房租也暴漲，以後我們還有家嗎？
最近看到一個很感慨的事情。
萬科的「翡翠書院」，一套房10年租金180萬元一次付清，居然大部分都租出去了。
01
很多老百姓都會好奇，萬科從賣房變為出租房，僅靠租金收入，行得通嗎？
表面上看是行不通的！
因為，中國不像美日歐，房地產行業沒有很高的租售比，租金回報率很低。
如圖所示：北上廣深的租金回報率可以說是非常低！
我們來一起算一下：
以我們公司某位員工租住的房子為例，該房子位於北京市東城區二環內，具體租金如下：
主卧：月租金3500元
次卧：月租金2500元
書房：月租金2500元
儲物間：月租金1500元
該房東靠出租每月能收入1萬元，每年租金收入12萬。
但該房產面積有72㎡，單價10.4萬元/㎡。
也就是說，該房產的市場價有748萬。
售租比=房產價值748萬/每月租金1萬=748月
748個月的租金才能收回成本，也就是62.4年的租金才能收回購房成本，時間太長了。
對比全國租售比地圖，我們可以發現：中國的租售比普遍在500個月以上。
下面是全國的租售比地圖：
而美國、日本、西歐等國的租售比均在120個月~240個月之間，也就是說，他們出租房子10年~20年就可以收回購房成本。
02
既然租房不掙錢，那為什麼還要選擇租而不是賣呢？
首先，開發商沒的選了；
以前，開發商蓋完房，拿給銷售公司賣或者自己直接賣，只要房子蓋的快，賣的快，基本上就不會有太大的問題。
可現在，這一套玩法行不通了。
去槓桿、限購限售、信貸收緊這些政策都讓開發商的資金流面臨巨大的考驗，當賣房的現金流已經無法支撐企業的正常運轉時，開發商只能開始出租房子！
租金固然很低，收租時間固然很長，但租房子有一個好處，可以把「賣房的一次性收入」變成「租房的可持續收入」。
其次，租房背後的金融創新是一件有利可圖的事情。
現在，開發商蓋完房，可以拿在自己手裡。進行盈利模式的創新，創新的方法就是：
開發商把樓蓋好了，不賣了，拿在自己手裡，這就叫「自持物業」。
據不完全統計，在全國有超過100家的開發商，以全部自持或部分自持的方式，自持物業。
由銷售轉向收租,由收租轉向REITs基金，由銀行貸款轉向抵押貸款。
說白了，就是用可預期的租金來發債、發理財產品，再做一個槓桿套利，錢就來了！
這是一個信用風險轉嫁的過程，有券商包銷，有投資者買單。
結果就是有利可圖。
第三，未來的租金有望大幅度提高。
還是以萬科的「翡翠書院」出租事件為例：
萬科翡翠書院位於北京市海淀區。萬科出租90平方米三居室的一套房，租10年，租金180萬元！
月租金1.5萬元，單間月平均租金5000元。
與周邊住宅相比，5000元租價顯得「鶴立雞群」。
但「翡翠書院」的房子基本上都租了出去，可以看出中國的租金還有很大的上漲空間！
03
那對我們老百姓有什麼啟示呢？
假如你想做房東，賺點租金收入，注意一下這三點：
1、要判斷一下房子所在城市的人口是否處於凈流入狀態，這是最根本的
可以上一些權威網站去查詢相關的人口流入和流出的數據，尤其是年輕的打工者流入的數據。
2.盡量別搞隔斷間
事實驗證，搞隔斷間是沒有前途的，理由如下：
第一、容易被查；
第二、一套房裡人太多，額外損失會很大，比如頻繁的洗衣機損壞、下水道被堵、地板磨損、牆壁塗鴉等等；
第三、租客都不傻，現在不是以量取勝的時代。
3. 提高服務質量
這一點可以向「自如」學習，有車搬家，有保潔定期打掃，有人定期管理，維修便利，智能門鎖。並且對應屆畢業生免收押金。在出租的套間內，裝修風格自成體系。
一般來說，這麼一折騰，房租翻倍。
PS：有人說房企變房東，說明開發商「錢緊」，這是房價暴跌的前兆。
這種說法完全不可信！
房價暴跌有多危險？
房價暴跌，就意味著開發商的還貸能力下降，也就意味著銀行壞賬的大量增加，整個金融體系都會受很大的影響。
總之，房價大跌，整個社會都會陷入混亂。
-End-
TAG:財富詞典 |