遲來的跟投計劃 濱江沉寂這半年與它的千億規模戰

觀點地產網在房地產開發商設立「跟投」已成為共識，並已經通過這種內部激勵機制嘗得「甜頭」的當下，濱江集團此刻提出「跟投計劃」，顯得有點姍姍來遲。

7月2日，杭州濱江房產集團股份有限公司公告宣布，公司將試行《「千億騰飛幸福分享計劃」管理辦法》。具體來說，濱江集團將採取有限合夥的形式，按員工所在部門設立有限合夥制基金，認繳對應股本和股東借款形式投入項目，以此參與項目利潤的分紅。

事實上，在經歷了因布局城市單一而導致規模發展一直緩滯不前甚至倒退，濱江集團也開始了自身布局以及戰略的調整，並在年初之時，正式將千億目標提上日程。

不過值得一提的是，根據前五月的銷售情況來看，濱江集團這上半年的業績表現並不如預期中的美好，其在1-5月的銷售金額為338億元，累計僅完成了千億的33.8%，還不到千億目標的四成。

在半年這個敏感時間節點上提出「跟投」，濱江集團的訴求似乎顯而易見：「為充分激發公司房地產項目管理團隊的積極性，進一步提升開發項目的質量和經營效率。」

「跟投計劃」開啟

據了解，濱江集團本次設立的跟投計劃中，員工投資將採用有限合夥形式，按員工所在部門設立三個有限合夥制基金「萬家公司基金」、「海岸公司基金」和「集團總部基金」。

萬家公司員工、海岸公司員及集團總部所有員工作為合伙人按工作年限和層級對應額度認繳資金入伙相應基金。基金將投入到萬家公司操盤的項目和海岸公司操盤的項目，三個基金以認繳對應股本和股東借款形式投入項目，按照股權比例參與項目利潤分紅，股東借款部分收取利息。

根據公告，「萬家公司基金」、「海岸公司基金」和「集團總部基金」將合計持有項目公司股權比例不超過10％，單個參與員工持有項目公司權益比例不超過1％。而投入金額則按照集團公司在項目公司對應投資中的土地款的一定比例計算，不大於10％。

觀點地產新媒體獲悉，該計劃將採取「共創共擔，共同分享」以及「同股同權」原則進行。項目的適用範圍為2018年7月1日前尚未首開且由集團操盤項目，不包括杭州10％留用地項目。

公告顯示，該「跟投計劃」將封閉運營至2019年12月31日，資金金額未投完項目部分，集團可使用，按7％計息。

值得一提的是，公告中提到，該計劃並不適用於公司董事、監事和高級管理人員；公司董事、監事、高級管理人員及其所控制或者委託的組織、或者與其關係密切的家庭成員不參與本計劃。

也就是說，濱江集團該次設立的「跟投計劃」並不是針對公司內部高層的跟投所展開，這跟一般公司所設立「跟投計劃」的初衷有著一定的差別。

以今年3月份，新城控股所披露的跟投計劃管理辦法為例，該公司所設立的跟投計劃中，其對象就設定為集團總部及住宅開發事業部全體正式員工，並沒有刻意對公司高層管理人員做出限制的門檻。

對此，杭州方面的業內人士向觀點地產新媒體解釋稱，高管人員跟投項目，或會選擇性投向對自己有利的項目，從而造成利益的輸送。

「之前也有人議論過這種類似萬科的（跟投）模式，有可能造成高管人員選擇性、傾向性地對自己有利的項目多投，把利潤往自己跟投較多的項目中傾斜，濱江或者就有這種想法在裡邊。」

千億荊棘路

值得一提的是，濱江集團設立該項計劃的目的似乎也通過公告的一言一語所表現出來。

濱江在公告中稱，設立該跟投計劃是「為充分激發公司房地產項目管理團隊的積極性，進一步提升開發項目的質量和經營效率。」

事實上，提升效率，加快周轉，並明確對規模的訴求，也是濱江集團近兩年來一直所強調的。

據了解，自2014年開始，杭州樓市受調控影響市場低迷，且由於外來品牌房企入侵搶食，一直以杭州市場為據點的濱江集團，不得不在2015年開始調整經營策略，並在當年明確表明將深圳作為主戰場，上海作為次戰場，杭州作為根據地。

在經歷了因布局城市單一而導致規模發展緩滯不前甚至倒退，濱江集團在今年年初將規模的追趕提上日程，明確提出千億目標。

根據濱江集團2017年度報告，今年將聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，關注珠三角、京津冀、中西部重點區域，爭取實現1000億元銷售額。

事實上，濱江集團在土地的儲備上在近段時間以來也表現出激進的狀態。據統計，濱江集團2016年、2017年新增項目分別為13個、20個，而在2018年，該公司更提出新增目標項目為30個。至今年6月，該公司已耗資87.2億元，通過招拍掛及收併購方式共拿下12幅地塊項目。

不過，在規模快速擴張的同時，濱江集團也毫無疑問被扣上了現金流緊缺、負債高企的「帽子」。據了解，由於權益銷售比過低，濱江集團2017年簽約銷售雖同比增長67%至615億元，但營收卻同比下降29.19%。而在2018年一季度，該集團資產負債率還一度上漲5.22%，達到74.95%。

另一方面，濱江集團進入今年以來的業績表現並不如意。根據其前五月的銷售，濱江集團1-5月的銷售金額為338億元，累計僅完成了千億的33.8%，還不到千億目標的四成。

上述杭州業內人士表示，濱江在年初提出千億目標或對市場過於樂觀。「當時提目標的時候，上海和深圳還沒有一些調控政策出來，因為都是比較重的盤子，當初還是對市場比較樂觀。」

該人士稱，事實上，今年上半年以來，杭州限價還是比較厲害，加上預售證受阻，有些樓盤（價格）較高開發商不願意去領，不願意接受限價，導致其上半年銷售並不樂觀。

根據最新的公告，濱江集團在這個半年的時間節點上披露「跟投計劃」，多少有為下半年衝刺規模的意味存在。不過，有市場人士分析，如果僅從可售貨值的角度，考慮杭州目前房價，濱江想要在2018年實現千億目標或存在一定難度。

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