買房秘笈大公開！

相信很多人在買房時都會存在選擇困難症，尤其是在現在房價已經到了一部分剛需族難以承受的地步，在這種情況下到底應不應該買房，買了會不會跌，不買會不會房價再繼續漲。其實這些東西是很難說清楚的，小編現在根據自己多年的房地產工作經驗，為大家總結出了一些買房的攻略，希望對大家能有所幫助！

首先，從宏觀政策方面來說，買好房最好：

1、跟著調控節奏去買房。

跟著調控節奏去買房，調控放鬆時，大幹快上，調控持續收緊，休養生息為主，撿漏為輔。

大方向聽政府的，不會錯。

2、跟著規划去買房。

其實海浪最喜歡跟著規划去買房，早年買入寶安中心區、前海規划出台後就看好前海、多年來深耕寶中就是典型的跟著規划去買房。

2015年10月考察南京後，重點考察區域是南京奧體片區也是典型的跟著規划去買房。

2016年去成都考察後推薦金融城、高新區、天府新區核心區都是典型的跟著規划去買房。

2016年去長沙考察後推薦濱江新城、梅溪湖片區也是典型的跟著規划去買房。

2017年去南寧考察後推薦五象新區，也是典型的跟著規划去買房。

2018年威海南海新區，也是典型的跟著規划去買房。

3、跟著名校去買房。

這個不用多說了，大家都知道，最近幾年尤其是新名校，剛出消息，大家就一擁而上，先把價格炒上去再說。依稀記得高新區青島中學，

4、跟著地王、大開商去買房

跟著地王去買房，地王一般都是好地段，拿地王的開發商一般也是有實力的開發商，開發商拿下地王之後，很容易帶動周邊二手房進行價值重估。跟著大開發商去買房，不一定是要買大開發商的房子。主要是看中大開發商進駐某片區後，帶來的價值重估，買周邊的二手房，升值效果還好過買大開發商的房子。還有一向習慣賣高溢價的地方品牌開發商，跟著他們去買二手房，基本上錯不了。

2016年8月去成都，成都當時拍了大源一塊地，樓面地價達8000多/平方米，當時確實是天價，邊上比這位置更好的地鐵口次新二手房才賣8000多。我跟成都的朋友說，就買這附近的地鐵口二手房，8000多，閉著眼睛買都是賺！成都樓市後來的事情不用我說了吧。

只是現在限制出地王，這個買房規則要稍變通一下。

5、跟著「大企業」員工去買房。

跟著「大企業」員工去買房，基本上是他們買到哪房價漲到哪。

其次，在實際買房選房時的幾點建議：

1、不一定要新房

買新房，固然是好，可市區合適房源並不多，要麼房價太高，要麼戶型不合適，而且大多是期房不能馬上入住。二手房基本可以馬上入住，可是老舊的問題，還有產權的過戶比較麻煩，找中介比較擔心。僅從樓體外觀的嶄新外觀上，新建房新穎的設計、合理的布局、低密私密的居住環境顯然更能滿足年輕人的審美和居住需求。二手房目前的房源供應仍集中於老居住區，樓體和戶型都略顯老舊。

作為年輕置業者需要引起重視的是，新建商品房近年來逐漸向市區周邊分布，社區生活配套便成為一大考驗，許多樓盤社區的生活配套甚至可以說有名無實，這與發展完善的二手房社區相距甚遠。

２、慎買純小戶型社區的房子

目前樓市已剛需為主體，因此，大多買房人都青睞小戶型，提醒大家，在選擇小戶型的時候盡量不要選擇全部都是小戶型的社區。這是因為當整個社區都設計成小戶型時，容易造均佔有社區資源的不合理性：上下班的時候電梯超載、供水供電過於集中等。

相比的小戶型，８０平方米左右的「小兩居」顯得更為「黃金」。因為這種戶型不大也不小，而且品質上符合現代年輕人的感官享受和居住需求。即使是自住型購買者，在若干年後搬離小戶型，還能作為投資產品。此外，建議在購買小戶型時一定要注意戶型是明廚明衛，且房間內的透氣性一定要好，實用性要高。

