美國房價很便宜 為什麼沒有人買？

（一）【背景】2018年美國房地產市場五大趨勢

2017年美國房產市場庫存短缺、房價上漲、利率開始上升；緊接著美國通過了30年來改動最大的稅改法案，意味著2018年的美國房地產將是不平凡的一年。

1、利率會上升，但不會影響買家購房

根據Wells Fargo的數據，30年固定抵押貸款利率均值為4%。根據預測，隨著美國經濟的好轉和美聯儲試圖遏制通貨膨脹，利率會上升。洛杉磯曼哈頓太平洋房地產公司的房地產經紀人Richard Haynes說：「如果誇張一點，抵押貸款利率將上升0.25%，甚至可能在2018達到0.50%。」如果利率高於這一點，美聯儲將介入並採取措施，降低購房抵押利率並使其在可控制範圍內。

2、銀行會對抵押貸款採取積極態度

對於買家來說，特別是那些購買房屋作為投資的買家，在2018年會發現更多的貸款機會，因為銀行積極地對待房產買家。」銀行貸款政策收緊多年，終於重新放開，並提供更多樣化的貸款產品，」在紐約州馬爾文的一個房產經紀人Anthony Grosso這樣說，「2016年我們購買了一棟商業大廈，但是沒有當地的銀行願意接受這個項目的融資貸款，但是最近他們主動找上門來，詢問我們是否願意接受他們的融資計劃。這一變化會為更多的買家憑藉貸款打開了市場，而這種趨勢，將在2018年逐漸增強。」

3、高價位房產增多

最近頒布的特朗普稅收法案針對高稅收區域，如加州和紐約州等區域的房主定為目標，將州和地方稅的抵押貸款扣除額限制在$10000。「現在，隨著新稅法頒布，我預測美國房產市場上會出現大量的來自高稅收和高持有成本區域的房產，也就是高價房產，」在加州德爾瑪Del Mar一間房產公司的 CEOSteve Hundley說，」連帶著，我們將看到市場需求與庫存之間的矛盾。這種現象，加上抵押貸款利率的提高，會使房價趨於平緩，從而使房價變得可以負擔。

4、度假房屋的銷售量上升

由於新的稅改法案為富人階層帶來的好處，使得度假房屋的購買量將上升。「新的稅收計劃很可能會刺激那些負擔得起的人，對購買第二套住房的產生意向，就比如度假屋。利率和利息扣除上的優惠沒有那麼重要，因為這種類型的購房通常都是現金交易，」伯明翰一家房產公司的 CEO Glenn Phillips 先生這樣說，「好的經濟環境一定會推動當地的房產市場。」

5、省去經紀人的代理費用

以技術為導向的房地產期權出現，對於買家和賣家來說，這將有助於他們節省數千美元的房地產經紀人費用。像http://opendoor.com這樣的大型初創企業已經在幫助賣家繞過經紀人，」在亞特蘭大的科技型房地產企業Simple Showing的創始人Fred McGill說：「目前也有公司在嘗試幫助購房者/買家繞過經紀人達成交易。」考慮到每宗交易將付給房產經紀人5~6%的費用，這將是一個巨大的變動。

2018年美國房地產市場還將持續走高。雖然沒有什麼事是板上釘釘一定發生的，但處於美國經濟增長良好的環境，無論是房產的買家還是賣家，2018年都將是大量交易的一年。

（二）譚浩俊：美國房價便宜 為何無人購買？

首先需要說明的是，所謂的美國房價便宜，只是相對於居民收入水平而言。從絕對價格來看，美國的房價並不比中國便宜，而是比中國高出很多。所以美國人不太象中國人這樣喜歡買房，是有多種因素決定的。

一、是由美國人的消費觀念決定的。

美國被稱為消費型國家，所謂消費型，就是居民取得收入以後，不是很願意存錢，而喜歡消費。如購物、旅遊、文化消費等。也就是說，一旦拿到錢，很快地就轉化成了消費。所以，全球金融危機以後，一旦美國的就業狀況改善了，消費對經濟的拉動作用就會立即顯現。反之，居民就業狀況不好，消費對經濟的拉動作用就下降。這也是為什麼衡量美國經濟是否復甦的最重要指標是就業，也就在這裡。正是因為美國人不喜歡存錢，所以，美國的儲蓄率只有中國的十分之一不到，最低時，儲蓄率只有不到1%。最高，也就不足6%。

二，是由美國人的住房觀念決定的。

美國人不象中國人一樣，有了錢，首先把錢存下來，除安排基本的日常消費之外，多數都存放在銀行或其他能夠保值增值的賬戶里，其中，購房是廣大居民的第一消費需求。而隨著房價的快速上漲，儲蓄對購房的影響力也越來越小，更多的需要通過負債來解決。相反，美國人在住房問題上，首要選擇是租房，亦即根據自己的收入水平，選擇自己喜歡，且與收入相匹配的租賃房。收入水平高的，租賃相對好一些的住房，收入水平差一點的，則選擇條件稍稍差一點的租賃房。且決不會因為住房問題，影響自己的正常消費，也不願為了住房，而讓自己背上沉重的債務負擔。所以，美國的租房比例佔全部住房的比例是非常高的。當然，在美國，雖然收入水平較高，但與房價相比，仍然有一半以上的居民是買不起房的，所以，租房才會成為美國居民的首要選擇。

三，是由美國的管理體制所決定的。

美國人買了房，除了會象中國一樣需要還貸等之外，最重要的還要繳納各種各樣的費用，也就是所說的養房費用。包括房產稅、保險費、物業費、保養費等，如果租賃，還要繳納租賃的個人所得稅，如果轉讓，則要繳納資本利得稅。特別是物業費，最貴的每月需要6、700美元。金融危機剛剛爆發後，美國有些別墅一美元一套也無人買，原因就在於，房子拿回家後，需要繳納的物業費等就讓很多居民受不了。更何況，多數居民並沒有那麼多的存款，一旦就業狀況不佳、收入沒有保證，可能會連物業費都繳不起。不僅如此，遺產與贈予稅也讓美國人買了房子以後，沒有能力讓子女接受房子這樣的遺產，也無力通過捐贈等將房子送給別人。所以，選擇租房，可能遇到的麻煩更少一點、付出的代價也更少一點。

四，是由美國年輕人獨立能力決定的。

美國的多數年輕人，一旦到了18周歲以後，就把獨立生活放在第一位，依靠打工等養活自己，而不選擇啃老。巴菲特的兒子就是這樣，從來不向父親要一分錢，而是依靠自身力量創業。正是因為如此，美國的父母就不需要通過省吃儉用給自己的子女準備住房。正是因為年輕人的獨立性很強，所以，買房在美國人心裡，就不是一件事，更不是一個負擔。有能力就買房，沒有能力就租房。年輕人絕大多數都是選擇租房，只有極少數人在條件具備的情況下才買房。

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