易居丁祖昱：房企強者恆強趨勢今年更突出

近日第七期易居沃頓實戰研修項目課題發布在上海舉行，作為房企變革與升級課題組組長，中南置地董事長、海菩悅資產創始人陳凱分享了他對房地產行業目前發展階段的認知，房企的「變與不變」：

1. 首先市場在變，還要在一線城市做嗎？還是去二線？有人說堅決在一二線，怎麼做？一二線可以做，廣東市場1.9萬億，長三角3萬億多一點，這兩個加起來五萬億，在廣東做到1.9萬億的10%，1900億，夠大吧，幹嘛要都搬到上海來。我覺得市場在變，此起彼伏，最近我也深有體會，我已經跑到鎮上了，很多正事可以做，碧桂園有一個鎮的計劃，我覺得有戲，小鎮市場是沒有外來人口的，但是城市化已經到這個階段之後，有一波人會留在這。

2. 客戶在變。中國的人口政策起了非常大的作用，大家不要小看人口政策，我看到一個材料是90後比80後少了5000萬人，他們的行為發生了很大的變化，但我沒有感覺到一家地產商或者說研發部門對於這些客戶進行著重研究。年輕一代人特別宅，玩的很嗨，活在自己的虛擬空間，在這樣的客戶面前，傳統的三房兩廳兩衛要不要變？我覺得應該變。但是沒有一個地產商敢大膽變。變化得有多大，可以研究一下。社區配套也會有很大的變化。

3. 原來以為互聯網時代，這個世界越來越自由，但是突然發現不對，首先是美國總統上台以後要在墨西哥修牆，緊接著英國要脫歐，中美之間搞貿易戰。很多事情都在「修牆」。我後來想了想，可能在互聯網時代，監管會越來越嚴。現在幾乎沒有什麼秘密。錢從哪裡來到哪兒去，可以說是很透明清晰的。

4. 盈利能力的細分是在變化的。傳統的開發商將來會演變成四大塊，投資、開發、運營、服務，買地是投資行為，投資的金融屬性會大一點；開發才是高周轉，好產品本身意味著在周轉的成本之間，要把產品做好，現在限價了，你還能做好產品嗎？開發是什麼，開發是個苦活，我們全是高周轉低成本，從我經歷幾個企業來看，我自己內心深處把自己當開發商，沒有把自己當投資商，投資的基本屬性是什麼？低買高賣，金融屬性是拿到錢，掌握好的節奏。

5. 企業的組織和文化要變，不變是會有問題的。組織的變化、文化的變化、分配體系的變化，合伙人、分頭、共享，自從碧桂園起來之後，有很大的變化，現在很多人都在跟，每個企業怎麼變，這是有學問的。組織裡面現在肯定是扁平化會越來越多，至於多扁平，我也不知道，現在有集團、區域、城市、項目，四級，傳統企業四級。你可以扁平到總部，城市、項目，三級。你也可以再極端一點，總部和項目，有沒有可能性，現在好像沒看到，但是我認為有可能。自組織是我自己非常推崇的，我認為企業應該是個自組織，應該是個小組織，自己和別人推動。小組織大平台是我非常推崇的，在你的組織結構裡面這種變化是很有意思的，如果你改的好，很快可以嘗到甜頭。你請一個CEO，他的能耐不是做一個好的產品，不是做運營，而是有能耐改造組織架構，把組織調到效率最高了，這才是一個CEO應該起的核心作用。軍事化管理的企業有沒有未來，很難說。我個人是不看好也不推薦。

6. 不變在哪裡呢？創新肯定不能變，還有就是客戶至上不能變。用索尼的人覺得索尼產品好，所以才用索尼；用iPhone的人覺得自己好，所以才用iPhone。做房地產，關鍵是讓人住在裡面覺得我很好。

易居沃頓研修基地秘書長，易居企業集團首席執行官丁祖昱被稱為數據專家，他對未來的研判以數據為主。研修項目發布會上，他解析了當下和未來的房地產市場：

1. 中國房地產市場調控不會取消。過去三輪調控都被刺激性政策取代，但這輪政策在未來5-10年之內不會被刺激性政策取代。大家沒必要研究過多的政策。

2. 現在價格傳導機制發生變化，過去土地價格影響一手價格，一手再影響二手價格。現在是從一手出發的，由政府給出指導價，從而影響土地市場，最終再來影響二手房價，倒掛也會慢慢消除。

3. 現在不是單純政策決定市場，也不是單純市場決定市場，是在兩者互相作用之下，市場走向我認為越來越平穩，或者說越來越理性了。

4. 今年前五個月，50強房企的增長是最快的，但是百強房企完全落後，也增長，但增長速度遠遠低於50強、30強、10強的增長速度。

5. 企業的表現，50強房企門檻增長了58%，30強增長38%，前3強增長了31%，10強增長了25%，100強的門檻只增長了19%，所以強者恆強表現得更加突出。

6. 融資方面，國內發債有點難，都改成境外的融資方式，發了很多的海外債，可轉債，還有IPO，這些都是今年房企融資的主要方式。

7. 五年保持十五萬億有可能，五年之後一手房市場或會緩步下滑，但是不會懸崖式下滑，二手房市場會慢慢補充進來。

8. 去年是十三萬億的一手房市場，六萬億左右的二手房市場，加在一起二十萬億，這是一個總量平衡點。

9. 三四線城市當中有兩個因素需要提醒大家，三四線城市發展沒有一二線那麼清晰，棚改會對短期市場產生巨大影響，如果在一個城市當中棚改數量明顯下滑的話，對這個城市要警惕。

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