濱江集團拿地提速 千億目標背後的資金難題成焦點
現金流出現負值且大幅下降，濱江集團要如何繼續保持加速拿地的態勢衝刺千億規模目標？
提出千億規模目標的濱江集團(002244.sz)，對於土地儲備有著較為強烈的渴求。
6月22日，濱江集團公告稱，子公司花漾年華旅居置業(湖州)有限公司以13.51億元競得湖州市太湖度假區一幅地塊。
值得一提的是，這是濱江集團一個星期內拿下的第二幅地塊。6月15日，杭州市舉行土地拍賣會，經過78輪報價，蕭政儲出[2018]18號地塊由競買人濱江集團以27.48億元總價競得，樓麵價24390.20元/平方米，溢價率41.8%。
《投資者報》記者梳理得知，截至發稿，濱江集團今年通過公開市場招拍掛及收併購等不同方式，共獲得12幅地塊，共耗資87.2億元，佔比同期權益銷售額(148.6億元)的比例超過50%。
有業內人士認為，近兩年濱江集團開始逐漸改變穩健的戰略，開始追求規模的增長。這一說法從數據中可以窺見一斑，2017年濱江集團實現合約銷售額約615億元人民幣，同比增長68%，2018年濱江集團將規模目標提為1000億。
不過，在規模擴張的同時，投資者報注意到濱江集團存在權益銷售比過低、現金流為負且大幅下降等不良財務狀況。此外，與其他追求規模擴張的房企一樣，濱江集團的資產負債率也逐漸居於較高位。
加速拿地？
實際上，去年濱江集團提出衝刺千億目標之後，就開始加快拿地速度，甚至於2017年成立專門的併購領導小組。濱江集團給的數據顯示，2017年其通過招拍掛和收併購等方式共獲取20個項目。
而作為對比的是，2016年這一數據為13；2018年濱江集團稱目標是要新增30個項目。投資者報根據濱江集團公告梳理得知，截至2018年5月，濱江集團通過公開市場招拍掛、收併購以及一二級聯動等不同方式，共獲得12幅地塊。
針對拿地資金方面，濱江集團方面在與投資者的互動中表示，公司獲取土地的資金均來源於自有資金。有消息稱濱江集團2018年拿地金額預算為1350億港元，濱江集團在回復投資者報採訪時規避了這一問題。
此外，東興證券研報也指出，濱江集團近年拿地積極，拿地面積與銷售面積的比例由2015年的1.33上升至2018年一季度的2.75。
東興證券研報還指出，濱江集團提高槓桿空間大，一季度槓桿水平有所上升，也反映了其擴張的強烈意願。數據顯示，2018年一季度濱江集團資產負債率74.95%，同比上升5.22%
對於濱江集團積極拿地行為，易居智庫研究院研究總監嚴躍進表示，濱江集團拿地提速是因為有緊迫感，尤其是作為大本營的杭州市場的發展空間明顯受到了衝擊。據克而瑞江浙區域此前發布的《2017年度大浙江房企排行榜》，排行前5名分別為祥生、上海中梁、綠城、萬科、華鴻，濱江集團以217.31億元的權益金額位列第8，跌出排行榜前5名。不過，據濱江集團方面稱，截至2018年5月濱江在杭州銷售金額排在第二位。
「不過，類似的擴張會帶來的一定的資金壓力，尤其是在房企融資趨緊下，需防範風險。」 嚴躍進進一步向記者表示。
據公開報道，2017年濱江集團合約銷售為615億元，這意味著如想今年實現千億目標，銷售額要同比增長逾60%。去年7月，濱江集團董事長戚金興公開表示，2017年達到2000億貨值，並爭取在2018年達到3000億貨值。在戚金興看來，只有達到3000億貨值，才能確保達到千億以上的銷售額。
東興證券分析師鄭閔鋼在研報中表示，依據濱江集團2017年底的約1128億元可售貨值和約1303億元未結算貨值的數值，如果僅從可售貨值的角度，考慮目前杭州較為平緩的房價走勢，若不計入代建後續新增項目，2018年實現千億銷售或有難度。
資金狀況不樂觀
在積極拿地擴張背後，投資者報記者注意到，濱江集團的資金狀況並不樂觀。
財務數據顯示，2018年一季度濱江集團歸屬於上市公司股東的凈利潤3.4億元，較去年4.3億元下降了20%；公司經營活動產生的現金流量凈額為-103.2億元，較去年同期大降519.49% 。
將時間撥回到2017年底，濱江集團經營活動產生的現金流量凈額也在同比下降。截止2017年，濱江集團經營活動產生的現金流量凈額為34.3億元，較2016年131.3億元的水平下降了73%。
