在美國賣房子，有哪些稅務事項要注意？又有哪些優惠可用？

最新 07-07

插入一條來自粉絲@眼影控的原創攻略

賣房是人生中大事中的大事，金額通常高昂之外．一決定也很難在短期內更改，認真裝修，找agent，找尋優良買家外，另外可以留心的事項，就是這篇的主題：在美國賣房子，有哪些稅務事項要注意？又有哪些優惠可以用？

賣房目的

1、自用住宅出售：這一篇文主要討論的重點，就是在自用住宅出售，有什麼優惠事項可用＆要注意的地方。

2、出租住宅出售：這篇暫不討論。

推薦使用報稅方式

1、最省錢

上IRS官網下載稅表填寫，每份稅表都會有instructions（事情彌細到讓人看不下去的程度......

2、稍微省錢一點

推薦去turbotax購買package．以下是截圖自Turbotax收費頁面，基本上選擇：持有房產/或是有child/dependents都是Deluxe，要$59.99以上（州的稅費用另計）；也可以升級到$179.99以上讓CPA幫忙final review一下。

3、最省時也最能即時溝通

找CPA Firm幫忙報稅，最能及時溝通（也比較不擔心報錯的風險）．其實如果算是比較單純的：w2/dependent/賣房（Home of personal use)/dependents，其實是可以自己按照instructions填寫form完成的。

但如果還涉及：股票RSU/ESPP買賣（E*Trade有發另外更新的stock basis)，或是自己有出租房子（Schedule E)．又或是自己從業（Schedulae C)，這種狀況的話，我其實建議就直接找會計師幫忙報稅了～研究這些稅表的時間，說不定拿去研究股票，或是研究小錢裝修質感家居還能賺更多。（一種機會成本的概念）

小結論

雖然說找會計師報稅最省事省心，但如果自己平常也大概留心一下（例如保留相關的發票．紀錄），那絕對對自己的省稅大計是有益而無害的．舉個例子，如果像下面要提到的Homeowner"s Exclusion，如果早點了解有這個優惠，剛好住滿2年賣掉，跟剛好只住23個月賣掉（而且不符合Hardship Exclusion)，即使賣房剛好賺了500,000（假設是夫妻合併報稅Married Filing Jointly的狀況）, 符合條件的500,000 完全不用被課稅；另一個沒有符合條件的完全要把500,000納入Gross Income課稅，多花的稅金真的是少了多少次全家出遊的機會～

稅務優惠

優惠內容

符合條件的項目，可以享有以下金額的賣房利得（Capital gain)不用計入AGI課稅

$500,000：如果夫妻合併報稅(Married Filing Jointly)

$250,000：如果是單身(Single)，或是夫妻分開報稅(Married Filing Separately)

符合條件要求

1、Ownership & Use: 把該房產當作個人/或家庭主要居住地（principle residence) 達2年，期間從賣房日期往前算回5年：

2年不一定是要連續的，只要5年期間內合計有到達2年即可；

如果是夫妻合併報稅，必須夫妻兩人都符合主要居住地2年條件．舉例來說，如果A單身時候買入房子也自住4年，第5年結婚配偶也搬入．第5年年底賣房，這樣只有A本人符合標準，只有250,000的capital gain exclusion。

2、沒有年齡限制。

3、可以重複使用！（這個十分優惠！）只要符合上述條件，一生都可以使用。

例外狀況(Hardship Provision)

如果因為一些特殊因為導致無法滿足2年居住條件，還是有可能可以exclude部分賣房的capital gain部分免除（例如：換工作，健康因素或因為一些無法預期的因素 change in place of employment, health, or unforeseen circumstances ）

可用的exclusion限額＝居住月份/24個月（因為原本是規定2年），prorated exclusion amounts

p.s. 如果是change of employment, 則必須符合：（新工作地點-賣掉的房子地點）-(舊工作地點-賣掉的房子地點）>=50 miles

賣房利得(Capital Gain)怎麼算?

簡單公式：