美國購物中心空置率持續攀升，大型百貨等「核心商家」撤離後小租戶難以為繼

美國零售業近期不斷遭遇重創，對於購物中心來說，租戶中的大型百貨公司陷入困境是其最大的威脅。

梅西百貨（Macy』s）這類大型百貨公司對於購物中心的「生態系統」非常重要，它們通常被看作是商業地產中的「核心租戶」，是保證客流量的關鍵因素。如果這些「核心租戶」不能承諾長期續租，周邊那些較小的零售商租戶可能會拒絕入駐，或者是簽訂一份共同租賃條款來降低入駐風險——其中會約定，如果這些「核心租戶」關張或撤離，購物中心需要減少其餘租戶的租金和運營費用。

核心租戶的關鍵作用

商業地產諮詢公司 A&G Realty Partners 聯合總裁 Andy Graiser 表示，美國市場購物中心的空置率在持續攀升，它們的生死存亡和「核心租戶」息息相關。

在過去的幾年中，美國已經有數百間百貨公司門店先後宣布關閉：Gordmans 和 Bon-Ton Stores 已經完成了破產清算，Sears 和 J.C. Penney 正在重組，Macy』s 則在關閉表現不佳的門店。（詳見《華麗志》報道：零售疲軟和大舉關店，梅西百貨 2016財年凈利潤下跌 43%）

應對這樣的現狀，美國的購物中心在租賃政策上做出調整。在和較小的租戶續簽租約時，購物中心不再認同那些「共同租賃條款」，這也會導致續租的商戶減少。即使有共同租賃條款，其本身為租戶提供的保護也非常有限。購物中心很可能會推翻那些任何合法的租約條款，並且與購物中心「對抗」的成本也會非常高昂，最後一些租戶只能妥協。

這一做法讓許多購物中心內的租戶遭受了巨大損失，兒童服飾零售商 Gymboree（金寶貝）和美國青少年服飾零售商 Rue21 先後破產。美國青少年時尚配飾零售商 Claire』s Stores 也於今年3月提交了 Chapter 11 破產保護申請，其 CEO Ron Marshall 在被問到是否可以使用共同租賃條款關閉門店時表示：「我們確實有一些門店簽訂了共同租賃條款，但數量並沒有達到我們想要的水平。」

詳見《華麗志》報道：

債務高達資產的兩倍！貝恩資本旗下美國兒童服飾零售商 Gymboree 申請破產重組

破產大軍再擴員，美國青少年服飾零售商 Rue21申請破產保護

傳：美國時尚配飾零售商 Charming Charlie 正在申請破產保護

即使是規模較小的「核心租戶」關閉或撤離後，也會對周圍的租戶產生重大影響。新澤西州運動零售商 Buddy』s Sports Corner 的所有者 Kurzweil 估計，自從新澤西州 Paramus Park 購物中心內的 Sears 百貨公司於今年2月關閉以來，其位於購物中心側翼的 Buddy』s Sports Corner 客流量已經下降了至少一半。

像 Paramus Park 這樣的購物中心現在不僅面臨著電商的挑戰，也仍然有來自傳統同行的競爭。該地區擁有密集的購物中心，儘管當地法律強制商店在周日必須關閉，這裡仍然是零售商們的必爭之地。

租戶的其他選擇

當然，租戶還有其他選擇：

可以與購物中心談判，縮短租約或降低租金

簽訂特殊合約，只有當關鍵「核心租戶」關閉或撤離時，才能退出租約

作為最後的手段，可以申請破產，這將允許他們退出租約而不受處罰

第二點中的關鍵「核心租戶」的定義也發生了變化。在某些情況下，它可能是一個佔主導地位的大型零售商，也可能是一家業績優異的連鎖專賣店。

即便如此，購物中心仍將會繼續承受壓力。紐約房地產諮詢公司 RCS Real Estate Advisors 負責人 Ivan Friedman 表示：「美國各地的零售店都在關閉，租戶在續租時都會獲得更低的租金。即使現在陷入困境，美國零售業仍然過剩約25%，這一現狀還會繼續下去。」

購物中心的轉型

如今，應對越來越高的空置率，美國購物中心也開始採取其他應對措施，增加非傳統租戶，如牙科診所等。在 Paramus Park 購物中心內，雜貨店 Stew Leonard 和一家電影院將進駐 Sears 百貨公司原來的位置，優衣庫（Uniqlo）也將進駐附近的商鋪。但 Kurzweil 表示，不確定還會有多少消費者願意回到這家購物中心購物。

隨著客流量的持續下降， Paramus Park 的一位租戶 Harry Mahtani 也正在考慮撤離。他在這家購物中心的中心地段擁有一家同名珠寶店，但原本附近的Sears 百貨已經撤離對他的生意造成了重大影響。他表示：「我們從未想過 Sears 百貨這樣的重量級商家也會關閉，我已經對這家購物中心不抱希望了。」

丨消息來源：彭博社和《華麗志》往期報道

丨圖片來源：免費圖片網站 Pixabay

丨責任編輯：劉雋

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