突發四大懸念！樓市將走向何方
市場瞬息萬變。短短几天的功夫，中國樓市就冒出了四大懸念：人民幣貶值、棚改政策調整、香港開徵空置稅、「新四限」。
那麼，這些懸念將如何影響後市？它們出現的背景是什麼？
一、人民幣貶值
今天一大早，就看到一個重大消息：人民幣中間價報6.6166，下調206點，為2017年12月13日以來最低。
下圖是美元人民幣匯率過去6個月的走勢（在岸價），可以看出近期貶值幅度的確比較大。在岸價近期曾創出了6.6390的新低。
人民幣貶值主要是兩個原因：第一，美元加息，人民幣沒有跟隨，還進行了定向降准；第二，兩國的博弈。
人民幣貶值對樓市將構成什麼影響？整體上是正面影響，因為人民幣沒有跟隨美元加息，還釋放了更多資金，官方也強調了要保證「流動性合理充裕」。貶值可以讓中國房價在國際資產價格比較的時候，看起來沒有那麼離譜。
但人民幣貶值，對股市可能產生心理震撼，會加速股市下跌、尋底。
人民幣會破7嗎？我的看法是，最好不要破。破了，意味著更多麻煩發生了。即便是破7，相信也不會「偏離」幅度太大。因為人家還有一頂「匯率操縱國」的帽子在手。
二、棚改政策調整
近期地產股大跌，跟棚改政策調整有很大關係。目前政策尚未完全明朗，但從公開報道看，思路是：逐步減少貨幣棚改的數量，增加實物安置的數量。
棚改是國家既定的政策，也是拉大經濟、改善民生的重要途徑，未來幾年的規劃都已經公布，不會輕易「縮量」。但方式上，可能會減少刺激房價的「貨幣棚改」方式，增加「實物安置」的數量。
實物安置，意味著政府統一在開發商那裡採購房屋，用來安置棚戶區居民。這有利於集體議價，控制房價上漲。還有利於保證「甲城」的棚改，釋放出來的購房需求100%留在「甲城」，而不會跑到「乙城」。
看起來，這種調整不利於一二線城市樓市獲得「來自三四線城市的資金」。但如果三四線城市房價逐步趨穩，則民間熱錢會迴流一二線城市。整體而言，棚改新政更有利於大城市的樓市，而不利於三四線城市。
有媒體稱：現在是賣掉三四線城市房子，到一二線城市的「最後機會」。這樣說有點極端，但中國城市化的趨勢的確是：大城市化、城市群化。
從西安半年新增戶籍人口50萬、天津20小時30萬人申請落戶，就可以清晰地看到大城市的吸引力。因為只有在大城市，才有更多發展機遇，才有更好的教育、醫療等公共資源。大城市出手搶人，中小城市是沒有抵抗能力的。
未來如果中小城市樓市再次陷入冰凍，或許還會有「貨幣棚改」，但政策的空間會越來越小。因為中國城鎮化的人口蛋糕，已經快切分完畢了。投資資金擇機離開三四線城市，擁抱一二線城市，顯然是明智的。
三、「空置稅」會來嗎？
6月28日，香港政府決定將針對開發商徵收「房屋空置稅」。也就是說，如果開發商把房子建成後，空置超過1年，則需要繳納「相當於同類房屋租金200%」的空置稅。
應該說，這個徵收標準非常嚴厲了。但事實上，香港還不是針對空置房屋最嚴厲的地區。在法國，住宅空置逾1年須繳交樓價的10%為空置稅，第2年增加到樓價的12.5%，第3年為15%。在荷蘭，如果有房屋空置超過1年，將容許其他市民入住；在瑞典，政府有權徵用空置單位廉租給無房家庭。
由於私人房屋的「空置標準」很難界定，所以此次香港沒有針對私人房屋動手，而只是對開發商「捂盤」動手。
中國內地房屋空置也非常嚴重，據全國政協經濟委員會副主任楊偉民（此前為中財辦副主任）介紹：
中央財辦曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況進行了摸底調查，結果顯示我國無論是城市、城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高，比日本高度老齡化老子化城市化的國家還要高。日本是13%，中國是多少我就先不說了，當然比日本要高。這很不正常，說明用來炒的房子還真不少。有關部門應該進行制訂空置住宅標準，定期公布全國和各地的空置率引導預期。現在我們在頻頻的調控房地產市場，但底數不清，怎麼調控，就像GDP不清楚你怎麼調控，怎麼進行宏觀調控。
