地產債將迎來債務到期高峰，產業地產漸成房企新寵
本報記者 王曉慧 北京報道
從17個主要城市的建設用地供應面積和成交面積來看，新增建設用地在2013年以後出現斷崖式下滑，2017年土地供應和成交面積僅為2011年峰值的一半左右。
很明顯，隨著國內一二線城市的城市化進程已經進入下半場，很多城市可供開發的土地規模已經面臨"天花板"。單純的物理空間建設已經不能滿足城市發展的需求，產業地產漸成為房企新寵。
「在政策紅利、科技創新等大背景的推動下，產業地產正成為房企轉型非住宅業務的主要方向之一。對於此前深耕住宅開發的房企而言，進軍產業地產領域是機遇也是挑戰。」6月27日，全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、房訊網董事長劉凱在「第十屆中國產業園商務區發展論壇」上表示，產業地產開發環節關鍵點在於找准拿地區域與企業的匹配點；而運營環節的關鍵點則在於要完善自我產業循環。
總之，目前國內的產業地產仍處在起步階段，如何解決諸如融資、開發、運營、招商等綜合問題，仍是業內亟待研究解決的重要課題。
傳統房企加速布局產業地產
傳統房企對產業的熱度正隨著住宅市場的萎縮而升溫，房企正加速多元布局。
根據申萬宏源統計，2018年地產產業債務到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。
隨著債務規模的一路走高，有專家預測，今年下半年地產債即將迎來債務到期高峰。為此，為了尋求新的利潤增長點，多家排名前十的龍頭房企開始進行了多元化和跨界，對產業園商務區的投資運營成為一個重要途徑，各大房企紛紛加緊布局。
據記者了解，碧桂園已與網易在佛山達成戰略合作，推進碧桂園科技小鎮建設；綠地控股宣布擬投資3億元入股深蘭科技以布局人工智慧領域；融創對外發布"桃源+"戰略，將逐步向文化、娛樂、旅遊、體育、休閑、教育、健康、養老等服務和運營領域延伸。
此外，富力、世茂、遠洋等房企也紛紛試水產業地產，謀求新航路，不過，具體模式各有所長。
「產業地產的細分領域越來越多了，一說產業地產，大家最先想到的是工業地產，第二產業加工製造業佔有的物理空間和產業製造區。我們按產業和地產的邏輯已經細分到第一產業，比如說農業、田園綜合體等等，所以從第一產業到第二產業都會出現產業地產。同時，研發業也是服務業，從研發業到文化、旅遊、康養都是第三產業。」北科建集團董事長郭瑩輝表示，大家都知道，住宅地產的幾個環節就是拿地、策劃、蓋房子、銷售，全天下的住宅開發商都一樣，但是，全天下的產業地產商都不一樣，沒有一家是一樣的。
郭瑩輝將目前的產業地產歸納為包括科技地產模式、一級開發模式、基地+基金的模式、產業投資模式、物流地產等在內的8種模式，其中，科技地產模式是一個標準的科技園區，從建設到產業招商到落地的各種服務，這是和政府相關的園區開發行為，有優點也有劣勢，優點是企業可以幫助地方政府實現產業創新的聚集。缺點是周期長，見效慢，而且回報率達不到股東的要求。
而產業投資模式是地方政府乃至中央政府都比較認可的模式，比如華夏幸福和榮盛發展，把幾十平方公里的荒蕪的土地變成了產業活躍、功能完善的新城，這樣的貢獻對城市化進程來說是貢獻度非常大的。
有房地產市場研究專家預測，除了傳統的住宅地產，2018年以後的房地產熱點是產業地產，其次是文化地產、養老地產等。
從地產思維轉到產業運營是難點
推進產業園區的建設發展，不僅可以優化經濟發展質量，促進經濟結構升級，還能創造機會吸引優質企業落地，提升產業及城市競爭能力。但是，眾所周知，產業地產的開發周期長，前期投入巨大，且受政策等方面的影響較大，成熟的商業模式對產業地產開發至關重要，而產業地產發展至今，能否盈利成為考驗產業地產成敗的關鍵。
「近年來，以服務實體經濟為主要目的產業地產開始逐漸升溫，無論是政府，還是行業企業，都更加註重『產業內容』，涉足產業地產各路資本各路企業非常活躍。但我們知道，產業地產的開發周期長，前期投入巨大，且受政策等方面的影響較大，成熟的商業模式對產業地產開發至關重要。」全聯房地產商會秘書長趙正挺表示，在產業實現快速發展的同時，產業地產發展的諸多問題日益顯現出來，比如供給側和需求側的矛盾，企業增長節奏和客戶增長節奏的矛盾，企業擴張需求與區域差異性的矛盾，行業發展趨勢與產業困境的矛盾。
據記者了解，雖然產業園以產業為依託，但在企業的賬本中，多數盈利的大頭還是來自園區內的賣房子的收入。除了房地產銷售外，產業園區後期的運營管理所帶來的利潤也是主要收入之一，包括園區物業出租獲取的利潤，企業孵化和股權投資獲取的利潤，園區提供公用事業服務等獲取的利潤。
隨著行業不斷的發展，在實現跨越發展的同時，產業園的諸多問題也日漸顯露出來。其中，專業機構總結了五大核心矛盾：一是供給側與需求側的矛盾。二是企業增長節奏與客戶增長節奏的矛盾。三是企業擴張需求與區域差異性的矛盾。四是行業發展趨勢與產業經濟處境艱難趨勢的矛盾。五是企業發展需求與人才供給不足的矛盾。
那麼，在當前的行業和市場的格局下，產業地產是否能夠「因勢而上」成為房地產市場的下一個金礦？如何實現資本與地產與產業的深度融合，打造成熟的商業模式？將是未來很長一段時間內，擺在每一個產業地產從業人員面前的新課題。
「十九大之後，從習近平總書記在對北京副中心、雄安新區視察後的重要講話中可以看出，對未來城市發展提出了一些非常高的要求，比如要高起點、高標準、高水平，而且要世界眼光、國際標準、中國特色，這些都體現了城市精神和城市風貌，包括城市的創新。作為城市建設者，這些對中國城市的未來要求都要考慮怎麼融入進去。」郭瑩輝表示，未來的城市特點可能是生態的、智慧的、產業的、人文的，而這也是園區的主要的特徵，也就是在產業地產發展的過程中，要注重創新引領，注重產城融合，注重產業特色，注重資源稟賦，同時，還要特別對園區的運營服務加強導入。
由地產開發到園區運營，很多地產商是以地產的思維做園區，在實際操作中，對於大多數地產商而言，從地產思維轉到產業的運營這一點怎麼也也跨不過去，甚至變成了地產商做產業園失敗的一個最大的門檻。
「趨勢要改變，產業地產商的角色我們已經有了，但是骨子裡如果還是房地產那種做線性的交易、高度垂直的設計以及想賺快錢的思維，不過，這些在產業地產裡面可能難以實現了。」郭瑩輝稱。
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