傳爆了的「棚改新政」 對紹興房價是「炸彈」還是「詐彈」
近日的朋友圈，被「棚改新政」刷屏，房價漲到頭了嗎？房價真的要跌了嗎？不少人滿懷疑慮…
一個全國性的政策，會對紹興這座地級市產生怎樣的影響？「大跌」、「腰斬」這類泛泛而談的驚悚論調，或許很吸引眼球，但明顯缺乏說服力。
要回答棚改新政對紹興房價的影響，得先理清楚這幾年棚改與房價的「糾纏」。
【紹興三年「棚改」有多大威力？】
2015年最後一天，紹興市人民政府辦公室下發《紹興市城鎮棚戶區和危舊房改造及配套基礎設施建設三年計劃（2015—2017）》（以下簡稱「計劃」），
2016年，一份《紹興市城中村改造三年行動計劃（2016—2018）》出爐，也基本可以算做「棚改」的舉措之一。
由此，正式揭開了轟轟烈烈的「棚改」序幕，換一個辭彙市民會更熟悉，那就是——「拆遷」。
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在這一輪棚改中，有三大特點值得重點關注。
首先是量大。計劃的表述是：全市計劃改造包括舊住宅區、城市危房和城中村在內的城鎮棚戶區住房 5.99 萬套；其中城鎮棚戶區改造的建築面積，合計約為680萬平方米。
其次是貨幣安置為主。計劃的表述是：積極推進棚改貨幣化安置，除已規劃項目外，原則上不再新開工建設新的安置房項目。
最後是級別高。計劃的表述是：各區、縣（市）政府和市直各開發區管委會作為棚改主體，對本區域城鎮棚戶區和危房改造及配套基礎設施建設工作負直接責任。
在具體實施中，拆遷還伴隨著不少獎勵舉措，尤其是購房獎勵，使得補償款大多流向了樓市，這些獎勵措施和高規格實施主體，也讓不少沉寂多年的「老大難」地塊被順利拆平。
另一方面，拆遷戶左手拿到了錢，右手就去買房子，購買需求在短期內迅速增加，一邊拆一邊買，已經成為最近兩年紹興樓市的常態。
【三年棚改給紹興樓市到底帶來了什麼】
從文件下發是在2015年年底，但對樓市的影響卻是多方面的。
首先是樓市的錢從跑掉，又回來了。
2015年當年，紹興全市的房地產投資增速，從前兩年的14%以上，暴跌到1.5%，2016年的增速也僅有3%，直到2017年增速依然不到6%。
如果具體到住宅開發上，2015年住宅投資額度更是比前一年縮減了8.2%，2016年0.9%的增速也幾乎不值一提；但到2017年，住宅開發投資再次暴增16.7%，近五年中增速排名第二，僅次於火爆的2012年。
很顯然，在經歷了2012~2014年的樓市投資熱潮後，紹興出現了巨量的房產庫存，這導致眾多房企不得不溢價資金層面對於房產充滿警惕，而正是在三年棚改的後期，投資者對樓市恢復了信心，尤其是住宅，再次成為投資開發的熱點。
這種信心還表現在全國性的數據中。據易居中國旗下的克而瑞監測顯示，50強房企最青睞的三四線城市是佛山、無錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、東莞、崑山、煙台、珠海等。紹興位列前五!
其次是庫存終於實現了。
就在棚改開始的2015年，紹興全市的商品房待售面積，也就是庫存，達到614.54萬平方米，第二年攀升到前所未有的718.59萬平方米，而到了2017年待售面積萎縮到524萬平方米，較之前一年減少了27%；如果按照當年銷售面積1039萬平方米計算，紹興的去化周期只有6個月多一點，基本回到了2012年的水平。
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最後是房價從陰跌到暴漲。
2013年，紹興全市的房產均價（包含住宅、商業和辦公三類物業）攀升到歷史高位，9356元/平方米，隨後便一路掉頭向下，陰跌不止，到棚改正式啟動的2016年，跌至7949元/平方米的歷史低位。但僅僅一年後，這個數字便躥升到了8999元/平方米，房價漲幅高達13.2%。
【棚改新政會是房價炸彈嗎？】
通過對過往的梳理可以發現，這一輪棚改可以看作是對更早三年樓市過熱的「補救」，通過放大需求，解決了房地產庫存，也促進了樓市回暖。
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問題是：從回暖到過熱，只有一步之遙。
就在各地樓市普遍升溫的時候，近日，關於「棚改新政」的流言就已經在業界傳播，當時筆者就不相信「一刀切」喊停，因為這與中央「因城施策」和「簡歷長效管理機制」的大政方針相違背，昨天國開行的回應也證實了這一判斷。但從國開行的表態來看，在部分區域收緊棚改是大勢所趨。
紹興其實已經開始了。
建設局近日對對所有列入全省2018年棚改計劃的項目進行一次全面排查。針對越城區尚未啟動的8個項目（共26個項目，已啟動18個）及擬新增的6個項目，逐一現場踏勘後，與越城區政府商討論證，初步擬定了新增6個項目和延期實施4個項目的調整方案。針對嵊州市、新昌縣部分已開工棚改項目錄入數據滯緩的情況，責成當地建設部門全面、及時、準確完成數據錄入。針對上虞區相關項目周邊房價上漲較快，導致近期拆遷難以啟動的情況，擬將該項目延遲至2019年實施，由已啟動的成熟項目替換。針對柯橋區2個已開工未列入計劃的棚改項目，考慮將其納入全市統籌調整的範疇。
看到了嗎，棚改仍將繼續，棚改需要瘦身，樓市的這部分需求仍然會被逐步釋放。
當然，如此大規模、高強度的棚改並不具備長期可持續性，紹興的改造目標是固定的，其對房地產市場的驅動力也將會逐漸減弱；特別是目前，庫存去化已得到有效解決，且城市土地價值明顯提升，基於棚改帶來的需求或將逐漸減弱。
從有房就搶，到選房再買，市場換擋或許已經開始。
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最後用一則數據結尾本文，該如何選擇大家可以自行判斷——2017年紹興90平方米以下住宅投資下降9.6%，144平方米以上住宅投資和別墅、高檔公寓投資分別增長17.4%和7.5%。
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