搶客爆發流血事件！房價腰斬砸售樓處！樓市下行猛烈信號？

巨輪轉向，通常都是從一些微小的事件開始的。

就在上周末，南京隔壁的一家樓盤裡爆發了打架事件，疑因搶客大打出手！今天各個群都刷爆了。

而2018年在鎮江樓市發生的這一幕，其實在2015年、2016的南京也曾爆發過。為了搶客，開發商拓客曾大打出手，河西南開發商甚至動用挖掘機…往事可以說是相當豐富了。

與此同時，一邊是上半年房企業績公布，另一邊又是碧桂園、萬科等房企紛紛釋放利空信息、地產股暴跌、通州爆發降價砸售樓處事件…

強烈對沖效應之下，這一次，樓市是真的變天了？

截客事件爆發

今天一早，一段置業顧問在售樓處大打出手的視頻刷爆了朋友圈，事件就發生在上周末，就在南京隔壁的鎮江，競品樓盤因為拓客原因，在其中一家售樓處發生衝突。

（視頻截圖）

據了解，當地公安機關已介入調查。無論是哪家樓盤動手打人在先，開發商為了爭搶客戶形成的惡性競爭卻是不爭的事實。

而南京，截客戰從來就都是劍拔弩張的，代表性案例有2015年的河西南，2016年的祿口，也是能寫進房地產教科書了。

01

2015年的河西南：挖掘機截客

2015年7月，河西南純新盤招商雍和府公開售樓處和樣板間，一大早眾多買房人發現，通往樓盤的高廟路上幾輛挖掘機攔在路中間，而挖掘機是另一家樓盤特意「請出來」的，其背後的目的昭然若揭，就是為了搶客！

最終出動多名警力後才「制服」挖掘機，恢復了道路的暢通，而招商雍和府售樓處公開的「吉時」也被迫延遲了一小時。

當年的河西南，看看小蜜蜂截客這劍拔弩張的態勢，最後板塊開發商在集體斡旋之下，劃分好「勢力範圍」，並決定聯袂，不再以瘋狂截客上頭條，共同守護好板塊形象。

02

2016年的祿口：因截客爆發鎚子事件

2016年5月8日，在江寧正方中路地鐵站拓客的兩盤拓客人員發生鬥毆，一張提著榔頭的保安照和被打小蜜蜂照瞬間刷爆盆友圈。

天下熙熙皆為利來、天下攘攘皆為利往。儘管打架搶客事件較為少見，但為了利益而「暗鬥」早已不新鮮。除了河西南、祿口，高新區、仙林湖、江寧東山等板塊為了截客也是小摩擦不斷。

當然，這是在當時背景下發生的特定事件。

現在你去河西南看房，置業顧問會熱情的招呼你，當然不是給你熱情的給你介紹，是建議你去別家看看，「反正我們家買不到」。

而祿口，就算有截客，也是喊你去買公寓買商鋪，住宅早就成搶手貨了，哪個開發商還會費功夫去截客呢，這不就等於讓霍金來背九九乘法表么？多此一舉。

頭部房企釋放濃烈信號

有人說2018年是樓市的白銀十年開始，隨著半年報的公布，數據狠狠給了大家一巴掌，不少房企又雙雙刷新了銷售金額及拿地金額。

過去半年裡，調控依然如影隨形，而且還在不斷加碼。然而，在前端融資受限，後端銷售限價的條件下，很多房企的業績依然創出了新高。

2018年上半年品牌房企銷售業績排行榜

碧桂園的大部分房產在三四線城市，正好是上半年熱銷的主要領域。恆大和萬科的銷售額不相上下，都是3000億元出頭。

2018年，「規模戰」已成共識，重點品牌房企目標積極，增速平均達到41.9%。

除萬科、碧桂園表示不設目標外，恆大目標定在5500億，融創、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億，其中泰禾預期增長率高達98%；陽光城、正榮等誓破千億，目標增長超40%；華潤、中海、龍湖等目標相對穩健的企業也預期20%以上增速。

中型企業多以千億為目標節點，期待向更高陣營實現突破。

對比2017年房企排名和2018年半年度房企排名，想必未來半年將會見證房企最強洗牌的一年，行業集中度的上升，馬太效應愈發明顯，規模企業間的競爭亦呈白熱化，無論是大開發商，還是小房企沒有誰是絕對安全的。

代表房企2018年1-5月收併購金額前十城市

二線城市仍是房企爭奪的主戰場，從代表房企2018年前5個月收併購金額前十城市來看，南京僅次於濟南、杭州，暫列第三位，依舊成為房企的心頭好和必爭之地。

與2018年上半年最高點相比，幾乎所有房企股價都出現下跌：

不到1個月時間，碧桂園跌了近30%；

今年上半年，萬科從最高點跌落近50%；

以產業造城著稱的華夏幸福，基本接近腰斬；

以豪宅為主要產品的泰禾，跌幅高達60%以上。

作為房地產行業的標杆性龍頭，萬科宣稱「去房地產化」；而在三四線大舉攻城略地的碧桂園，則悄悄開啟了收縮戰略。

萬科董事會主席郁亮表示：

「十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。我現在在琢磨我們各地的公司把『地產』這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產，而是萬科企業。

