去庫存結束：這一次，樓市真的要變天了！
文｜葉書利
時下的中國樓市正處於一場絞殺三四五線投機者的前夜，劇情註定會非常血腥和驚心動魄。
去庫存結束：留給三四五線樓市投機客逃頂的時間不多了
自2016年930後，中國三四五線樓市掀起了一波漲價潮，漲價背後的三大助力便是央府去庫存戰略支持、地方政府配合鼓勵在三四五線購房、央媽通過棚改定向放水。然而時至今日，這三大助力正在悄然收手，相應地，三四五線樓市的上漲已到頂了。
A,央府定調：去庫存結束了。
2015年12月的中國經濟工作會議將中國樓市的主基調定調為「去庫存」，此後的2016年兩會上的政府工作報告再次強調了「去庫存」戰略的推動，這意味著面臨高庫存壓力的三四五線樓市正式得到了央府的政策紅利支持。然而這波政策紅利即將划上句號。
近期國開行有關棚改收縮問題的回應時對外透露：國開行得到中央高層的指示，三四線城市去庫存基本結束，所以後面的棚改，會規定貨幣化安置比例。
從此釋疑可看出，目前央府對於三四五線樓市的最新定調已變成：三四線城市去庫存基本結束。
在此基調下，三四五線樓市的政策環境正在變天。
B,央媽開始收手了。
在央府去庫存戰略的支持下，央媽通過棚發言向三四五線樓市的定向放水，便是本波三四五線樓市漲價的根源：用貨幣「灌」出來的房價。現實已說明一切。
首先從放水量來說，2014年央媽發明了PSL，這就是通過棚改方式，定向向三四五線城市政府提供低於基準利率的放款，目前已投放了近四萬億。
2009年中國啟動四萬億投資計劃，且明確要求不投放樓市，即使如此，當年的四萬億投資便把全國房價給助漲起來了。而這波央媽放水，同樣已投放了四萬億，且直接投給棚改化的樓市，房價不給助漲起來才怪呢。
其次，在央媽定向放水的過程中，三四五線樓市政府為了更快地把房價炒起來，逐漸提高了棚改過程中的貨幣安置比例，即拆遷後不給房，而是給錢，從而讓拆遷戶去市場上搶房，從而人為地增加了當地樓市的市場需求，以增加供求緊張關係。
值得注意的是，2013年時的棚改貨幣化安置比例僅為7.9%、2014年為9.0%，2015年在央府的去庫存戰略支持下迅速提升：2015年貨幣化安置比例上升至29.9%，2016年為48.5%，到2017年時全國這一比例已經突破60%。有些地方更是瘋狂，如2017年上半年，江蘇22個縣（市、區）棚改貨幣化安置比例已達到100%。2018年上半年，全國比重沖高到了80%左右。
貨幣化安置的本質就是沒有需求，通過拆遷來人為製造需求，以達到漲價去庫存的目的，比如媒體曝光道，中部某城市，樓市房屋庫存總量在130億左右，然而通過棚改貨幣化安置向拆遷戶投放了近400億資金。如此有意炒作之下，房價怎麼可能不漲？
如今在「三四線城市去庫存基本結束」的主基調下，棚改貨幣化安置這個漲價器正在逐漸收緊：
首先，通過棚改的貨幣化放水量正在縮小中。
國開行的回復中承認，棚改項目放款的審批權由地方上收到總行。棚改放水的水龍頭正在收緊。
社科院的統計顯示，一季度棚改貨幣化投放量為3038億，而四五月兩個月的投放量則快速下降到近1300億。
其次，與棚改貨幣放投放量快速回縮相伴隨的是，棚改過程中正在收緊貨幣化安置比例，以掐緊三四五樓市上漲的七寸。
國開行的回復中稱，「後期國開行會在貸款後約定貨幣化安置比重，並且國家住建部會約談地方住建局，要求按照約定比重執行。」並且進一步補充道，「國開行得到的收緊貨幣化安置比重要求來自中央高層，後期住建部，財政部等國家部門會予以配合。」
與此同時，相關城市已行動起來：
廣東省則提出要控制棚改成本，實現收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置。
江西省也強調因地制宜實施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應加大實物安置住房建設力度。
4月27日召開的安徽省城鎮保障性安居工程工作推進會強調，各地要合理控制棚改貨幣化安置比例，商品住房供需緊張的市、縣，要進一步降低貨幣化安置比例。
湖南省提出，「要根據商品住房庫存實際情況和棚改相關政策確定棚改安置方式，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策」。
也就是說，三四五線樓市上漲的助推器棚改貨幣化安置，不管是資金投放總量還是貨幣化安置比例，皆在調整中。如此之下，接下來三四五線樓市的變天趨勢已定。
