拆解7000億降准大紅包與賭徒心態：漲房價？這個鍋我不背
發酵一周多時間的央行降准，終於要在本月的5號鄭重落地，7000億流動性釋放在即。
這理所當然地，被很多人認為是樓市的重大利好，連多年不聯繫的發小，都發來信息尋問房價是不是又要大漲了。
雖然我認為「降准漲房價」這種看法本身，是非常荒謬的事情，但它背後，卻透漏出一種讓我感到背脊發涼的現象：
人們對樓市的心理預期悄悄的變化，人性中的貪婪在樓市暴露無遺。
沒有經歷過完整樓市周期的人們，以為存在只漲不跌的市場，而一旦對暴漲有了慾望就容易被市場控制。
當菜場大媽都在聊如何破限購，首付貸的時候，我們此刻應當謹慎；
當樓市叫囂著「五年翻三倍」的論斷時，這個市場開始瘋狂；
當樓市投資者便把一切政策都解讀成樓市利好，你該遠離這個市場。
所以，發小發來消息，我一點都不奇怪。
不過，當人們被短期市場誘惑成為賭徒，買房成為暴富信仰之後，如何冷靜思考降准與樓市背後的邏輯才是我們應該關注的。
降准真的能漲房價么？直接來說，答案是否定的。
01
降準是什麼
很多人習慣對樓市侃侃而談，高評高貸復盤平倉加息降准等專業術語張口就來，實際上還真的鬧不清這些詞兒的具體意思。
就拿這次的「降准」來說，降准全稱「降低存款準備金率」。
簡單的說，就是銀行的賺錢邏輯是低息吸收存款客戶的錢，高息放貸出去，賺取其中差額利潤。
但是為了防止擠兌，銀行不會把全部存款放貸出去，而是把一定比例的錢沉澱在央行。
這部分沉澱的錢叫做存款準備金，而沉澱比例就叫做降低存款準備金率。
這一次央行降低了0.5%準備金率，乘上貨幣餘額得到7000億，根據央行公告，降准產生的7000億用於定向借給企業周轉。
02
降准資金會流入樓市嗎？
7000億的資金分成兩部分供給銀行支配，放貸給企業。
一、約5000億元用於支持「債轉股」企業；
二、約2000億元用於扶持小微企業貸款問題；
大家會發現上述整個定向降准過程並沒有和樓市發生聯繫，那為什麼很多人會把此次降准和樓市利好聯繫起來呢？
繼續科普，因為在經濟學和貨幣常識中，原先沉澱池底的7000億人民幣一旦開始在市場流動，按照貨幣乘數（約5倍）來核算，流通到市場上的錢會增加到35000億。
這是一筆巨大的資金，但35000億怎麼算出來的，舉個例子大家會更好理解。
假如，地主家有100文銅錢，留下20文，80文借給甲開藥鋪，甲做生意不錯賺了錢，把80文存在當鋪，當鋪留下16文錢，64文放給乙去進貨買布匹。
乙又把錢存入當鋪，當鋪接著把64文錢留下12文，52文錢放貸給丙去開豆腐攤位。
假設就這樣無限循環，市面上流通的錢就是80+64+52+……=500文，翻了5倍，這就是貨幣乘數的通俗解釋。
7000億進入市場，瞬間變成35000億元的廣義貨幣，也就是m2。
這筆巨大的m2一旦產生並且流入地產，就會像大家熟知的08年的4萬億一樣，引起大水漫灌的效果，勢必引起一波通貨膨脹下的普漲行情。
但人不能兩次踏進同一條河流，2008年不受監管的那個四萬億也不會重現。
當我去溯源試圖找出這次定向降准發布的原因，發現矛頭直接指向2017年美聯儲帶頭進入的加息通道。
這近一年來我們接連經歷了收緊信貸，去槓桿，降負債等等保住匯率的政策卻讓實體經濟陷入泥淖。
在最近5月發布的財報數據顯示，我們的m2增長百分之七，而同時負債率增加也將近百分之七。
同志們！種種跡象表面我們面臨著巨大的債務危機，這些債務傳導到市場已經直接威脅到實體企業的存亡。
大家有沒有想過中小企業迎來倒閉潮，會發生什麼，銀行壞賬叢生，千萬員工大批員工下崗，國家信用受到威脅，市場一地雞毛。
這是我們無法承受的，此次降准就是為了精準幫扶這些快死掉的企業走出泥淖。