於是乎，網路鋪天蓋地的宣傳「萬科要拋棄房地產了」，龍湖是把地產的名字拿掉了。而碧桂園、綠城也誓保現金流：

澎湃新聞在上周報道，碧桂園內部人士表示，「全覆蓋」戰略在內部已明確叫停，現在的工作一切圍繞現金轉，有的項目哪怕利潤轉負也要搶現金流。

綠城要求員工加快銷售，要早銷、多銷、快銷，要加大應收款項催收力度，傾盡一切努力獲得受限價政策影響項目的預售許可證。

對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前到2018年開盤銷售，嚴格控制付款。

融資政策及監管收緊讓房地產開發商在這個夏季感到了陣陣涼意。各大房企正拼盡全力，力保現金流。

房企正加速搶跑

同時，通州傳來退房事件。退房的業主標識「剛開盤的時候是4萬多，現在的售價是2萬多，相差兩萬、貶了一半，你說誰能願意？」

雖然有當地媒體出來解釋，兩次開盤的地理位置和房源不同，且鬧事的並非業主…然而市場里壞事總是傳的特別快，也神乎其神。

這一幕是不是來得特別熟悉？樓市好像流行趨勢，總是在重複歷史…在過去這幾年，買房人只干兩件事，買房和砸售樓處。

2008年9月3日，杭州白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、逸品閣四大項目全線8.5折開盤，售樓處被砸。

2011年10月23日，上海嘉定雙單路的酈城售樓處被砸，新開盤精裝修房源售價1.4萬元，而很多老業主購買的毛坯房單價就達1.8萬元。

2011年11月，北京大興領海預售價從1.8萬降到1.4萬，售樓處沙盤被砸。

2011年11月12日，上海領海朗文世家大幅降價，老業主聚集售樓處維權，打砸沙盤。

2011年11月13日，上海清林徑售樓處被砸，前期業主購買價格為1.6萬元-1.7萬元/平，新房源售價則是1.3萬元-1.4萬元/平，降幅18%。

2012年5月3日，杭州崑崙天籟，5月4日杭州四季公館、麗景英郡，5月5日杭州江南銘庭。2012年，單是發生在杭州的靜坐、舉橫幅、砸售樓處就超過20起。

2014年2月23日，杭州香榭里開盤價從1.72萬元/平降到1.18萬元/平，北海公園從1.9萬/平直降至1.58萬元/平，兩處售樓處均發生打砸事件。

2018年初，金華某地段的開發商鑒於資金壓力，決定將剩下的房產降價出售，這引發了老業主的不滿，集體到售樓部抗議，過程中部分情緒激動者砸了售樓處沙盤。

從這些鬧劇中不難看出，事件集中發生在2008年、2011年、2012年和2014年，這幾年剛好就是房地產行業周期中最困難的幾年，經濟危機、庫存積壓、銷量下滑，開發商債台高築，急需打折促銷回籠資金。

每一次上漲各有各的精彩；每一次下行都驚人的相似。南京樓市正在陷入以下幾種場景中，難以自拔。

01

地價跌了，前期拿地的KFS哭慘了

其實從去年年底開始，地價下跌信號就非常明顯了，但近期案例就更多了。可以理解為房企更理性了，但也是因為房企的錢袋子更加緊張了，所以這也就造成了一部分之前幾乎消失在南京樓市的房企重新回歸到市場上來。

金地拿下的核心區G04地塊，剔除掉國際高中，實際拿地價也就在1.8萬/平左右，比雨山路的一大波2萬+地塊都要便宜很多，而且雨山路的高價地有不少還得現房銷售。

萬科拿下的江寧科學園G26地塊，樓面地價僅1.4萬/平、中糧拿下的雨山路G21地塊樓麵價不足1.8萬/平、復地拿下的仙林G23地塊樓麵價僅8千多元每平，南京土拍更理性，也更冷了。

就在今天下午，江北核心區再次掛出兩幅宅地，最高限價樓麵價不足2萬1，之前在江北次核心板塊拿了2萬+地塊的開發商恐怕已經哭慘了。

02

南京限價嚴厲，高價地也難以倖免

原先拿了高價地的開發商，還企盼著ZF會給予地王一個新的房價標準，然而算盤落空，最終開發商只能選擇搶跑入市。

今年以來，中海桃源里地價2萬2，最終房價3萬9；熙悅地價1萬9，最終房價2萬9；保利雲禧地價2萬2，最終房價2萬9；弘陽燕瀾七縉地價1萬6，房價2萬6…不是高價地的正榮濱江紫闕、升龍桃花園著、揚子江金茂悅、綠地海悅…全部遭到限價，房價沒有任何想像。

最近，江浦多盤釋放開盤信息，房價還是被嚴格限價，比如金地保利悅風華、中建國熙台II期、銀城頤居悅見山…這些地價2萬+的項目，房價統統被限制在3萬/平以內，非常慘烈。

03

業主指導房價盛極一時，真的看不懂

從明發濱江新城開始，南京一波樓盤有了自己的業主指導價，很多樓盤在交付開始就有各種天價二手房掛牌出來，既然新房有政府限價，但二手房總歸是市場行為。

04

維權頻發期，各種問題接連爆發

最近南京各種維權是數不勝數，當年搖號搶房的買房人正殺回來維權，樓市越來越微妙。

越是在利空期，越有各種光怪陸離的現象發生。也正應了那句，當潮水褪去，才知道誰在裸泳…當然，還是要強調一句，供求關係的改變才是樓市反轉的最大基礎。

註：部分內容來源於樓市相對論、樓市TIME

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