至少20個城市房價泡沫或即將被擠碎，全球炒作級樓市正在進入冰川時代？

近年，「炒房客」幾乎橫掃全世界多個城市，並成為一道獨特奇觀，即有「炒房客」的地方也是房價猛漲的地方。於是，這一群體則加大了槓桿，貪婪地訴求無止境的大發橫財。但是，這一經濟奇觀是建立在美聯儲和多個央行量化寬鬆的貨幣以及多地樓市寬鬆舉措之下的。一旦多種貨幣紛紛進入緊縮模式，相應的地產舉措也進行限制，則意味著炒房客冰川時代的到來。也許上一秒還是烈日炎炎，下一秒則迅速冰封，這似乎是當下全世界多個城市的樓市現象，炒房客們在承受債務壓力的同時，精神壓力也隨之倍增。近期的諸多跡象表明，這樣的情況或正在發生。

圖片來源Friday Newsletter

我們多次提及，2008年金融海嘯之後，美聯儲印鈔機幾乎晝夜不停地印製美元，各央行也同步QE，這就為全球市場釋放了各色鈔票，一時間全球投機客彷彿置於身於「天堂」，紛紛利用槓桿進軍資本市場和樓市。請注意，這個時候的地產與傳統意義上的地產就有了很大區別，特別是在炒房客眼中，地產衍生為了「資本」和金融產品，包括各種「貸」在內的地產槓桿也應接不暇。全球多個城市的樓市失去了自住功能，房價則更像高倍增值品一樣驟然上升，我們稱之為「印出來的房價」。然而，由於世界許多城市的樓市缺乏大量剛需的流動性，非理性推動的金融式房價，顯然是不可持續的。

該來的總會來，就在美聯儲近期進入鷹派加息周期以後，除已加息的阿根廷、土耳其、印度、印尼四個脆弱經濟體的央行和石油國沙特央行之外，有預測認為英國、加拿大、瑞典、挪威、韓國的央行也將在年底前跟隨加息，歐洲央行也宣布將結束購債計劃，釋放加息信號。為應對美元強周期對多種貨幣的衝擊，加息可能成為世界經濟的大趨勢。顯然，此前世界多地藉助高槓桿的炒房客或將為此背負沉重債務大山。而全世界多個炒作級房價可能正在迅速降溫。我們長期跟蹤全球樓市，發現房價泡沫可能即將被擠碎的城市數量不斷增加，目前至少擴大至20個。

圖片來源AFINGI

它們是，美國的紐約和西雅圖，英國的倫敦和曼徹斯特、澳大利亞的悉尼、墨爾本、阿德萊德和珀斯、紐西蘭的奧克蘭、德國的慕尼黑、加拿大的溫哥華和多倫多、馬來西亞的吉隆坡、印尼的雅加達、泰國的清邁、瑞典的斯德哥爾摩、印度的孟買、 越南的胡志明市和芽庄市及韓國首爾，甚至還有近日「興起」的邊境小城鎮......

讀者朋友們不難發現，上述房價存在泡沫風險的全球城市有一個共性，即它們幾乎是全世界炒房客的熱錢在推動，而當地實際剛需要麼嚴重不足，要麼是隨著城市的落沒已過氣。我們以最著名的紐約曼哈頓為例，根據房地產經紀公司Douglas Elliman的數據顯示，今年第二季度紐約曼哈頓區的購房人數較去年同期減少17%至2629套，這也創下2009年全球經濟衰退以來第二季度的最低成交量。同時，二季度曼哈頓房屋庫存共6985套，同比上升10.7%，為2011年以來二季度的最大值。彭博援引Brown Harris Stevens近期發布的一份報告稱，今年二季度，曼哈頓的二手公寓正以五年以來最大的折扣售出。上東區（Upper East Side）三居室銷售價格中位數較上年同期暴跌16%，至307.5萬美元。

這說明，隨著美聯儲加息，以及美國經貿各種背離因素，全世界熱錢在逃離紐約樓市，如果說澳洲樓市和加拿大樓市下跌不足以衝擊更多樓市，那麼，紐約曼哈頓則更具風向標意義，別忘了，上次金融危機正是美國樓市次貸危機的惡果。

圖片來源youtube

與貨幣收緊舉措對樓市衝擊相比，一些炒作級、非剛需城市樓市的限制舉措，同樣令高房價進入冰凍時間。比如，溫哥華將外國人購房稅自15%上調至20%，並計劃對購買第二套房、家中主要經濟支柱收入來自海外及房價超過300萬加幣者，徵收更高的稅額。比如，紐西蘭當地官方去年已到了不得不頒布針對境外投資者購買二手房禁令的地步，紐西蘭的房價增速在去年也逐漸放緩。再比如，澳大利亞樓市也由於貸款審查嚴格化、空置稅法案等原因，來自新興市場等的全球投資者近乎於銷聲匿跡。近期澳大利亞黃金海岸的房主願意降價近3000萬元拋售房屋但無人問津這樣的現象屢見。

不僅如此，我們前面提及，由於韓國首爾樓市近期炒作過度，據韓聯社報道，韓國財政部7月6日宣布擬調高房地產稅，指此舉有助抑制房價上漲，促進租稅負擔合理化。韓國財政部提議，增加擁有高價值房屋和多棟房屋屋主的稅務負擔，同時提高房屋的應徵稅額。

圖片來源AP

暴風雪欲來，BWC中文網分析團隊認為，無論是多國央行的貨幣舉措預期，還是對樓市的支持力度上來看，全世界那些過度炒作的樓市盛宴或正在終結。尷尬的是，更多炒房客此前哄抬的多地高房價或正在墜落， 而他們卻將因為房屋沒有剛需無法出手和多個央行的加息，而背負長達數十年沉重的債務之山。接下去，全世界炒房客的冬天可能將至。（完）

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！