碧桂園服務登陸港交所主板 物業分拆上市熱度不減

6月19日，碧桂園服務在港交所上市，22日佳兆業宣布已向港交所遞交上市申請，富力、西藏新城悅也在積極籌備上市。房地產存量時代下，物業管理行業前途明朗，物業分拆上市熱度也隨之高漲。

截至22日收盤時，碧桂園服務股價升至每股11.44港元，總市值達286億港元，成為中國物業第一股。其實，碧桂園物業板塊最初是想在A股上市的。誰料想A股上市之路道阻且長，從2016年8月碧桂園物業首次在A股市場發行股票招股書，到2017年底碧桂園服務因監管機構審核政策變動決定撤回申請，碧桂園物業板塊兜兜轉轉近一年半仍被A股拒之門外。無奈之下，2018年3月份碧桂園物業板塊宣布轉戰港股，只用了3個月成功圓夢港交所。

轉戰港股，為何只用了短短三個月就成功登陸港交所主板？首先要了解下「介紹上市」這個詞，介紹上市與IPO的不同之處在於，介紹上市在於不會發行新股，只是企業股東將本身的舊股申請掛牌買賣，從一定層面來說，便不再涉及融資。介紹方式上市不以融資為第一目的，靈活性強、審批過程快、上市難度較低。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就對此評價說：「通過介紹方式上市，有助於加快審批力度，這或是碧桂園當前物業板塊上市一個較為急迫的做法」。

截至目前，在港股上市的物業管理公司有8家，分別為碧桂園服務、綠城服務、彩生活、中海物業、中奧到家、祈福生活服務、浦江中國、雅生活服務。

在早期物業管理只是房地產企業地產開發業務的附屬品。但在房地產傳統發展路徑撞上「天花板」時，多元化轉型路徑成為求新求變的必然之勢。根據中國指數研究院的百強分析報告，絕大多數全國百強房地產企業均開始關注與地產業務關聯性較高的社區服務領域，如物業管理、社區商業運營等。

在這一點上，花樣年起到了榜樣作用。2014年花樣年旗下物業板塊彩生活上市三天後，市值就超過了母公司花樣年。彩生活的成功吸引了大批追隨者，物業分拆上市逐漸成為潮流。中海物業、綠城服務、雅生活服務紛紛從其母公司獨立出來在港股上市。

至今，物業分拆上市熱度不減。就在碧桂園服務在港交所上市三天後，佳兆業於22日發布公告稱，佳兆業物業就申請佳兆業物業股份於港交所主板上市及獲准買賣，向港交所遞交上市申請表格。若佳兆業物業成功上市，將成為港股第9家物業管理企業。另外富力也已完成物業分拆等待上市，西藏新城悅也準備在港股上市。

隨著資本的不斷湧入，物業管理市場或也將迎來發展高峰期，根據「中國房地產業中長期發展動態模型」預測，預計未來五年全國物業管理規模近235億平方米，如果按照2016年TOP100企業管理項目平均物業費來計算（4.25元/m2/月=51元/m2/年），未來五年全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。未來，物業管理行業將成為萬億級市場，行業前景未來可期。

分析人士預測，中國物業管理板塊重要性在日益提升，隨著碧桂園服務的上市，預計後續行業龍頭將陸續登陸資本市場。

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