３、注意交房時間

交房時間是很容易讓買房人忽略的一個問題。通常情況下，在購買期房時，售樓員會告知買房人一個大概的交房時間，但由於工程進度會受到許多外在因素的影響，延期交房的事件時有發生。

所以，如果選擇購買期房作為婚房的話，那麼一定要做好延期收房的準備，以免遭遇類似情況時措手不及。另外，在購房時還應該計算好裝修時間。建議婚房置業者當選擇期房做婚房時，一定要打好提前量，能把婚期安排在預計交房時間的９個月之後，以應對可能出現的各種突況。

４、經濟適用量力而行

一般來講，買房群體中主要是年輕人，大部分人收入普遍不高，積蓄也相對較少，往往需要父母支援並且貸款才能買房。需要注意的是，除了買房的首付款外，還需要支付接下來的裝修費用等。因此在購房時一定要根據自己的經濟情況作好預算，切忌盲目選擇。建議年輕人在選擇按揭貸款時，每供額度不要超過家庭月收入的３０％，否則將會影響生活質量。

５、先定地段再選戶型

關於購買一室和兩室，即是關於使用能和購房成本的平衡。買一室雖然便宜，但有了孩子以後很不方便，早晚要換房；而要想買便宜一點的兩室，就要犧牲一定的便利往周邊選擇。對此，地段首先關係到實際居住的便利度，而對新婚夫婦來說，還關係到以後孩子的入學問題，其次關係到房屋的抗跌性。所以說，在自身經濟條件允許的情況下，在選定置業區域後，再根據手頭資金去找合適的房源，看看自己能買多大的房子。

６、確定５公里生活圈

上班的時間成本賬：開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個小時花在交通上，一年就有約一個月待在車裡。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來，連續不斷地坐一個月車，或不眠不休地開一個月車，就能體會其數量的可觀了。

７、小區綠化要達到３５％以上

居住環境有一個重要的硬性指標棗綠地率，指的是居住區用地範圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。

值得注意的是：「綠地率」與「綠化履蓋率」是兩個不同的概念，綠地不包括陽台和屋頂綠化，有些開發商會故意混淆這兩個概念。由於居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關規範規定：新建居住區綠地率不應低於３０％。城近郊居住區綠地率應在３５％以上，在市區附近，如果住區綠地率能達到４０％甚至５０％，就比較難得了。

８、社區人性化設計

一個社區的人性化設計可以體現在多個方面，例如人車分流，保證交通的便捷性、安全性、以及減少對居住環境的影響；商住分區，娛樂購物影響不到居住的安靜和安全；住宅布局成街區式，利於形成良好的鄰里關係；社區內規劃有大型巴士站、人工湖、學校等，生活配套相當完善。

９、社區配套齊備

一個社區的配套是整個置業生活中必不可少的組成部分，有的是引進了大型超市，有的配套學校是與名校聯姻，會所更是能齊全，吃喝玩樂無所不包，業主大可以足不出小區門就能滿足所有生活和休閑娛樂所需。

衣：服裝店、裁縫鋪、洗衣房等

食：超市、菜場、麵包店、飲食店、小吃店

住：不僅要看自己的房子，也要看周邊的樓是怎樣的房子，更要看有沒有化工廠、電站、加油站、汽車、機動車維修點等，綠化如何也須看。

行：不僅要看房子附近有沒有地鐵、輕軌、來往車輛、有幾個車站等，還要看高架旁的下車道是不是在你的新房附近，出門是不是單行道等。

：還得看附近有沒有公園、銀行、醫院，有老人的家庭離醫院近一點；有孩子的應關心託兒所、幼等。

１０、建築密度小

低密度的直接表現就是低「容積率」，對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。一個良好的低密度居住小區，多層住宅應不超過１．５。

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