針對投資者報提出的會否存在資金壓力的問題，濱江集團方面對投資者報表示，濱江集團真實負債率水平在行業中處於較低水平，公司還有較大的槓桿空間。
根據濱江集團方面給到的一組數據，2017年濱江集團凈資產為143億元，同期內有息負債為89 億元，有息負債比凈資產為0.63。而作為對比，泰禾集團這一數值為8.43，華髮股份為6.24，陽光城為5.93。
此外，在自有資金方面，2017年濱江集團多個地區營收出現同步下滑。根據年報，2017年濱江集團在衢州、紹興、金華、嘉興四個地區的營收出現下滑，紹興以-87.23%的比例成為下幅度最大的區域。就連大本營杭州，去年的營收也出現同比15.19%的下滑。
在上海市場，濱江集團進軍上海兩年地王項目濱江公園壹號仍未開盤。2015年底，濱江集團聯合平安不動產以34.65億奪上海寶山區大場鎮祁連社區一地塊，樓板價每平方米28755元，溢價率91.7%，成為彼時的「地王」。
而退出深圳舊改項目也一度讓濱江集團陷入資金鏈壓力的輿論旋渦。今年4月，濱江集團公告稱，公司退出深圳龍華區舊改項目並要求並要求安遠控股歸還本金總額為11.6億元的融資款。不過，對於退出深圳項目是否與公司資金周轉有關，濱江集團未予回復。
與退出深圳舊改項目一樣讓外界對濱江集團資金壓力頗為關注的還有濱江集團對控股子公司的減持。5月29日，濱江集團發布關於對控股子公司杭州濱江商博房地產開發有限公司減資的公告，濱江集團注資從原有的2.55億元減少至2550萬元。
除了通過對控股子公司減持獲取資金，6月5日，濱江集團發布公告表示，公司控股股東杭州濱江投資控股有限公司已於2018年6月1日將此前質押給中信證券股份有限公司的股份提前購回，並辦理了相關解押手續。
2018年3月16日，濱江集團公告稱，為進一步拓寬公司融資渠道，優化融資結構，降低融資成本，滿足公司快速發展對資金的需求，公司擬註冊短期融資券的規模不超過65億元，主要用途包括但不限於補充公司流動資金、償還流動資金貸款。
來源：
投資者報
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華大基因陷「圈地門」：曾攜萬科涉足蘇州健康小鎮 面積約2平方公里
6月28日，記者來到位於蘇州白馬澗景區旁的蘇州生命健康小鎮建設指揮部，這裡也是蘇州高新生命健康小鎮建設發展有限公司的所在地。樓內保安稱，這裡主要承擔小鎮的規劃建設功能。
小鎮二期建設用地批准書。
一篇《舉報華大基因偽高科技忽悠欺詐涉嫌賄賂官員，大規模套騙國有資產》讓話題不斷的華大基因陷入了「圈地門」。
6月28日，新京報記者在蘇州白馬澗生態園附近的生命健康小鎮走訪發現，華大基因集糰子公司參投蘇州高新生命健康小鎮建設發展有限公司，而健康小鎮的二期項目名稱為「房地產項目」，土地取得方式為出讓，土地用途為商業服務。
6月30日，華大基因集團公共關係與政府事務部回應新京報記者，關於蘇州生命健康小鎮，華大及控股子公司只參與健康小鎮的部分健康產業功能項目的運營，以及做好小鎮未來發展的科研支撐，未參與地產投資；也未參與小鎮二期工程。
被舉報事起「解約」風波，已遭代理商起訴
舉報方南京昌健譽嘉已發起訴訟，案件被受理。華大基因回應新京報稱，為了更好地聚焦前沿科技，深圳華大生命科學研究院決定不再直接與代理商合作從事商業服務，目前已與全部代理商合法解除細胞製備及儲存技術服務合作
話題不斷的華大基因再起波瀾。這源於原合作方的一封名為《舉報華大基因偽高科技忽悠欺詐涉嫌賄賂官員，大規模套騙國有資產》的舉報帖子。
這場引起華大基因市值大跌的舉報，導火索埋於5月份。5月18日，當時華大基因在官網刊登說明，稱南京昌健譽嘉（原合作方）及王德明（昌健譽嘉監事）的行為、言論已經嚴重損害了國家基因庫的聲譽。
5月29日，華大基因在《江蘇金融報道》上刊登聲明，稱深圳華大生命科學研究院從未以任何形式授權南京昌健譽嘉以「國家基因庫細胞中心江蘇運營中心」的名義開展市場活動、發表相關言論，亦從未以任何形式授予該公司員工王德明「國家基因庫細胞中心江蘇運營中心主任」之身份，南京昌健譽嘉及王德明的所有行為、言論均不代表國家基因庫的立場、觀點。
