為什麼買南山？因為還在漲啊！
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原創撰稿：樓兔子 胡春
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腥風血雨的中美貿易戰中，一個年就這麼悄悄地過了一半。
深圳樓市究竟怎麼樣了呢？我想拿以下幾個數據來評價。
1、上個周末，鹽田一個樓盤忽然放大招。拿出一大批珍藏量兩年的房源，以兩年前的預售價上市！基本上是單價每平米4.1至4.5萬元。
2、還是上個周末，龍華金亨利二期開放營銷中心，沒有樓書，沒有沙盤。甚至沒有樣板房，沒有清水房。門外還是烈日下排起了長隊。
3、鏈家老闆左暉暴力打造的新產品——貝殼找房新鮮熱辣發布了深圳半年樓市報告。深圳二手房均價每平米57297元，深圳灣漲幅最大，達到了17.5%。
這三個信息聯繫在一起來看，我給深圳樓市的評判是：
深圳樓市嚴重分化！需求依然存在，強者恆強繼續猛漲！這個時候，建議購房者不要試圖去弱市裡抄底。山海風景樓房短期依然是有毒資產。扎堆取暖南山，更大概率可以贏得先機。南山同樂關附近的東關·樂尚林居10萬平米精品小區，即將推售79至179平米的3至5房。我去看過，非常適宜剛需與改善。
為什麼建議重點關注南山？我給你以下幾個判斷
研判一
調控未見加碼，買房熱情來啦！
我依然維持此前的判斷，深圳樓市十年內都不會取消限購。這是深圳樓市的生死線。以深圳樓市有限的供應瞰，取消限購，必然是全民哄搶、房價瘋狂，然後就是直接崩盤。這個趨勢幾乎是鐵定的。
限貸短期內也不會明目壯膽地放開。但是如今貨幣政策已經轉向為「穩健並適度寬鬆」，在央媽定向降准放水的背景下，洪水漫灌不太可能，但是以中國人的聰明智慧，總會有大量熱錢流進樓市。據說，最近一些銀行又開始批放消費貸了，住房按揭貸款的批放速度也艱加快了。這些情況都說明，銀行放水的熱情和能力都提高了。畢竟，銀行有錢啦。
以此同時，樓市的新政調控，深圳並沒有繼續加碼！這在全國各地樓市紛紛表態的背景下，尤其難得。
銀行放水+調控穩定，這就等於是告訴市場：這一輪的房地產調控很可能已經緊繃到底啦！正在回復反彈的起點上。
今天中午和地產圈內朋友聊天，一個勁爆消息是：沿海某個熱點城市，有關方面已經口頭通知開發商，限購政策鬆綁了！可以通知此前被限購的人士來買房啦！悄悄地就把備案網簽給辦了！
相信，很多人已經看懂了這個邏輯。因此，深圳人最近買房熱情很高。這個變化，是大趨勢的變化。大家一定要清楚了。
香港樓市創新高，影后交辣稅買房
研判二
不僅搶限價新房，也搶二手房！
很多人一定會說，上半年深圳樓市就沒有什麼行情啊。全是在搶限價新房。都在瞄準那20%限價紅利的打新盤呢。
事實真是如此嗎？當然不是！
貝殼找房給出的數據顯示，今年上半年一共成交了二手住宅33704套，均價沒平方米57297元。無論是成交套數還是成交均價，都是上漲的！
全市60個重點二手房片區里，只有3個是微跌的。其它57個全是上漲的。
樓兔子此前說過很多次，深圳是一個存量房佔主導的市場。二手房才更真實的反應整個深圳樓市的全貌。
今年上半年的樓市事實就是：限價新房銷售很快，一部分人在屢屢搖號失望之後，就選擇買進二手房啦！
當新房和二手房都實現了穩定的交易上升之後，深圳樓市就完全不可能下跌啦！這個判斷也很重要。
研判三
要買房就買南山，追漲龍頭股！
為什麼要追買南山？當然是因為南山還在漲！
還是看貝殼找房給出的今年上半年深圳樓市數據，60個典型二手房片區里，漲幅最大的就是深圳灣豪宅，基本上均價是每平米152458元，漲幅17.5%。排名第二的是園林百花的學區房，漲了大約12.4%。均價每平米10萬左右。排名第三的又是南山，科技園片區漲了10.7%，均價每平米9.6萬左右。
南山二手房漲幅最明顯，冠領全市
上半年二手房成交最猛的樓盤是誰呢？還是南山。華潤城潤府，平均每個月賣了36套。排名第三的南山桃源村也不錯，平均每個月可以賣出31套房。
為什麼南山二手房成交量價都這麼猛啊？
1、南山科技園的購買力太強大了。
