答網友：這些城市投資價值如何？

6天前，我正式啟用了「知識星球」，開始為付費用戶提供「升級版」的諮詢和信息服務，目前成員已經達到240人。

有不少讀者好奇，在「知識星球」里，我是怎樣回答問題的。於是隨手選了7個案例，跟未加入的讀者做一個分享：

問題一：您好！煙台投資住宅能行嗎？根環《渤海地區合作發展綱要》，山東半島和遼東半島要建渤海海峽海底隧道，連接大連和煙台，目前海底隧道的規劃好像沒敲定，最終能成功通車嗎？煙台市區價格已經1.1-1.2萬了，其他區域也七八千了；請幫忙分析一下。

回答：煙台人口競爭力在山東算偏弱的，至少從小學生人數上觀察是這樣。另外，煙台是中國固體污染物排放量最大的城市，或許跟黃金產業有關。但人口規模還可以，匯聚資金也不算太少。有用的房子（配套好，可以出租或者自用），長線看會上漲。至於兩個半島之間的通道，費用巨大，估計難度偏大。大連現在經濟不景氣，規模已經下降到了青島的一半。山東我比較看好青島和濟南。

上圖來源：環保部《2017年全國大、中城市固體廢物污染環境防治年報》。

問題二：目前國家調控房地產，各種利空消息頻出，即使購買房產通常拿證、交易也至少需要5年周期。投資房產，還是個收益好的投資方式嗎？我在太原，有3套房產，太原未來的房產收益怎樣呢？是否需要賣掉一套，去別的地方投資。

回答：大城市的優質物業，是中長線抗通脹的工具，也是保守型的投資工具，特別適合專業知識不多、沒有金融市場內幕消息的普通人。投資效果往往需要5年，甚至10年才能顯著看出來。山西和太原經濟在調整，所以房價偏低，太原優質住宅有長線投資價值，因為絕對價格低。珠三角、長三角發達城市當然更好，但核心區域大多限購。不限購有價值的我比較推崇東莞和惠州臨深區域，或者北上深居住型商務公寓。

問題三：劉老師，棚改政策面臨調整，徐州情況不明，到上海或南京買公寓是否可行？40或50年產權。比徐州住宅前景呢？思路是長持。謝謝。

回答：徐州最大的想像空間，是未來行政區劃改革的時候，成為新設立的省的省會（當然，這只是一種猜測，沒有官方信息為依據）。此外，徐州還有兩大優勢：人口增長非常好，是區域增長中心；在高鐵時代是重要的高鐵樞紐。所以，未來自然增長還是可以看好的。當然，上海南京更確定。我的看法是，居住型公寓首選北上深，但北京和上海在商辦物業也有限制，所以深圳或許是首選了。而且長線看，深圳或許會限制，或許會減少供應量。公寓稅費高，短期看不容易脫手，是長線投資工具。強二線城市的公寓時代，暫時還沒有到來，當然也有長線價值。

問題四：我決定買東莞那邊的房子，問了中介我可以買一手樓。您有推薦嗎？因為我對東莞完全不熟悉，幾乎沒去過那裡。

回答：幾個區域建議關注。一個是臨深最近的三鎮：鳳崗塘廈清溪板塊，這裡是突入深圳的，距離深圳中心區最近的。其次是松山湖板塊；其次是虎門長安板塊；然後是東莞中心區板塊。盡量考慮地鐵，臨深則考慮有無連接深圳的地鐵，目前有一系列規劃。據稱東莞未來有多達10條地鐵連接深圳，但部分規劃其實未確定。

問題五：目前，海南關門，西雙版納成了替代品熱點城市。目前大開發商的房價也到了14000左右，這裡有投資價值嗎？旅居地產值得投資嗎？未來5年收益怎麼樣呢？

回答：剛剛去考察過版納，那裡深受京津冀客戶喜歡。氣候非常好，自然環境也好，就是飛機或者高鐵可直達性比較差。短期漲幅比較猛，未來或許有調整。但長線看，隨著交通改善，會有大量北方人來過冬、養老。只要當地不實質性開徵房地產稅，未來房價還是看漲的。我個人不會買，但中國人太多了，會有版納的鐵粉的。

問題六：您好，目前流動資金大部分在股市，現準備用來在鄭州中牟的綠博投資一套120平米房產，然後在許昌市區買一套170平米自住，無其他資產，請老師指導！

回答：投資鄭州是對的。鄭州未來會把中牟、滎陽、新鄭、新密變成市轄區，中牟位於鄭州發展主方向（東和南）上，未來很有發展前途，是鄭州融合開封的橋頭堡。選配套好的住宅買，沒有問題。

問題七：劉博好，在一個城市擁有多少套房後，可以選擇到別的城市購買？分別在一線二線三線的朋友該怎麼做？

回答：中國房地產稅目前沒有任何官方的方案，未來會不會有「累進位、懲罰性」的房地產稅，沒有說法。很多人猜測，將來如果一個家庭在同一個城市擁有多套住宅，第三套或者第四套以後，會有更高的稅率。但這僅僅是猜測，至少美國沒有這樣做。我認為，一線城市的住宅，可以大膽持有，只要不是郊區別墅、特大戶型，將來方案出來的時候，再減持也不遲。強二線城市也是這樣。三四線城市，如果徵收比較重的稅，到時候或許不容易賣房子，但一般來說，城市也不會通過重稅的方式來驅趕資金和人口，因為城市之間是有競爭關係的。只要你持有的房子配套好、戶型不是特別大，都還好。

「劉曉博說樓市」的知識星球對外開放，歡迎加入

「知識星球」是一個知識交易的APP平台，是內容創作者連接鐵杆粉絲的渠道。「劉曉博說樓市」，是我在「知識星球」開設的一個跟願意付費的粉絲交流的空間（去年註冊，一直沒有對外開放和運營）。讀者加入之後，可以獲得的服務是：

1、可以向我提問（不再收費），不限次數，只要我看到就會及時回復你。

2、我對國內主要城市、樓市的研究成果。

3、及時分享一些政策信息，政策解讀，發布市場信息變化和個人觀點。

4、公眾號上不便公開給出的投資建議。

5、以談論樓市、城市價值、宏觀經濟走向為主，不涉及股市，不評論個股、基金、期貨、債券、信託等。

再次聲明：由於不退費，所以大家慎重考慮。我的公眾號會保持正常更新，繼續免費為大家提供服務。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！