聲明稱，南京昌健譽嘉與深圳華大生命科學研究院曾為技術服務合作關係，而並不存在名稱的授權使用或實體的授權運營關係。鑒於合作期間該公司違約，深圳華大生命科學研究院已解除與其全部合作關係。
這讓原本合作的生意夥伴關係破裂，官司糾紛與舉報紛至。在舉報帖子發布之前，雙方已打起了官司。
昌健譽嘉監事王德明完全否定了上述聲明。5月31日，昌健譽嘉向南京市建鄴區人民法院提起名譽權訴訟，被告方分別是華大基因集團和華大研究院。截至發稿時，這起訴訟案最新動態是「已轉交」。
7月1日，華大基因對記者稱，作為華大集團負責運營的公益科研機構，為了更好地聚焦前沿科技，深圳華大生命科學研究院決定不再直接與代理商合作從事商業服務，目前已與全部代理商合法解除細胞製備及儲存技術服務合作。
7月1日，華大基因北京合作方、北京譽馬生物科技有限公司總經理梁松向新京報記者提供了華大基因不對北京譽馬進行業務量考核的郵件公證。梁松表示，華大基因單方面提出解約時沒有提供任何理由，「他們可能是有發展戰略調整」。此前華大基因與南京、北京等合作方的合作都主要是檢測、診療階段，相對於上述方向，基因治療市場更為廣闊，這可能是解約的根本原因。
對此，華大基因集團董事長汪建向新京報記者表示，基因的「讀、寫、存」是集團的既定戰略，歡迎「來華大實地考察調研」。
被舉報陷「圈地門」，子公司與萬科等合作建小鎮
華大基因集糰子公司參投蘇州高新生命健康小鎮建設發展有限公司，系健康小鎮投資、建設、運營主體
在王德明的實名舉報帖中，「套騙土地資源和政府補貼」是他對華大基因最為主要的控訴之一。
王德明在公開舉報中提及，華大基因在蘇州、揚州、鎮江等城市計劃或已經打造生態城或基地。在上述項目中，涉及位於江蘇蘇州白馬澗生態園附近的生命健康小鎮。
對於這一舉報內容，6月27日，華大基因在官方微博回應稱，華大基因並未在江蘇參與任何房地產項目，也未曾獲得土地資源。
6月28日，新京報記者來到蘇州白馬澗景區，蘇州生命健康小鎮的招牌與景區僅一街之隔。在這個園內的樓旁，同時掛著四個牌匾，分別是「蘇州生命健康小鎮建設指揮部」、「蘇州高新生命健康小鎮建設發展有限公司」、「蘇州白馬澗生命健康小鎮建設發展有限公司（籌）」、「蘇州白馬澗生命健康小鎮產業發展有限公司（籌）」。
據天眼查，上述蘇州高新生命健康小鎮建設發展有限公司，就有華大基因集糰子公司參投。
根據蘇州高新去年9月18日公告，深圳華大基因科技創新中心有限公司、江蘇蘇南萬科房地產有限公司、蘇州新區高新技術產業股份有限公司三方將發揮各自品牌優勢和資源集聚能力，結合蘇州新區的區位優勢，擬打造涵蓋健康科技、健康服務和精準醫療等的「華大生命健康小鎮」（當時暫定名）。
「區域內將覆蓋總部辦公、研發中心、生命科學公共服務平台、體驗式商業、學校、養老醫療、文創、高端住宅、國際性專業會議設施等業態。」
合作內容包括蘇州新區白馬澗區域的生命健康產業小鎮的產業園開發建設、住宅開發建設、主導產業配套設施建設和運營、產業園運營等。項目選址為蘇州新區楓橋街道白馬澗公園周邊區域約2平方公里，規劃包含產業、商業、辦公、住宅等配套業態。
深圳華大基因科技創新中心有限公司成立於2017年4月21日，是深圳華大基因科技有限公司為生命健康小鎮建設而成立的全資子公司。
據《新華日報》去年12月1日報道，蘇高新股份率先成立了公司投資平台——蘇州高新產業新城建設發展有限公司，並以此與三方合作單位共同成立生命健康小鎮的投資、建設、運營主體——蘇州高新生命健康小鎮建設發展有限公司（以下簡稱「生命健康小鎮公司」），全面推進華大生命健康小鎮各項工作。
記者據天眼查工商信息，蘇州高新生命健康小鎮建設發展有限公司的核准日期和營業期限始於2017年10月18日，經營範圍包括生命健康小鎮區劃內基礎設施開發建設；房地產開發與經營；物業管理，酒店管理等。
據天眼查，這家公司的股東共四家，分別是深圳市華大基因科技創新中心有限公司（以下簡稱「科創中心」）、江蘇蘇南萬科房地產有限公司、蘇州白馬澗旅遊發展有限公司、蘇州高新產業新城建設發展有限公司。
天眼查信息顯示，上述科創中心是華大基因集團的全資子公司，成立以來僅有一次對外投資，即投資了生命健康小鎮公司。
在實名舉報帖中，王石被控訴「協助華大基因騙取國有資源」。
