第十九回：不可忽視的房租回報

最新 07-11

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咱們專欄一開始的幾期經常提到租金回報，但是還從來沒有單獨拎出來講過，不少讀者跟我交流的時候問了很多相關的問題，這期咱們就專門聊聊這個話題。

房產是一個低風險的投資品類，主要三個特點

房產本身的價值，長期看來，是增長的

購買的房產，通過出租，可以帶來收入

房產投資可以使用金融槓桿，也就是貸款

所以，投資房子的收入來源有兩個，一個是出租帶來的收入，一個是房子本身的價值增長，這兩個收入同等重要。

被忽視的房租

習慣國內房產投資的人，可能一直不太關注房租回報，因為過去幾年我們國內房價上漲非常快，投資者主要是靠房子本身的增值獲得收益。

中國1998才開始取消分房制度，允許貸款買房。2000年，鏈家、我愛我家這些房產中介公司才成立，也就是說，直到2000年，有買、有賣、有銀行、有中介，咱們國家住宅商品市場的基本架構才成型。到現在，咱們所謂的商品房市場，僅僅經歷了18年的歷史，還是一個非常年輕的市場。在這期間，我們經歷了大規模的城鎮化和都市化，湧現了大批都市第一代移民和現金安置的拆遷戶，同時我們經歷了第一次房產消費升級，以前的老破小住戶，開始購買現代商品房，再加上其他其他投資產品匱乏，大量閑置資金湧向樓市… … 總之，種種力量的驅動，讓我們過去的房價增長神速。

但是這種高速度的增值是不可持續的，目前，國內北上深的房價已經高於倫敦紐約這些傳統國際大都市，再加上各種調控手段，以後應該不會再出現過去幾年瘋狂的增長。所以，不管是繼續在國內買房，還是轉向海外投資，都該拋棄以前慣用的只關注房價增長的邏輯，平衡一些注意力到租金回報上來。

在發展相對成熟的英國市場，房價10-14年翻一番，每年漲幅比較穩定，所以大多數英國本地房產投資者都非常注重房租回報率。

雖然房價上漲可能讓你幾年內大賺一筆，但這筆收入的不確定性是很高的。誰也說不好，在你著急買房套現的那個時段，房子價格能漲多少，要等多長時間能賣出去。

相比前者，房租收入雖然數額小，卻非常現實，每個季度你都能拿到這筆真金白銀，積累下來是筆客觀的收入。而且房租的價格，長期看也是隨著房價和通脹一起上漲的，也就是你持有的房子，長期看房租回報率應該是越來越高的。

房租回報率

這就說到了最常見的衡量房租收益的工具，房租回報率 Rental Yield，就是一年房租占房價的百分之多少，演算法是一整年的房租收入除以房價。

比如，2013年買的一個兩居室，花了100萬，租金一個月3000，房租回報率就是一年房租3000x12再除以100萬，等於3.6%。但是到了現在，這個兩居室的房租已經漲到一個月4000了，對於房東來說，房租回報率就變成了4000x12除以100萬，也就是提高到了4.8%。

這裡的房租回報率，算的是毛回報率，Gross Rental Yield，使用的房租收入沒有減去相應的成本，比如房東承擔的物業費或包租管理費等。

除非特殊註明，所有大家在媒體上看到的市場數據、以及房產銷售材料中的房租回報率，指的都是毛房租回報率。

Net Rental Yield 凈房租回報率：減去出租維護費用後的凈房租收益除以房價得到的比率，凈房租收益率一般是投資者自己衡量投資質量的時候使用。對於海外房東，有的時候包租管理公司會給出凈房租回報率的報價，也就是給房東的回報中，已經扣除了他們收取的管理費用等。一般英國新建住宅毛房租回報率和凈房租回報率會差0.5%-0.8%個點左右，每個房子的情況不一樣，這個估值範圍僅供參考。

租售比

租售比在媒體報道和分析文章中也會經常見到，它的另外一個名字叫房屋租賃回報周期。公式是：租售比=每平方米使用面積的月租金/每平方米建築面積的房價。主要看的是，買一平米的房子，如果僅用於出租，需要多少個月能回本。下面這組數據就很直觀，深圳的租售比是1：732，也就靠出租的話，買深圳一平米的房子732個月能回本，也就是61年。

各地房租回報率

英國不同的城市房租回報率不一樣，下面的數據是三大投資熱點城市普通民宅出租的房租回報率範圍：

倫敦：3-4%

曼徹斯特：5-7%

利物浦：5-8%

亞洲國家，我也找到了一個排名，這個統計數據來自Global Property Guide，抽樣的是各個國家城市中120平米的二手公寓。目前中國北上深一線城市的房租回報率，普遍在2%或者以下。