C,接下來，三四五線樓市主基調將從漲價去庫存轉向鎖盤防崩盤。
這波三四五線樓市上漲，地方政府為了去庫存而鼓勵購房的政策，也正在悄變中。可以預計的是，伴隨房價非理性高企和資金投放量的回縮，為了防止崩盤風險，接下來，三四五線樓市會逐漸出台以鎖盤為主的系列政策組合拳，以鎖住市場流動性，避免崩盤。
實際上，類似的政策回縮已經開始：6月4日，三四線城市代表的宜昌出台限售政策。接下來，大量的宜昌們會漸次出現。
也就是說，本波三四五線城市上漲的三大助力：央府的去庫存戰略支持、央媽定向放水和鼓勵購房的政策等，在央府新定調的「三四線城市去庫存基本結束」之下，皆在全面回縮中。相應地，留給三四五線投機客逃頂的時間真的不多了。
比去庫存下的三大助漲器回縮更可怕的是，三四五線樓市的這波上漲完全是沒有市場支撐的，也就是說純屬貨幣澆灌下的泡沫化上漲。
首先，從人口流動的角度來說，三四五線城市將中長期面臨人口流失壓力。
目前中國的人口總量已見頂，接下來正面臨負增長的壓力。在此壓力之下，中國政府正考慮全面放開計劃生育政策。不出意外的話，過不了多少年，中國的生育政策基調將轉向鼓勵生育。
按照世界人口流動規律來說，當一個國家的人口總量面臨負增長壓力時，全國各地城市的掙錢機會都會受到衝擊，在此背景下，為了獲得更好的掙錢機會，人口會進一步向大城市集聚，而廣大非都市圈的三四五線城市人口將面臨嚴重的人口流失壓力。比如日本便是典型代表：在日本全國人口負增長後，東京都市圈的人口進一步上升，而三四五線城市人口進一步萎縮。
人口中長期的流失壓力，這是三四五線樓市最大的利空。
其次，中國經濟正在轉檔中，三四五線城市經濟面面臨中長期向下的壓力。
從經濟角度來說，目前中國三四五線城市的經濟基本面越來越險惡，而不是越來越變好。
因此說，不管是從中口增長還是經濟增長等兩個中長期角度來說，三四五線這波的房價上漲是完全沒有市場支撐的，未來也不支持。
所以說當政策基調轉變後，接下來，非環一線的三四五城市樓市主基調將從之前的去庫存轉向鎖流動性以防崩盤。
在這場鎖盤行動中，一場踐踏式逃亡即將上演。最終投資者們能否勝利大逃亡，各憑本事，各安天命吧!
跌過且有中長期人口流入的城市迎來利好
「三四線城市去庫存基本結束」之下，三四五線樓市接下來的狗血劇情必是關門打狗。在此之下，則利好目前已跌過且中長期人口流入的價值城市，主要原因有二：
首先，市場上的大量遊資將回歸價值城市以避險。
2016年930後，伴隨三四五線房價的上漲和一線、環一線及強二線城市的強調控，市場上的遊資主要流向了三四五線城市，因此2017年起，三四五線樓市領漲全國樓市了。
伴隨三四五線樓市的關門打狗，大量的遊資將從三四五線城市抽逃而跑，於是市場上將催生大量新的避險需求。而目前A股跌跌不休，因此一線、環一線及強二線城市將重新成為市場遊資避險的主要關注點。
值得注意的是，央媽的貨幣政策已轉向「合理充裕」，不出意外的話，後續還將進一步降准，以支持貨幣轉向。在貨幣轉向和三四五線城市關門打狗的雙重壓力下，市場上的避險需求壓力會進一步疊加。詳情可見此前的文章《再降准之下：環京樓市利空已出盡？三四五線樓市的割韭菜行動或正在提前？》。
其次，跌過且具備人口中長期流入壓力的城市將成為新風口。
2016年930後，中國樓市發生了扭曲式前行：一方面，非價值的三四五線房價在貨幣定向放水刺激下上漲，目前全國200個縣城房價超過9000元，100個縣城房價已超過10000元，且全國房價均價已接近8700元。另一方面，北上深及環京、廈門等價值城市卻在降價，且跌幅已超過15%。
一漲一跌之下，北上深及環京、廈門等價值城市的房價目前已顯得極其便宜，客觀上也會吸引和承接大量市場上避險遊資的注意。
退一步說，跌幅超過15%的北上深及環京、廈門等價值城市，目前的投資性價比已超過廣大非理性上漲的三四五線城市，市場上的不少理性資金已開始迴流，只是目前三四五線城市的收網式割韭菜將會加快這種迴流速度與力度。
再重複一句：正如此前的警告性文章《200個縣城房價超9000元：追漲已成時下最危險的投資行為》、《時下的窪地在哪？已跌過且具有人口流入趨勢的城市裡!》中所言，跌過15%及以上，且人口具備中長期增長能力的城市，伴隨三四五線樓市的收網，必會逐漸成為市場新的關注重點。
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