分拆物業打造第六家上市公司 佳兆業多元化布局避險

佳兆業上周公布將分拆物業板塊在聯交所上市，若上市成功，佳兆業集團旗下又將增加一個上市公司。近些年，佳兆業加快多元化布局，涉足了健康、互聯網等多個產業，旗下目前擁有ST生化、佳兆業健康、明家聯合以及南太地產等上市公司平台。實際上，相比其他產業布局，物業板塊的獨立上市更容易被理解，佳兆業在公告中稱，就是為了獲取融資渠道和獨立品牌運作機遇，而對於多元布局佳兆業曾表態是為了實現內部的供血，畢竟對於曾被捲入一場致命債務風波的佳兆業而言，規避風險的同時謀求更長遠的發展，或是最痛徹的領悟。

分拆物業上市

品牌房企布局物業管理服務在近幾年漸成風潮，登陸資本市場已然成為眾多物業公司的發展優選。6月25日，佳兆業物業正式向港交所遞交主板上市申請，若無意外，佳兆業物業將成為國內第十家上市的物業公司。而在此之前，包括綠城服務、中海物業、彩生活、雅生活在內的6家物業服務企業在香港主板上市。

業內人士指出，分拆物業是大勢所趨，香港的上市政策相對而言較為寬鬆，這對於品牌房企進軍資本市場有著極大的吸引力。佳兆業物業招股書顯示，該公司主要有四大業務，包括物業管理服務、交付前及顧問服務、社區增值服務及智能解決方案服務。分拆及上市完成後，佳兆業集團將擁有佳兆業物業不少於50%權益，而佳兆業物業將仍為公司的附屬公司。

對於分拆上市，佳兆業認為對於該公司的發展存在諸多益處：獨立在港交所上市的佳兆業物業，既可為佳兆業集團及整體股東創造更高的價值，同時又有利於建立獨立上市集團的身份及集資平台，增強該公司在業務方面的優勢。

同策研究院首席分析師張宏偉表示，存量房市場為物管行業發展提供了巨大的空間，在當下存量服務領域上市的風口期，物管分拆順應後房地產時代發展的需求。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，佳兆業分拆物業上市的做法，旨在促進並實現物業板塊獨立運作，具有較為積極的意義。同時，嚴躍進還表示，佳兆業集團分拆物業之舉，很大程度上說明該公司在業務方面有轉型的考慮。「從實際情況看，當前物業板塊的上市公司不多，而且很大程度上是因為上市的政策較寬鬆而推動，所以會帶來較好的上市機會和動作。」嚴躍進補充說道。

多元布局

佳兆業分拆物業板塊上市引來市場關注也有另一方面的原因，若該板塊上市成功，佳兆業旗下又增添一個新的上市公司。據了解，加上佳兆業自身在香港的上市平台以及計劃在香港上市的佳兆業物業，佳兆業集團未來將在資本市場擁有6個上市平台，主營業務範圍包括房地產開發、物業管理、新科技、大健康等。其中，A股市場擁有明家聯合、ST生化兩個上市平台，港股擁有一家名為佳兆業健康集團(原美加醫學)的上市平台，南太地產則在美國上市。

值得注意的是，上文提及的後4家上市平台皆為佳兆業收購所得。2016年10月，佳兆業首次舉牌美加醫學，後於2017年7月增持成為最大股東；2017年9月6日，佳兆業以17.6億元將A股上市公司明家聯合收入囊中，該公司主營互聯網行銷；2017年7月12日，佳兆業披露，公司擬以1.1億美元(約合7.46億元人民幣)的價格，收購一家在紐交所上市、名為南太地產約650.4萬股股份；而同年11月29日收購ST生化之舉，則被外界視為佳兆業涉足生物製藥的重要標誌。其中，佳兆業在4家上市平台中占股比例分別為41.24%、21.25%、18.57%以及17.7%。

顯然，單純的房地產開發業務已不能滿足佳兆業的發展「野心」，該公司在戰略布局上早已呈現出多元化的鮮明特徵。佳兆業方面此前就曾表示，收購及上市計劃完成後，不僅有利於佳兆業集團多元業務的發展，更會拓寬公司的融資渠道。

高負債及跨行隱憂

佳兆業多元布局的戰略落地始於2016年，在這之前佳兆業經歷了被鎖房源、債務危機、項目停工、董事長辭任、面臨被融創收購等一系列風波。2017年3月，停牌近兩年的佳兆業完成復牌條件，在港交所復牌。佳兆業歸來後，各相關業主逐漸步入正軌，去年也實現扭虧為盈。

在主業恢復的同時，佳兆業明確了多元布局的戰略。在2017年的半年業績會上，佳兆業首次對外解釋，旅遊產業、科技產業和大健康產業是多元化布局的主要方向。「多元布局是目前房地產企業普遍選擇的方向，尤其是在地產業務板塊曾經遭遇坎坷的佳兆業，更需要通過多元布局來避免單一投資帶來的風險，另外這也是佳兆業繼續做大盤子的途徑。」一位不願具名的接近佳兆業人士如是稱。

以收購上市公司的手段布局多元化，這也被評價為佳兆業多元布局的同時，拓寬融資渠道的手段之一，因為佳兆業自身面臨的債務壓力並不輕鬆。據其財報數據顯示，2017年佳兆業集團的資產負債率達85.94%，借款總額為1111.73億元，有息負債加權平均融資成本為8.27%。在2017年的半年業績會上，佳兆業方面也曾檢討債務水平確實較高。

「高負債是限制佳兆業發展的一個極大阻力，雖然上市可以創造股權方面的增持並降低債務方面的壓力，但後續此類企業債務方面的關係處理仍需謹慎。這也在很大程度上說明了一點，佳兆業會在這個過程中研究企業的弱點，進而尋找企業發展的新優勢。」嚴躍進向北京商報記者如此說道。

此外，也有業內人士稱，多業態投資難以避免資本市場帶來的不確定性，跨行業布局或將成為佳兆業發展的一個隱憂。對此，嚴躍進分析表示，跨行業發展對於房企而言存在一定壓力，一是專業度亟須培育，二是對於新產業的政策思路也需要有所把握。嚴躍進進而指出，在跨行業發展上，以佳兆業為代表的品牌房企需要研究新的發展模式，尤其是要在現金流穩定方面下功夫。

就外界關注的物業板塊分拆上市、優化負債結構等方面的問題，北京商報記者致電該企業進行了解，佳兆業方面回應稱，由於物業板塊正處於上市靜默期，除公告外無更多信息透露，如有進展將適時以公告形式向外界進行彙報。

（北京商報）

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