞常平盧屋村地塊的開發。而該地塊，去年以總價68680萬元被平安斬獲，並未達到最高限價。南都記者還獲悉，該項目將取名為金地時代藝境，由金地、碧桂園、保利、時代聯合開發。在高地價下，這對項目也有了極高的要求。時代方面透露，在成本壓力下，時代則會將項目打造為高端樓盤，重點開拓挖掘追求極高品質的購房者。

對此，東莞中原研究中心針對虎門金洲社區、南城建設路南側的地塊開發，也有初步的建議和研判。其中，虎門金洲社區的地塊具備打造低密產品條件，可做143㎡別墅產品、86-95㎡的三房兩廳和120㎡四房兩廳，商業方面可做「商墅+辦公+底商」。而南城建設路南側的地塊，由於地理位置優越，則可定位為中高端樓盤。

C

「競自持」該如何開發？

分析：長租公寓、自持商業或成未來方向

南都記者根據不完全統計，從去年至今，東莞已經有18宗地塊入市，多以「限價+競自持+競配建」的組合模式進行招拍掛。由此，不少市民會產生疑問：「當競自持成為常態後，高價地該如何進行開發呢？」不少業內人士認為，長租公寓、自持商業或成為未來的開發方向。

「在鼓勵租賃市場的發展下，長租公寓會成為持續的熱點。」東莞中原研究中心總結。以虎門金洲地塊為例，龍光地產所競得的50%自持面積為租賃住房，年限達到70年。但是反觀東莞現有的長租市場，只有萬科、碧桂園、中天三家品牌房企落地了長租項目，打開了市場，其餘房企還是在走傳統的銷售路子。

「在政策嚴控下，房企都在尋求多元化發展，從銷售轉向運營模式。」南都記者諮詢多位業內人士知悉，「拿地是戰略，自持面積的開發模式還是房企探索的模式。」

采寫/攝影：南都記者 史曉然

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