中國十大房企半年賣了兩萬億的房子，接近 2016 全年，新開工的也更多了｜好奇心小數據

今年上半年房地產公司的銷售數字有了新結果。

根據易居克而瑞的統計，十大地產商上半年累計銷售商品房 1.97 萬億元，日均超百億元。去年同期十大房企累計銷售額為 1.54 萬億元。

克而瑞統計的是房企一手房銷售情況。十大房企半年 1.97 萬億元的銷售數字，已經比 2015 整年的銷售總和還多出 4700 多億元，只比 2016 去年少了 2%。

「二季度以來，受益於部分一二線城市預售政策的鬆動及熱點二三四線城市的持續火熱，房企銷售業績迎來高峰，」克而瑞在報告中說。

其中，碧桂園、恆大、萬科銷售額排今年上半年前三，分別為 4124 億、3040 億和 3030 億。

不過房企在嚴苛調控和巨大資金周轉壓力下，也試圖通過降價或低溢價的銷售策略，實現業績規模的增長。這也是為什麼全國主要城市都在限價，但銷售額仍創新高的原因之一。

《好奇心日報（www.qdaily.com）》根據克而瑞統計的原始數據測算，前十大房企截至 6 月末的商品房每平方米均價為 12333 元，去年同期則為 13048 元。

從整體上看，目前中國銷售額在 500 億元以上房企數量已經達到 25 家，超過 400 億的有 33 家，預計全年銷量突破千億房企數量將達到 30 家以上。銷售額百強房企各梯隊入榜門檻較去年同期繼續提升，前 20 強房企門檻提高 53.7% 至 635 億元，前 100 強房企門檻提高 27.1% 至 88.1 億元。

中國多地目前實行嚴格的新房限價銷售政策，導致新房每平方米單價可以比周邊二手房低 50% 甚至 80%，但上半年的銷售金額仍然可以打破紀錄，很大原因在於多地政府對預售許可證管控有所鬆動。

其中，鄭州、蘇州、福州、大連 6 月新增的商品房可售面積環比增幅超過 100%。北京 6 月預售證批複數也是大幅增長、單月供應面積近 60 萬平方米，環比增幅約 91%。

碧桂園是所有房企中唯一一個銷售額突破 4000 億元的公司，而且它在去年的年度統計中也排名第一、2017 年銷售額為 5500 億元。目前它 1-6 月的銷售額已經相當於 2017 年全年的 75%。

萬科今年以來受土地儲備和開工供應不足影響，近幾個月的單月銷售規模都在 430 億元左右，它半年度的排名較去年下滑一名至第三。但萬科目前的銷售額已經超過 2016 年全年。而恆大從去年同期的第三升至第二，按照年初定下的 5500 億元銷售目標，恆大上半年的完成率約為 55.3%。

分城市來看，上半年房企實現的銷售增量還是主要集中三四線城市，尤其是周邊沒有一線城市、但又同時在長三角、珠三角和京津冀三大經濟圈輻射範圍內的三四線城市，比如舟山、蕪湖、紹興、南充、泉州等地。

這些城市上半年銷售額整體同比增加約 6%。四個一線城市中，只有深圳銷售額同比增加 31%，其餘三個均同比下跌。二線城市的房產銷售整體呈上升趨勢。比如合肥增加 194%、杭州增加 23%、重慶增加 33.22%

在信貸政策收緊，尤其是對地產企業收緊的情況下，開發商面臨資金壓力。澎湃報道稱，上半年樓市銷售冠軍碧桂園正在改變擴張策略，不再提在三四五線城市所有的縣城、甚至發達鎮區都要有碧桂園項目的口號，目的就是為了緩解融資政策收緊帶來的壓力。碧桂園不惜犧牲利潤，也要儘快退出項目（賣光房子）以保證現金流。

宏源證券一份研究報告提出，自 2016 年以來，銀保監會、證監會和發改委相繼出台各種函、管理辦法和指導意見，基本目的相同，即控制資金過度流入房地產企業。

從資金實際累計投放方向看，銀行貸款主要提供給規模以上房企（銷售額前 30），它們銀行貸款占融資總額約 50%。銀行貸款的特點是利息相對債券而言更低，但對申請貸款的房企有更高的資質要求。而在債券融資方面，央企、銷售額前 30 名房企或者資產規模大於 1000 億元的房企更容易發債。

不過今年以來，已經有包括碧桂園、龍湖、富力等全國大型房企終止發債，其中碧桂園一筆 200 億元的擬發行債券就在不到兩月前終止。地產企業更大的壓力還來自於前期存量債務的集中到期。

宏源證券統計顯示，從今年四季度至 2020 年二季度，全國房企累計到期人民幣信用債金額約為 1.37 萬億元、美元債約為 606 億美元（約合 4020 億元）。2019 年一季度、三季度，2020 年三四季度以及 2021 年一季度均是集中到期節點。

根據國家統計局和同花順 iFind 彙編的數據，全國商品住宅待售面積逐月減少，已經從 2017 年 2 月的 4.07 億平方米下降到 5 月底的 2.8 億平方米。

不過由於部分熱點城市在限價情況下存在一定的已售未簽規模，統計數據可能存在庫存規模被高估而銷售規模低估的情況。

商品住宅待售面積同比減少，跟去年棚改貨幣化安置資金到位數創新高從而消耗大量庫存有關。住建部報告指出，2016 年棚改貨幣化安置比例為 48.9%，消化可售商品房 2.5 億平方米。去年相關數據暫未公布，假設 2017 年貨幣化安置比例達到 60%甚至以上，則消耗可售商品住宅面積為 3.1 億平方米。

在這個過程中，政府從 2015 年開始主推的房地產「去庫存」又接著刺激房企多拿地、多開工。

今年 1-5 月，全國房企新開工面積 7.21 億平方米，同比增長 10.8%。跟 2016 年同期比，增速更是達到 21.28%。廣發證券地產分析師樂加棟稱，東部、中部房地產開發投資同比增速均超過 10%，是全國地產投資增速加快的主要動力。

降低首付、開放限購，降低貸款利率，其後果就是住房成交量大漲，而新開工的房屋數沒有顯著增加，其後果就是完工周期可售的房子變少。

一般商品降價銷售去庫存，在這過程里，消費者買更多產品，同時低利潤率會使企業產能較少，而商品本身則消失。

而住房既是消費品也是投資品。它跟普通商品「去庫存」的差異在於，所謂去庫存，即出售房子，只是改變了產證上的名字，改變了房屋所有人，從開發商變成了購房者。房子的數量沒有減少，它還是可以在市場上流通，沒有被消費掉。

同時，又因為可售商品房面積的快速下降和政府限價給人帶來的漲價預期，中國商品房均價微漲只是數字遊戲，限價新房一旦上市流通，其價格就會向市場定價的二手房價格靠攏。開發商收到房款後，還會進一步拿地、蓋樓。

消費者投機性的買房需求降低、或者說被政府抑制後，房企和地方政府很可能要繼續面對如何「去庫存」的問題。

目前銷售額排前三的碧桂園、恆大和萬科，截至去年年末的可售、待建商品住宅建築面積約為 6.85 億平方米。

製圖/馮秀霞&王愷曼

題圖/Flickr

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