棚改貨幣化並未推高房價？專家觀點值得商榷

有觀點認為，棚改貨幣化帶來的巨大被動性住房需求及注入居民部門的流動性，是新一輪住房價格上漲尤其是三四線城市房價上漲的重要驅動力。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁認為，棚改貨幣化對住房市場影響有限，投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素。特別是在當前多套房比例居高的情況下，應該繼續堅持棚改貨幣化安置。貨幣化安置讓棚改家庭能更自由地使用補償金，甚至利用補償金促進社會經濟健康發展。（7月4日《證券日報》）

在「房子是用來住的，不是用來炒的」定位下，在「去庫存」積極推進背景下，在多項房地產調控政策出台條件下，三四線城市的房價卻逆勢上漲，不能不讓人產生疑問。之前，人們關注最多的是一二線城市的房價。由於一二線城市具有獨特的發展優勢，人口多，住房需求大，經濟發展快，土地升值空間大，因而吸引了投資投機者進入炒作。穩定一二線城市的房價，控制炒房是關鍵。

三四線城市的房價一直不被看好。三四年前就有不少分析認為，房價將呈現分化趨勢：一二線城市人口流入多、住房需求大，將使得房價持續上漲；而三四線城市人口流出多、住房需求增長有限，因而房價增長動力不足，甚至可能下跌。彼時，關於三四線城市商品房空置、商品房賣不出、房價大跌、開發商資金鏈斷裂的相關報道不少，似乎印證了這種分析。

風水輪流轉，三四線城市的房價竟然出奇地漲了！何也？棚改貨幣化安置應該是個重要因素。然而專家甘犁認為，棚改貨幣化對住房市場影響有限，投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素。筆者以為，這個觀點值得商榷。之前這些城市有沒有投資性住房需求呢？如果之前沒有投資性住房需求，那麼而今的投資性住房需求又是如何產生的？這些城市靠什麼吸引了投資性住房需求？如果之前有投資性住房需求，那麼為什麼之前沒有拉動三四線城市房價大漲，而如今卻成了「重要因素」？

中國家庭金融調查數據似乎不足以證明專家的觀點。比如，「貨幣化安置家庭購房比例在一線、二線、三線城市分別為12.0%、26.4%和14.8%。三四線城市貨幣化安置家庭購房比例遠低於二線城市。」這些數據只說了需求量，沒談到供給量，三四線城市的商品房供給量小於二線城市。如果考慮到商品房供給量的差異，貨幣化安置家庭購房比例即使低一點，也可能導致開發商坐地漲價。

中國家庭金融調查與研究中心房產城鎮化研究人員以家庭住房剛需已基本滿足和家庭購房財力不足為原因解釋為什麼棚改貨幣化家庭不選擇購房。既然那麼多接受貨幣化安置的家庭不購房，那貨幣化補償款去哪裡了？中國家庭金融調查與研究中心給出了流向：除了購房外，貨幣化補償款最終進入到家庭儲蓄，償還了家庭負債，幫助家庭創業、增加工商業資產，增加家庭投資性收入，促進家庭消費升級。這個解釋似乎很圓滿。可問題在於，導致三四線城市房價上漲的投資性住房需求是從哪裡來的？外地投資者？本地投資者？研究人員沒有給出說明。既然沒有指明投資者來自何處，那麼如何得出「投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素」這個結論呢？

在報道的最後，中國家庭金融調查與研究中心房產城鎮化研究人員表示，「貨幣化安置家庭購房仍以投資性購房為主。2013年至2017年，新購房的貨幣化安置家庭中有69%已擁有住房，而同期購房的其他家庭中，擁有住房的比例僅為42.6%。」這就很奇怪了！既然貨幣化安置家庭購房仍以投資性購房為主，那麼是不是說導致房價上漲的投資性住房需求就是來自貨幣化安置家庭呢？如果是這個意思，就意味著，由於貨幣化安置，導致了投資性購房，又由於投資性購房，導致了房價上漲。追根溯源，還是貨幣化安置導致了房價上漲，怎麼能說「棚改貨幣化對住房市場影響有限」呢？如果投資性住房需求不是來自貨幣化安置家庭中的投資性購房家庭，那麼對於投資性住房需求的來源就依然缺乏解釋，說「投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素」就依然缺少根據。

也許中國家庭金融調查與研究中心給出的數據的真實性不容置疑，但其完整性卻多少有點令人生疑。畢竟，給出的數據並沒有對結論形成堅實的支撐，而且似乎與對現實生活的觀察也不符合。在對投資性住房需求的來源解釋不足的條件下，說「棚改貨幣化對住房市場影響有限，投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素」，難以令人信服。（經濟日報-中國經濟網專欄作者 喬瑞慶）

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