加息真的來了，房價會下跌嗎？

加息的意思是上調利率，一旦加息銀行存貸款利率會升高，資金價格會變得更貴，整個社會的融資成本會升高，對樓市產生重大影響。

所謂房價漲跌，必須要分情況來看：一二線熱點城市和三四線城市。一二線的房價就像平時的糧油米一樣，價格的漲跌幾乎不會影響需求；而三四線房價就像零食，需求彈性很大。

先總體看，財政部公布的一季度財政收支數據顯示，1-3月份，國有土地使用權出讓收入約1.33萬億元，同比增長41.8%，這與去年的漲幅基本一致。

細分來看，4月份全國330個城市土地成交量價環比均上揚。從成交量來看，住宅用地環比下跌34%，同比上漲38%。從土地成交樓面均價來看，住宅用地成交樓面均價環比下跌34%，同比上漲38%。

5月，從成交量來看，環比上漲20.14%，同比上漲37.92%。住宅用地成交環比上漲20.70%，同比上漲67.48%。

從以上數據看得出，在當前全球加息和國內流動性收緊的環境下，幾乎沒有撼動國內房價。

一線和熱點二線城市

對於這些城市來說，上漲的邏輯很簡單，需求是支撐房價的推手。一線城市2016年基本已經完成了全部的去庫存工作，現在說白了就是出來一批賣一批，就像大爺大媽搶早市一樣。加息可以撼動一二線的高端市場，但幾乎撼動不了這些剛需。

到今年年中，南京、杭州、武漢等二線也大多紛紛完成了去庫存任務，因此這類城市的房價在後續的上漲空間依然還有。

三四線城市

我們要知道推動三四線城市上漲的動力並不全是需求。

去年5月份，國務院推出了2018-2020年三年棚改計劃，而這次棚改任務就是主要集中在三四線城市上。棚改的初衷是改善居民住房，但實際上卻是在幫這些城市去庫存。大面積的貨幣化補償棚戶改造在短期內刺激當地買房需求。

在過去的3年，中國棚改貨幣化安置的比例從2014年的10%、到2016年的48.5%，2017年各地棚改貨幣化安置的目標平均約60%。但顯然這種刺激出來的需求是很「脆弱」的。

三四線的行情本質就是漲價去庫存。所以一旦加息，勢必會影響到尚未完成去庫存任務，基準利率上去了，老百姓買房的意願肯定會明顯下降。這是一個錨定的原理，上調基準利率的效果會遠遠大於銀行上浮房貸利率的效果。屆時，三四線房價還將保持慣性上揚，但至少上漲的動力會大大減弱，未來橫盤或微漲將成為常態。

房價跟著地價走，地價跟著信貸走，信貸跟著宏觀環境走。目前大環境依然向上，但信貸早已開始緊縮，去年開始，央行就經常通過公開市場操作回籠貨幣，周小川也已經試探性地表達過加息的可能性。今年，關於加不加息的討論有很多，但至少美國是在不斷加息的。房價暴漲的時代已經結束，加息的降溫效果或許有限，但這的確是一瓢讓房價不再「沸騰」的冷水。

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