多地連跌！200個真實數據曝出，沒買房的恭喜了

來源：貓叔有點宅 （maoshuhouse），轉載已獲得授權，不代表鳳凰網房產觀點

以下，就是我花了五天時間，找了200個買房的粉絲做的採訪總結。

01

廢話不多說，直接上硬菜

坐標石家莊：我同學賣房，最高點中介建議150萬成交，後來建議140萬成交，結果2個月都沒人來看房，後來實在缺錢就122萬成交賣掉了。

坐標成都：我們掛賣了一個多月，不是降溫，就差沒冰凍了。

坐標東北：東北的房價就漲的很慢，省會以下大部分地級市是下跌的。

坐標河北三線小城市：新房價格9K，花了半年時間才賣出二手房6k，難死我了。

坐標廊坊：小區周邊樓盤已經調低了10%的備案價，還要附贈車位。

坐標西安：樓市已經降溫了，但是業主不知道，二手房降價頻率變多。至於新房，開發商不會降價，但是他們會打折！（資深開發商老炮留言）

坐標上海：遠郊慘淡，很多新盤無人問津。

坐標武漢：限價新房依然火爆，價格普遍降了幾百塊錢。二手房沒降價，但是二手交易量減少，交易周期延長，不好賣了。

坐標福清：老師，4/5線小城市房價是不是堅持不住了，福清這邊房價有所下降，現在置業天天打電話叫人買，以前是沒房賣。

坐標濟南：新房在漲，樓盤冷熱不均，二手房陰跌。房子降價7萬，110天了賣不出去。

坐標鄭州：新房難搶。但是二手業主降價了好一點，不降價基本僵持幾個月也賣不掉。

坐標瀋陽：新房十分熱，二手一直不熱。

坐標環XA保定北小縣城：新房二手都不熱。

坐標杭州：G20以後，二手房房價遠郊的房子翻了三倍，近郊的房子翻了一倍，市中心最貴的地方漲了70%左右。新房漲價50%，所以還有空間。但是二手房已經膠著。等下半年看低價樓盤如果清空，房價還會不會漲。個人不看好。

坐標昆明：冷熱不均。一手房南邊北邊很熱，東邊西邊不少樓盤開盤賣不完。二手房沒降價，而且還在漲價，賣出時間半個月。南邊樓盤區域好，開盤光；東邊樓盤價格也不低，區域不好，賣不完，有樓盤還有特價房。目前二手房有惜售情況，但是相比上個月感覺最近客戶稍少了一些。現在又是關鍵的節點，不知趨勢會如何了。

02

關於採訪，我有幾點要實話實說

1、在採訪的200多人中，確實不全是說價格跌的，比如重慶買不上新房的大哥，我也幫不了你了。再比如惠州、中山，比如無錫宜興、寧波、徐州、青島等，都反映樓市行情火熱。

2、在採訪的過程中，採訪者說樓市下跌的和樓市上漲的佔比，結果是樓市下跌的佔比多一些。這個出乎我的意料。因為除了燕郊這種個別腰斬的區域，幾乎沒有主流媒體做過真實房價行情的採訪調研。

3、貓叔個人精力實在有限。採訪者也是個人感知較多，不構成買房的決策和投資意見。如果僅憑別人兩三句話，沒有自己的主觀判斷，猶如高速奔跑、不握方向盤的汽車，遲早要出事。

4、採訪中明顯感覺環京樓市比較冷，中西部有冷的趨勢，長三角和珠三角不限購地區、限購了的棚改地區都比較熱。

6、本文重點在於討論，哪些城市房價要下跌，並且給出具體的參考指標。歡迎大家多在留言處討論。咱們集中力量干大事。

03

樓市下跌的具體信號

很多採訪者其實不太懂得如何分析樓市情況，所以我在對話中詳細的詢問了房價要下跌的幾個跡象。也拿出來給諸位鏟屎官分享下。

1、二手房下跌、成交周期變長

價格漲跌是觀察樓市最直接的一個指標。但是任何情況下，只有二手房價格最能反映真實的市場。

房子有消費和投資的雙重屬性。樓市熱的時候，看房人多，房東想儘可能的賣出好價錢，所以會調高賣價；樓市不景氣的時候，看房人很少，房東為了讓房子好賣，不得不主動調低價格。所以，二手房的房價，完全是由市場直接決定的。價格是房東根據市場行情定價的。