房租回報率和利率

前兩天聽到潘石屹的一段採訪，解釋到為什麼過去三年不拿地，他有這樣一段話

"過去10到15年樓市在不斷的漲，人們在慣性思維下覺得還可以漲… …做任何生意要看基本的常識，其中一個指標就是租金回報率… …現在一般的城市，租金回報率不到2%，但是銀行貸款的基準利率是4.9%,你把銀行的錢按照4.9%貸款過來，買了地，建了房子，真正租出去，回報率只有1%，這是一個不合算的生意。」

不僅是開發商，對於個人房產投資者來說，房租和利率的關係也很重要。

因為穩健的貸款買房投資，一定要能做到房租覆蓋全部或者大幅分月供，實現正現金流或者可以長期承受的負現金流，投資者不需要從家庭的收入中拿出大筆錢供養這個房子的貸款。

原因很簡單，房產投資是一個長期的行為，誰也無法預測在這個周期中，家庭的經濟狀況，比如短期工作調整沒有收入，或者突然出現大額開支等等，拿大筆收入還貸款，很難長期堅持下去。

目前國內大城市的房租回報率2%不到，而大多房貸利率已經到了5-6%，也是就是說，如果貸款買房的話，房租很難覆蓋月供，需要拿大筆收入添補。

這也是很多精明的國內投資者轉向英國的原因。因為英國房價增長可預見，房租回報率很健康，利率很低且可以只還利息。英國目前的基準利率是0.5%，海外買家申請房貸的利率一般在3-4%，有的產品在前幾年會給更低的利率以吸引投資者。而且，大部分的銀行都支持只還利息 Interest Only 的還款方式，即每個月只還貸款的利息部分，本金在轉賣的時候一次還清。

不同的戶型房租回報

開間、緊湊的小一居的房租回報率可能會高一些，但是購買時的每平米單價也會高一些。一般同一個小區，面積越大的戶型，每平米的單價越低。比如，同等樓層和朝向，三居室的每平米單價要比一居室便宜不少。另外，高層和河景房的房租也會高一些，不過每平米售價也會高出很多。

如果是需要貸款，建議避開開間戶型和膠囊公寓，因為面積太小或非傳統戶型的房子，銀行批貸的難度較大。

提高房租回報的方式

一般來說，普通住宅直接租出去，拿到的是最基本的出租回報率。在此基礎上加入的附加服務和經營元素越多，房租回報率就越高。

一般買普通住宅的海外買家，會委託出租管理公司把房子租出去，目前英國的包租管理均價是房租收入的10%左右。

有時間的本地投資者，會把房子的各個房間分租給不同的房客，以提高房租回報。這種方法叫做多戶分租 HMO (House in Multiple Occupation)。這種方法不適合海外投資者，因為運營多戶分租需要得到當地政府的許可，而且真正運營起來工作量很大。比如，一個有四個卧室的房子租給四個人，每個人的起租期和終止期都不一樣，一旦廁所、廚房等公共設施，甚至傢具家電出了問題，租客都會直接給房東打電話。

另外，也有越來越多有時間的本地人，把房子做成Air B&B，但是這種模式比HMO 更加累，更加不穩定，大多數做Air B&B的英國本地人也還都是拿自己空餘卧室玩票，很難變成一個穩定的盈利模式。

作為海外投資者，在英國也可以找到既不需要自己管理，又能獲得比正常公寓更高的出租投資的產品，比如英國學生公寓和老年公寓，一般房租回報率都會比該地區普通民宅的房租回報率高2-3%甚至更多。值得注意的是，這種產品雖然房租回報率普遍令人滿意，但是流通性可能不如普通民宅好，而且房價增長的幅度缺乏參照。如果選擇這種模式，最好找有回購選項的產品，也就是若干年後如果想脫手，可以按照規定好的價格賣回給開發商。

總之，在普通住宅基礎上，租金回報率越高的房型，需要的維護工作就越多，潛在的風險也越高，不經常去英國的海外投資者，最好還是選擇最省心的普通住宅出租模式。買一個比較容易出租的房子，然後委託給靠譜的包租公司。

影響出租的因素

城市人口凈流入：尤其是35歲以下人口的流動狀況：學生和年輕白領，這些都是租房的主力軍。

交通:在英國城市中心要尤其關注物業和城軌或地鐵站的距離，如果是買在郊區，要看開車到主要公路的時間，以及停車是否方便。

周邊就業熱點:小戶型住宅，附近有辦公聚集區或者大學，很重要

附近的生活設施：如果購買大戶型的住宅（2居或以上），一定要關注附近的生活設施，比如超市、學校、公園等。

小區的鄰里環境：高品質且物業服務好的小區，雖然物業費會稍高一些，但長期看能有更好的出租表現，吸引到的租客素質也會比較高。