華大基因2017年年報顯示，王石自2015年6月22日任華大基因獨立董事，2018年2月7日辭任，而去年9月，王石仍是華大基因獨董。
除了工作合作之外，王石與汪建私交甚好。
根據王石此前描述，兩人相識於2003年10月，隨後就一起滑雪，一起穿越羅布泊，一起登上珠峰，一起在汪建的母校演講。2017年8月，王石在亞布力中國企業家論壇2017夏季高峰會演講時數次提起自己和汪建的「兄弟情」。
小鎮二期系商服用地，取得方式為出讓
建設用地批准書顯示，小鎮二期項目建設項目名稱為「房地產項目」，土地取得方式為出讓，土地用途為商業服務。華大基因回應稱，只參與健康小鎮的部分健康產業功能項目的運營，華大控股子公司未參投小鎮的二期工程
在蘇州白馬澗生態園附近的生命健康小鎮工地大門口，張貼著一份建設用地批准書和一份蘇州高新區（虎丘區）建設工程規劃批後現場公示圖。
公示圖顯示，工地的建設單位為蘇州白馬澗旅遊發展有限公司，而這家公司正是此前新聞中出現的生命健康小鎮公司的四大股東之一。這個工程的用地面積為19058.2平方米，建築面積為30065.13平方米；層數為地下一層，地上兩層。
建設用地批准書顯示，用地單位也是蘇州白馬澗旅遊發展有限公司，建設項目名稱為「房地產項目」，二期用地面積為24933.5平方米，土地取得方式為出讓，土地用途為商業服務。
《城市用地分類與規劃建設用地標準》顯示，商業服務用地為各類商業、商務、娛樂康體等設施用地，不包括居住用地中的服務設施用地以及公共管理與公共服務用地內的事業單位用地。
保安稱，這裡主要承擔招商、規劃建設功能，在內辦公的是工程師、設計師等。
在保安的指引下，記者來到位於蓮花峰路的工地上，工地門口保安確認，這裡就是生命健康小鎮一期工程，計劃於今年下半年完工，明年應該能開放，未來還有二期工程，「這個小鎮不賣住宅，以後會變成商業的」。
不過，對於指揮部和工地方保安提出的「招商」、「商業街」等說法，官方提出了不同意見。
6月29日，蘇州國家高新區工委宣傳部宣傳處副處長強曉佟告訴新京報記者，生命健康小鎮不是房地產項目，也並非商業街區，沒有招商引資的計劃。
7月1日，強曉佟向記者表示，蘇州生命健康小鎮的相關材料可以以前幾日《新華日報》刊發的稿件為準。記者查閱發現，6月28日、6月29日，《新華日報》連續刊登兩篇報道涉及蘇州生命健康小鎮，兩則報道都提到了地產的轉型升級。
對於商業服務用地是否屬於房地產項目，北京中原地產市場部研究總監張大偉告訴新京報記者，部分人可能將房地產項目單純理解為住宅，但在業內看來，凡是可出售變現的項目，都屬於房地產項目。
6月30日，華大基因公共關係與政府事務部就上述問題向新京報記者回應稱，關於蘇州生命健康小鎮，華大及控股子公司只參與健康小鎮的部分健康產業功能項目的運營，以及做好小鎮未來發展的科研支撐，並未做房地產的投資。華大控股子公司未參投小鎮的二期工程。
最近4年獲得政府補助超7000萬
符合地方政府招商引資扶持政策，獲得過重慶市渝北區落戶補貼500萬，近年來，在南京也獲得過數百萬裝修補貼資金
事實上，華大基因曾以不同名義獲得過上千萬補貼。其中包括2016年，華大基因獲得南京新城科技園管委會建業開發區政府裝修補貼資金163.71萬元，2017年華大基因獲得南京建鄴開發區政府裝修補貼資金125.08萬元。
2017年年報顯示，當年華大基因共獲得政府補助391.57萬元。而根據華大基因招股書顯示，計入當期損益的政府補助在2016年有3441.25萬元，2015年有2045.50萬元，2014年有1399.74萬元。
由此計算，最近4年，華大基因共獲得政府補貼7278.06萬元。
記者注意到，符合地方政府招商引資等地方性扶持政策，是華大基因獲得政府補助的主要理由之一。以2016年為例，重慶市渝北區人民政府為華大基因發放落戶補貼500萬。天津市財政局還為華大基因提供了172萬的租房補貼。
關於華大基因，另一個被津津樂道的插曲是，曾任山東省濟寧市市長一職的梅永紅曾於2015年辭職後加入華大基因，出任華大農業董事長等職務。
新京報
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