以後棚改以實物安置為主 三四線房價要涼，一二線會怎樣？

關注股票的房族又發現，近兩天房地產板塊跌成狗了，已經跌破2015年股災以來的最低點。股市的動蕩離不開政策的出台，也就反映著房地產界又要搞事情了。

25號晚出了一個棚改的消息，消息是說棚改項目合同簽訂審批許可權回收總行，以後多以實物安置為主，21世紀經濟報今天又發出了新的消息：消息人士指出棚改並未全面叫停，只是因為銀保監會最近在國開行審查，所以各地方分行的PSL審批許可權暫時回收總行。

什麼是棚改貨幣化安置?

簡單點解釋，就是國家向三四線城市撒錢，類似於精準扶貧。下圖就是貨幣化棚改的基本模式。通常來說，棚改資金來自央行、地方公共財政收入和中央專項資金，而來自央行的資金佔比最大。

央行通過抵押補充貸款(PSL)把錢給國開行，地方政府再把錢給棚改區居民，換來棚改土地。棚改居民沒地方住只能跑去買商品房，開發商的庫存減少，再把賣房的錢拿去拍地，地方政府拿到土地出讓的錢還掉國開行的貸款，形成一個閉環。

改為實物安置，對應就是不再投放過多的基礎貨幣。棚改貨幣安置過程中，拆遷戶補償的資金+銀行貸款迅速膨脹成更龐大的購買力推波助瀾，這是這幾年三四線城市房價瘋狂漲的源頭。

實物安置過程則不增加基礎貨幣投入也不增加槓桿貸款，如此，整個房地產生態的錢都會變少，也沒有了支持高房價的需求。

這一消息出來，就吸引了眾多的流量，畢竟棚改以及棚改貨幣化安置，是這一輪房價暴漲的助推器，尤其是對於三四線城市而言，力量更為強大。像深耕三四線城市的碧桂園深受影響，兩日連跌，跌幅超過13.51%，市值減少了465億。

國開行之後解釋說，其實年初開始，地方棚改辦和國開行的合同審批權就已經上移，他們已經開始在重新梳理授信的白名單，有不少尚未審批通過的新增項目被暫停了，已經獲批的存量項目在繼續。

PSL和棚改貨幣化推高三四線樓市

過去幾年，三四線城市蓋了很多樓，產生了很多的庫存無法消化，因為地產商的資金很多來自於金融機構，蘊含了比較大的金融風險。在「去槓桿」、「去庫存」、「房住不炒」的大原則下，三四線城市房地產去庫存的進度加速，從而也就加速了三四線城市房價的增長。其中比較重要的措施，就是棚改。

如今棚改減少貨幣化安置根本目的是為了抑制三四線城市的房產投機

根據2018年國家統計局的數據顯示，全國商品房的庫存量約有5.89億平米，同比下降15.3%，住宅庫存更是同比下降了25%!全國商品房的去化周期已經接近2012年以來的最低點。

由此可見，三四線城市去庫存的歷史使命已經終結，棚戶區改造逐漸由貨幣安置進入到實物安置(拆遷安置房)，符合目前整體的經濟發展趨勢。

第一，由貨幣安置，轉向實物安置，可以減輕銀行負擔，並通過建設拆遷安置房來拉動地方經濟建設。租售並舉的房地產長效機制建立將從一二線城市逐漸向三四線城市蔓延。

第二，這些年有利於棚戶區改造紅利集中釋放，三四線城市房價連續性上漲，房地產金融風險越來越高。

第三，大量開發商越來越集中於三四線城市拿地，根據數據顯示，2017年房企在三四線城市拿地規模增長了143%，包括恆大、碧桂園等，均深耕三四線城市，很容易形成新的庫存，這樣一來，三四線城市去庫存就成為了長期任務。

因此一旦棚戶區改造貸款審批流程邊長，同時減少貨幣化安置，三四線城市的房價徹底要涼的節奏，布局三四線城市的開發商估計要血本無歸!

一二線城市全面放低落戶門檻限購破，資金迴流，房價有可能穩中有漲

在過去的1-2年中，三四線城市房價的快速上漲，除了棚戶區改造提供的貨幣動力，另外一個重要原因就是一二線城市的限購，推動資金流向三四線城市所致。但是自從2017年中旬開始，一二線城市陸陸續續開始了戶籍改革，極低門檻的人才引進落戶新政已經成為一二線城市破解限購的主要手段。

從而導致了自從去年開始，包括西安、武漢、重慶等地均出現了一房難求的局面，房價更是穩中有漲。而一旦三四線城市的棚戶區改造需求被遏制，區域房價徹底失去了需求動力，流動資金將會加速迴流一二線城市。

而未來一二線城市的房地產調控政策將會逐漸發生變化：購房資格將會徹底與工作就業掛鉤，要想買房就要落戶或者是提供就業證明，買房已經成為搶人的另外一種手段。落戶就可買房也就成了一二線城市新引人才的一種核心手段。

因此，如果說過去十年，是中國農村人口向城市聚集的城鎮化進程，那麼未來十年，將會是小城市人口逐漸向大城市或城市群聚集的城市化進程。三四線城市的房價必然要涼，而一二線城市的房價有可能將會持續上漲態勢!

責編|扒叔

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