這兩年，非常多城市的二手房價格高於新房，向武漢、成都，最嚴重的時候，二手房要貴50%以上。憑什麼二手房價格這麼貴？賣家瘋了嗎？並沒有。新房價格低，但是搶的人太多，你買不到。二手房價格高，但是可以買到。在畸形的牛市裡，如果你想要流動性，那麼必須老老實實割肉，支付高溢價。

所以，樓市漲了還是跌了，你直接去二手房中介店走一圈，問問L家小哥最近看房的人多不多，房東好不好還價，成交周期有多久就清楚了。貓叔的一個阿姨粉，坐標天津，去年10月份開始賣房，掛牌價格是全小區是最低的，但是年底依然沒人買。直到18年三月份，房子才賣掉。花了差不多半年的時間（正常的買賣周期也就2-3個月）。可想那段時間天津市場確實在降溫。

另外一個天津粉絲，今年年初掛的房子，一直沒人買。在天津落戶政策頒布當天，有好幾個人過來看房，大家都沒還價，有個土豪直接下了定金，全款買。

這兩個例子，人證都在，你們可以直觀對比下。

2、開發商死扛價格，但偷偷調低備案價、具體成交價打折、推出特價房、送車位等活動。

和二手房恰恰相反，新房是不管多少人排隊搖號、開盤情況多麼盛大，都不能反映真實的市場。尤其是現在，大部分城市新房有備案價管控，比二手房低太多。新房已經淪為套利工具，大家買房不僅為了住，更多為佔便宜而已。

真實的新房市場，充滿了煙幕彈。但是老司機們還是可以敏感的通過多方面觀察分析出真實的市場情況。

在樓市降溫的城市中，新房大部分會有如下表現：

新盤冷熱不均，熱門樓盤一房難求，位置差一點的賣不出去

大家關注點往往在幾個熱盤身上，但是離熱盤不遠的新盤，或者不是品牌開發商，或者地段不好等等，不容易被人注意。這個時候已經說明市場需求乏力了。想想前兩年大牛市的時候，不管市區還是郊區，只要是有房源出來，都會被人搶光。

開發商推出特價房

市場剛剛轉冷的時候，開發商會推出特價房源，拿出戶型、位置不好的房源低價促銷，來試探客戶的反應，也方便補充現金流。

開發商不會降價，但是會打折哦親

市場進一步轉冷的時候，開發商是不會降價的，打死也不會降價的。降價你讓之前業主怎麼想？會不會砸售樓處？

但開發商也說了，雖然我們不會降價，但是會打折哦親。廊坊開發商訴我，她們樓盤備案價已經偷偷調低了10%，還贈送車位、電器，但依然去化不理想。西安、濟南、鄭州等一些粉絲也告訴我，開發商雖然沒有降價，但是實際價格已經給了優惠，美名其曰——公司周年慶打折促銷。

維權的人又多了

我沒有講段子，我是認真的。大牛市的時候，無論房子多差，大家光顧著搶房，沒人在意質量。我聽合肥粉絲講過一件事：合肥萬科某樓盤出現質量問題，業主們團結一致公開維權，但背地裡讓親朋好友抓緊買，結果該樓盤秒光了……光了……了。

再比如可愛的成都人民，綠地面積小了要維權，外立面不好看要維權，瓷磚有個裂縫都要維權，出了名的難搞。但是17年沒聽過幾個維權的事情，大家都忙著搖號去了。如今，挑剔的成都人民又回來了，繼續發動維權。

這說明什麼？市場冷了，不關注價格關注質量了！

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