6月24日，上海奉賢區海灣鎮發生一起安全生產事故，一在建小區工地發生模架坍塌事故，目前已致1人死亡9人受傷。根據媒體報道，該項目的施工方是中天建設集團有限公司，與碧桂園已合作多年，並在2016年獲得碧桂園年度合作夥伴「金鳳凰獎」，2017年名列碧桂園總承包單位合作規模第一位。

事發當日，不少業內人士就指出，碧桂園這次之所以出事與他們的「高周轉」不無關係。

說來也巧，「高周轉」這個詞最先被大眾熟知也是來源於碧桂園的內部文件，今年4月碧桂園連發三份文件，內容中心議題只有一個：加快高周轉。

碧桂園高周轉文件

逼死人的高周轉

周轉原本是一個商業術語，指的是資金從資金形態——貨物形態——資金形態，每循環一周叫周轉天數，周轉天數越少，那麼周轉率越高，反之就是周轉率低。顧名思義，「高周轉」就是指好賣的貨物，因為賣得快，所以要經常進貨，也就是周轉得快的意思。

碧桂園董事局主席楊國強提出指示：「高周轉是我們戰無不勝的法寶」，「高周轉是抵抗任何風險最有效的手段」。

為此，碧桂園制定了一系列規定以提高周轉率：項目摘牌到開工超過40天，項目總將撤職。如項目摘牌即開工，獎項目總20萬，每推遲1天，獎勵遞減1萬，20天開工，獎勵為0，第21天開工罰款1萬，逐天遞增，40天開工，罰款20萬，41天開工即撤職。

如果35天內（含35天）展示區開放，獎勵20萬；35天後開放，不獎不罰。開工工期小於3個月獎勵20萬；3個月到4個月之間，獎勵10萬；4個月到5個月，不獎不罰；5個月到6個月罰款10萬；6個月到7個月，罰款20萬；工期大於7個月，項目總撤職。

高周轉

在高周轉的發展模式下，項目只要每平米能賺到100元，楊國強就願意做。

但事實上，在國內房地產風光無限的這幾年中，每平米怎麼可能只賺100元，暴利下碧桂園的周轉速度愈發加快，同時也成就了碧桂園在國內房地產業的王者位置。

然而，萬事有利必有弊。高周轉雖是賺錢的不二法寶，同樣也是堆積風險的利器之一，施工方是否能嚴格按照安全作業規程或標準進行施工難以保障，房屋建造質量也因此面臨拷問。

此次事故敲響了「高周轉」的警鐘。

無獨有偶，陷入「高周轉」怪圈的並不止碧桂園一家，恆大此前也曾有所涉及；

恆大高周轉文件

如此高周轉下，房企的高壓工作環境似乎也變得更為清晰。前不久的萬達女高管墜樓事件也被傳是因高周轉下的壓力所致，地產圈有句話：生不進恆大，死不進萬科，生死不進碧桂園。這邊碧桂園鬧出人命的罪魁禍首自然不言而喻。

高周轉是地產商的續命之舉

對於一家房企而言，拿地，建設，出售，再拿地是一個循環的流程，在這流程中，簡直沒有房企能夠獨立出資建設的，都需求銀行，信貸公司等金融機構貸款。在樓盤的出售流程中，除了支付生產本錢之外，還要支付高額的利息。因而工程周期越長，回款速率越慢，貸款部分的利息越大。相應的，取得的利潤也就越少。

地產行業資金本錢這麼高，很多項目每耽擱一天便是一輛寶馬扔海里，省出幾天時間就等於省了幾百上千萬，這便是為什麼全部房企都在誇大快快快，要用最快的速率建房。

這一現象到了今年尤為嚴重，由於國內去槓桿背景不斷深入，房企們今年融資困難比往年更為嚴重，5月28日，上交所信息披露，碧桂園擬發行的200億元公司債再度中止。而在此前的2月7日，該公司債項目就已經被中止過一次。

更大的利空是：2018、2019是開發商的大規模的還貸高峰期，2018年房企到期債權額度達3300億，2019年到期債權到達4700億，兩年加起來一共到達8000億。

8000億負債，這還不包括利息，房企們能不抓緊造房子賣房子么。

從企業的角度來說，高負債下利用高周轉殺出重圍本無可厚非，但對於一家房地產企業來說，用速度換質量可取嗎？

或許剛才筆者說的有點輕了，高周轉並不是給地產商的警鐘，而是喪鐘！

網友對碧桂園評價

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