2018都過半了，在澳洲的你離買得起房還差幾個180天？

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前言

很多人都說，在澳洲，只要你多一點點努力，買房不會是難事！

這不，澳洲權威房產研究機構Corelogic出台的最新房價顯示，今年6月份，澳洲房價已經連續九個月下跌了。

是的，房價雖然跌了！但是，理想有多豐滿，現實就有多殘酷。

房產研究機構Domain的數據告訴你，就算你想買一套入門級的「筒子樓」，在悉尼你還是得省吃省喝12年。CoreLogic的數據則告訴你，儘管房價降了，但是還是比五年前貴了32.4%。注意！這32.4%指的是全澳範圍的整體水平，悉尼和墨爾本兩地的房價漲幅可以說翻一倍都不過分。

即便是這樣，無論是澳洲本地人，還是身在澳洲的華人，對房子都有一種獨有的執念。其中，既有文化的因素，也有環境的因素。對於首次置業者而言，或許這份報告或許可以有助於您的買房規劃。對於投資者而言，這份報告或許可以幫助你識別目前的價值窪地和雷區。

閱讀導航

一、澳洲房價跌跌不休

二、如何尋找價值窪地？

三、窪地找到了，努力幾年才能買房？

四、在澳洲，還有些買不起房，只能租房！

一

澳洲房價跌跌不休

澳洲權威房產研究機構Corelogic發布的最新房價指數顯示，今年6月份，澳洲房價指數環比下降0.2%，同比則下降0.8%，連續第9個月錄得下滑，較2017年9月的高點已經累計下跌了1.3%。

Corelogic研究部主管Tim Lawless說道：「儘管澳洲房價連續數月下跌，但是較五年前相比仍有高達32.4%的漲幅。這一數據表明投資早的業主仍持有盈利；而近期入場的投資者則已開始遭受損失。」

信貸收緊和投資活動減少是導致房價表現疲軟的主要原因。更為糟糕的是，短期來看，上述兩大制約房價上漲的因素在2018年下半年未見絲毫好轉的跡象。

2018年6月份，澳洲首府城市整體房價下跌了0.8%。截至2018年6月的一個季度內，跌幅最大的首府城市分別為墨爾本（跌1.4%）、悉尼（跌0.9%）、達爾文（跌0.8%）、和珀斯（跌0.7%）。

霍巴特依舊是房價表現最好的首府城市。截至今年6月的三個月內，霍巴特房價上漲了2.3%。同期房價錄得上漲的首府城市還包括：阿德萊德（漲0.9%）、布里斯班（漲0.3%）、堪培拉（漲0.2%）。

同期，澳大利亞非首府地區整體房價則上漲了0.6%，除昆州非首府地區（跌0.2%）和西澳非首府地區（跌0.1%）錄得微幅下跌外，其他非首府地區均錄得上漲。其中維州非首府地區漲幅最大（漲1.8%）、其次是塔州非首府地區（漲1.7%）。

就住房高低檔市場而言，截至2018年6月的三個月內，高檔住房房價下跌了1.5%而低價區房價則沒有什麼變化，表現明顯更為抗跌。截至今年6月的一年內，澳洲房價最高的地區房價累積跌幅已達3.6 %。與此相反，低價地區的房價同期則上漲了1.4%。

全澳範圍內，高價區以悉尼和墨爾本為代表。以悉尼為例，房價最貴地區較峰值時期已經下跌了7.3%。

墨爾本也是如此，房價最貴地區較峰值時期已經下跌了2.5 %。

相比之下，兩地「低價區」房價則沒有什麼變化，表現明顯更為抗跌。相比高價區房產，悉尼和墨爾本兩地「低價區」房價更為抗跌可能和首次置業者比例大幅上升有關。

二

如何尋找價值窪地？

凡買房者，無不希望買的時候便宜，買上之後猛漲，但在目前的樓市當中，這明顯已經不是「普遍性機會」。那麼，如何才能在當前跌跌不休的市場中，發現、尋找真正有增值潛力的好機會——也即「價值窪地」呢？

CoreLogic提供的數據顯示，房價最具可負擔性的地區增長勢頭絲毫不減。在2017/18財年首府城市房價漲幅最大的4級統計區（SA4）中，近一半均位於墨爾本外環地區。

例如，墨爾本房價表現最好的莫寧頓半島（Mornington Penisula）中位房價同比上漲7.3%，錄得679,000澳元。

這些地區的房價之所以表現出和市區截然不同的趨勢，主要推動因素有兩點，即房價相對優勢和首次置業者活動增加。值得一提的是，儘管莫寧頓半島在過去一年錄得了墨爾本的最高漲幅，但是目前的中位房價水平仍較墨爾本市區的中位房價要便宜17%。

相比之下，悉尼多個地區房價跌幅明顯。2017/18財年，房價跌幅最大的10個4級統計區中，悉尼就佔了九席。

就非首府地區而言，2017/18財年房價漲幅排名前十的4級統計區（SA4）中，新州佔據了五席。維州的吉朗（Geelong）以11%的漲幅位居首位，同時也是唯一一個錄得兩位數上漲的非首府地區。