03
降准產生的錢去哪兒
根據央行文件顯示，7000億一共兩個去向。
其中5000億，用於支持「債轉股」（把企業的債務轉換成銀行在企業的股權），這是一個非常高明的神操作，「債轉股」的高明之處在於去槓桿。
比如某皮鞋廠資產一億，負債三億，面臨著三倍槓桿，企業倒閉的危機。
這時銀行站出來把兩億債務當作自己入股企業的股份，瞬間企業變成三億資產，一億負債，企業一下子成為槓桿率安全的優質企業，定向降准完美實現企業去槓桿。
大家注意這個過程是沒有資金釋放的，因此資金沒有機會流向樓市。
剩下2000億用於微小企業的貸款。
中小企業借錢難，成本高是既定事實。原因在於銀行是典型風險厭惡者，最怕壞賬。
因此寧願低息無風險借錢給地方政府，也不願高息高風險借給微小企業。
2000億就是為了定向解決微小企業的借錢難的問題，如何防止這部分錢流向樓市，當然是依靠我國強大的金融監管體系。
2017年下半年，很多城市很多抵押貸被抽貸，一大批銀行的客戶經理被炒，就是為了查違規進入樓市的抵押貸，企業貸，信用貸，首付貸等。
未來這樣的審查力度將會常態化。
04
棚改政策對於樓市影響大嗎？
「棚改貨幣安置收緊，實物安置增加」的政策出台，對於三四線城市樓市是利空。
因為來源於psl抵押補充貸款在貨幣化安置的時候是直接流向開發商和建材商等地產上下遊行業，但是實物補貼則直接切斷了psl與開發商之間的聯繫。
但由於三四線城市市場需求不完全來自棚改貨幣補貼，加上棚改補償方式改革絕不是一刀切，加上政策滯後性，傳導到樓市的時間和影響程度一定是驟減的。
絕對不要小看 三四線城市的自有購買力。而國開行也已經迅速否認「全面叫停」棚改貨幣安置政策。
既然降准和棚改影響微乎其微，那我們究竟應該關注什麼金融指標呢？那麼我們究竟應該關注什麼金融指標呢？
05
加息&降息—房價指南針
不得不再次提到，「短期看金融，中期看土地，長期看人口」。
短期看金融，看的就是金融信貸關係，信貸關係直接反應國家財政現象，這一句一點都不過分。
在1990年號稱「永不跌」的東京樓市市值能買下整個美國，地產是在全世界都一直是資金密集型產業。
供需雙方都對銀行信貸有巨大的依賴性，出於對資金成本的敏感，降息自然會創造出供需雙贏的局面。
對購房者來說，降息直接節約購房者房貸支出，對開發商來說，不論是融資成本還是資金使用成本都降低。
開發商有餘地去優化定價策略，反向利好購房者，導致房子去化快，資金回攏快，拿地資金充裕。
這樣就帶動上下游兩千多個行業形成了高效的良性經濟循環圈，內需被充分拉動。
在過去的十年裡面，我們看到，降息發生的時間節點如下圖：
通過我在統計局網站扒下來的數據，大家可以清楚發現近十年中三次集中降息精準對應樓市漲價行情。
2008年連續降息4次，09年則是房價大漲；
2012年降息2次，到了13年房價小漲；
2014年末到15年間連續降息5次，16年迎來了房價普漲，很多城市價格翻倍。
其中的邏輯是：降息，價格上漲；加息，房價回調或者震蕩，所以加息與降息可以看作是房價的指南針。
但有趣的是，今年央媽在釋放流動性的同時，樓市卻在不顧一切地去槓桿。
因此才會出現央行屢次降准，但樓市信貸絲毫未見放鬆的現象，為的就是防止貨幣從購房者端，進入樓市。
我建議在7000億流動性進入市場後，大家觀察房貸下指標，如果出現大幅的鬆動，那「降准漲房價」很可能會演變成預期現實。
反之，巨量貨幣找不到途徑進入樓市，降准釋放的7000億流動性，也就只能是一張拯救樓市的「假藥方」。
這時你要想再想賭一把，就得問問自己，家裡有礦嗎？
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