改革農村宅基地制度，目前農村空置宅基地有3000萬畝，相當於城市建成區總面積的37%，因為我國城市當中居住用地一般在城市建成區30%左右，比現有城市當中所有的住宅用地總量都要多，這是一種資源的極大浪費。
通過楊偉民的表述，我們大致可以知道。中國最嚴重的住房空置出現在農村，空置宅基地面積已經超過了城市住宅的總佔地面積。其次在中小城市也比較嚴重。至於住房矛盾真正非常緊張的大城市是多少？恐怕比中小城市會低一些的。原因很簡單，大城市房價高、房租高，願意房子空置的人一定會少一些。
所以，如果在內地統一開徵「空置稅」，對農村、中小城市打擊將非常大。至於大城市，反而很容易解決。因為大城市的房子可以租出去，人口流失的中小城市無法租出去。這跟未來準備開徵的「房地產稅」有著高度的類似性——如果都開徵房地產稅，很多小城市經濟會崩潰。
在今年兩會期間，中國社科院的專家在發布「2018年房地產藍皮書」時，建議用「空置稅」替代「房地產稅」。那麼，未來中國內地會開徵「空置稅」嗎？估計難度比較大，因為標準很難制定，操作起來難度很大，解決不了人口持續流入的大城市的「房屋短缺」問題，反而會讓中小城市很為難。
香港為什麼會在港幣跟隨美元加息的時候，突然出台系列調控樓市的政策？（除了空置稅，還將調整資助房屋的定價機制，計劃降低資助房屋的收入要求。）我猜跟「粵港澳大灣區」規劃方案即將出台有很大關係。這個規劃原來傳聞是5月末出台，現在看來很有可能在7月1日香港回歸紀念日公布。香港在這個時候收緊樓市，有提前防範「熱錢利用利好炒樓」的意思。可以預見，隨著大灣區利好降臨，未來珠三角樓市調控也會進一步收緊。
四、「新四限」逐漸成型
隨著西安、長沙、杭州出台新一輪樓市調控舉措，四種新的「限購」措施似乎正在成為各地的標配。這就是：
1、限制企業事業單位購買住宅（包括新房、二手房）；
2、限制離婚2-3年內的人士買房（防範假的「真離婚」）；
3、限制新落戶人士買房（要求社保年限或者落戶年限，一般1到2年）；
4、限制隨遷父母買房（一般要求落戶2年以上才能買）。
可以看出，上述「新四限」主要是為「限購」打補丁。
起因是：近年來一批大城市（主要是省會城市）降低了落戶門檻，人口持續湧入，等於大量發放了房票。
以西安為例，半年就增加了50萬戶籍人口。假設這50萬人里有三分之一是未成年人，那麼也相當於半年發放了33萬張「房票」（限購城市裡，購買住房的資格）。
而在大城市裡，普遍出現了「住宅去化周期小於6個月」的情況。小於6個月，意味著「極度缺房」，隨時可能出現價格上漲。也就是說，由於去庫存「用力過猛」，大城市都面臨住宅的「補庫存」。
但由於新房限價，開發商對於大城市的住宅項目，普遍不願意「快速開發、快速銷售」（三四線城市他們會這樣），甚至拿地慾望都有所降低。所以，這時候政府就開始為限購「打補丁」，希望把購房需求壓下去，減緩樓市上漲壓力。這同時也為未來保留購買力，為未來保留經濟動能。
至於限制「假離婚」和禁止企事業單位購買住宅，也與此有關。同時，也是為了順應民意，降低社會焦慮。
「新四限」可能會讓部分城市房價陷入橫盤期，甚至出現微跌。比如長沙由於政策比較嚴厲，房價可能出現調整。但長期看，恰恰說明這些城市吸引力大，房價趨勢仍然上漲。
總而言之，近期樓市突然冒出的諸多利空，都跟一件事有關：央行貨幣政策出現了顯著轉向，開始強調流動性的「合理充裕」，甚至試圖引導市場利率走低，而不是跟隨美元加息。為了防止房價出現全面反彈，必然要出台一系列利空，對沖一下，防止大家形成一致性的「買房預期」。
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