CoreLogic研究部負責人Lawless表示：「吉朗等地的房價上漲主要受益於大量人口從房價高且密度高城市流出的影響。」

如圖所示，一些生活方式理想的地區需求表現持續強勁。這些地區主要表現為度假屋市場火爆和嬰兒潮一代退休人士需求激增。但是靠近悉尼一代的海濱住房市場增速則出現明顯放緩。

三

窪地找到了，努力幾年才能買房？

即便窪地找到了，人們依舊要花大把時間存錢買房。

Domain最新報告顯示，在悉尼，一對年輕夫婦如果希望在房價最便宜的地區購置人生第一套房產，省吃儉用的話，平均需要6年多的時間攢錢。而一個單身人士則需要花上2倍的時間做儲蓄，約13年才能在悉尼有一個自己的家。

悉尼作為澳洲房價最高的城市，這裡的首次置業者比墨爾本的首套房買家要多花8個月時間攢錢，約是霍巴特和達爾文買家的2倍多時間。

據悉，根據澳洲統計局（ABS）關於25歲至34歲群體平均薪資數據，Domain計算該年齡段處於平均收入水平的買家在悉尼購買入門級房產，存夠20%首付所需要的時間。每個區中，最便宜25％的房子被視為入門級別房產價格。

Domain首次置業者報告發現，在悉尼，購買一套入門級價格的公寓（約59.3萬澳元），一對年輕夫婦平均需花5年零9個月的時間才能存夠首付，與去年相比沒有變化。但購買一套獨立屋，存首付的時間則相應延長。

Domain數據分析專家Nicola Powell說：「事實上，對於悉尼首次購房者來說，情況還是有所改善的，眼下，房地產需求降低，他們有更多的時間進行挑選，房屋存量也達到5年來最高水平，投資拍賣競爭現象也大大減少，這些都利好首次置業者。

不過，Nicola Powell也指出，雖然澳洲房價跌勢已經確立，但一些入門級房屋價格仍在增長。

那些希望距離 CBD 60公里範圍內買房的夫婦，比如在Penrith購買公寓，所需積攢首付時間是最短的，平均為3年零8個月。Fairfield和Liverpool的房價會稍高一些，一對夫婦平均積攢首付時間也不會超過4年。

希望在Campbelltown購買獨立屋的年輕夫婦，平均需要5年零6個月才能攢夠首付，其次是Penrith和Blacktown。

但是，如果想在Mosman購買一套入門級房價的獨立屋，需要耗時23年才能攢夠首付。

越過大悉尼（Greater Sydney），如果想在中央海岸Wyong購買公寓房，一對年輕夫婦平均需要3年零8個月攢夠首付。

購房網站irst Home Buyer Australia的聯合創始人Taj Singh認為，對於單身購房者來說，想要在悉尼買房就更難了。如果一對夫婦攢首付的時間為6年，那麼一個單身人士則需要花雙倍的時間（12年）。

四

在澳洲，還有些人買不起房，只能租房！

在澳洲，還有人即使攢錢也買不起房，只能租房。我們再來看一下目前的住房租賃市場的收益率。

「

整體而言，澳大利亞房價出現持續下跌，但是租金收益率卻仍保持上漲。今年6月份，全澳範圍內房價同比下跌了1.6%，但是住房周租金則同比上漲了1.4%。

」

儘管租金增長緩慢，但是絕大部分首府城市的租金增長率要明顯優於房價漲幅，進而推動租金收益率面臨上行壓力。這一趨勢和過去幾年明顯不同。

悉尼和墨爾本仍是澳大利亞租金收益率墊底的兩個城市，這和兩個城市過去房價漲幅持續超過租金漲幅密切相關。去年11月份，墨爾本租金收益率曾創歷史新低，為2.88%。

相比之下，今年6月份，墨爾本的租金收益率略有回升，達到3.0%，為自2017年4月份以來的最好水平。

同樣，悉尼的租金收益率在去年8月創下3.04%的低點後出現緩慢回升，達到今年6月份的3.21%。

END

目前影響住房市場的最主要因素表現為信貸收緊。Corelogic研究主管Lawless說道：「目前，信貸收緊可以說影響的不僅是悉尼和墨爾本兩大主要城市。與此相反，信貸收緊的影響是更為廣泛的。」

短期而言，住房市場反彈的幾率不大。原因有很多。一方面，在各大銀行迫於融資壓力的背景下先後宣布上調貸款利率，AMP銀行上調浮動利率只付息貸款0.4%；Auswide銀行分別上調投資型貸款利率和自住型貸款利率0.13%和0.05%；IMB銀行上調貸款利率0.08%；Suncorp上調浮動貸款利率0.12%。另一方面，在收入停滯不前的情況下，澳洲家庭水電、交通等必需品支出持續上漲。

儘管房價出現下跌，但是「斷崖式下跌」的幾率幾乎沒有。同樣，原因有很多。一方面，移民持續增加推動澳大利亞人口強勁增長，對住房市場需求構成支撐。另一方面，房價下跌可使得住房可負擔性出現改善，進而推動市場交易活動。

最後，價值「窪地」效應開始顯現。如前文所述，一些房價具有相對優勢、且人口持續流入的地區開始成為弱市中受投資者追捧的地區，補漲效應非常明顯。

參考資料：Domain、CoreLogic

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