南山區的GDP已經超過了廣州天河，是整個廣東省經濟創新力最強區。幾乎每天都可以打造出一個千萬富翁。粵港澳大灣區已經確定南山科技園是整個灣區科技走廊的龍頭。西麗留仙洞總部基地+南山科技園+深圳灣超級總部基地+前海桂灣金融中心區，整個南山科技園附近潛在大約有150萬人的住房消費缺口！
而且這是一批非常有實力的高端消費缺口，正是因為他們的持續入市，整個華潤城沸騰了。深圳灣繼續漲，連桃源村、松坪山二手房都在上漲！
2、南山近期新房供應短缺。
大家仔細想想，招商雙璽，萬科蛇口公館和華潤城三期，「深蹲、深搖、深離」三大典型盤都是在南山。此前鬧出更大緋聞的赤灣山語海，也是南山盤。南山盤屢屢引發市場熱情追捧，從本質上說，也是因為調控日久，沒什麼新盤供應。
從以上判斷看，南山樓市依然有追漲的空間哦。
研判四
南山各板塊房價正在縮小差距！
不久前，樓兔子和圈內大咖圖騰鏡老師一起去看了南山附近的東關·樂尚林居。這個項目是東關集團打造的低密度住區，一共4棟5座高層住宅點式圍合布局，一共584套房，主力戶型79至179平米的3至5房。全是以2梯4戶為主的設計，約110平米搭配經典的橫廳設計，非常現代宜居。
東關·樂尚林居規劃效果圖
圖騰鏡老師給這個項目的點評是：與30萬+的豪宅為鄰。對此我深以為然。
目前整個南山的房價地圖大概是這樣：蛇口13萬至15萬，後海大部分15萬至20萬，個別在售尾盤18萬至25萬。深圳灣壹號就更高啦。深圳灣超級總部基地附近大約是11萬至18萬。西麗桃源村附近差不多6萬，松坪村附近7萬，西麗大學城基本8萬左右。東關·樂尚林居，樓兔子預判單價8萬左右。而前海，最新批售的新盤單價9.3萬+1萬元精裝修。但是樓兔子得到的消息是，前海個別在售樓盤，尾貨最高價已經接近每平米27萬元！
有兩點必須重點提出來：1，西麗桃源村松坪山補漲非常迅猛，尤其是大學城板塊儼然已經成為新豪宅板塊。接下來，整個南山各區都可能看齊深圳灣，有一輪補漲行情。2、同樂關附近板塊價值被低估了，這裡真的是與30萬+的豪宅比鄰而居，大約就是10分鐘。
注意看圖：南坪快速二期直插前海
東關·樂尚林居有一個非常大的利好：南坪快速二期。
深圳交委已經公布了這條路的修建信息。將來要通過湖濱路直插前海。入海底，與S3沿江高速在海底互通。預留出口，將來對接深逐通道，直連珠海。
東關·樂尚林居就在南坪快速二期的中山園路附近。
將來，通過南坪快速二期，東關·樂尚林居的業主，可以10分鐘之內通達深圳北站，西麗高鐵站、西麗大學城、留仙洞總部基地、南山科技園，更可以全線無紅燈直接通達前海桂灣金融中心區。
南坪快速二期工程公示圖
因為南坪快速二期，這個地理位置變得格外中心化了！一口氣連接了深圳最有潛力的6大核心區。價值裂變正是時候。很多人還不知道哦。
研判五
南山低至3.5容積率的住區不多了！
最後我在說一下東關·樂尚林居的產品。幾個基本價值判斷，特別與眾不同。
1、項目容積率只有3.5，但綠化率可以達到35%。這種低密度宜居城市核心大盤，南山不多了。我們可以看到的幾個樓盤，華潤城容積率是6，這是很多人質疑樓盤的最大問題，密度太高，住著很壓抑。
南山的其它新盤如豪方天際花園和寶安的中糧天悅壹號，容積率也在5.8以上。容積率放低到3.5，那是很舒適很舒適了。將來舊城改造為主的深圳商品房市場，容積率很可能在8以上。想住低密度社區，越來越難啦。
東關·樂尚林居容積率只有3.5
2、東關·樂尚林居的新加坡主題園林。園林景觀面積1.3萬平米，有中心會客廳、兒童遊樂園、架空層泛會所等。這太奢侈啦。福田深圳中心天元有8000平米的園林，但深圳中心天元那可是10萬+級別的豪宅。
樂尚林居綠化率堪比深圳中心天元
3、精工智能住宅。東關·樂尚林居全部採用low-E中空玻璃，可以實現降低噪音40分貝以上。小區還安排了全人臉識別、天眼關照系統、智能呼叫電梯系統和全社區的WIFI覆蓋。這樣，業主完全可以僅憑刷臉就入戶歸家，不需要帶鑰匙啦。個別訪客，也可以通過掃二維碼入戶。
樂尚林居科技智能社區典範
對於家中需要特別護理的老人或者小孩，天眼系統還可以隨時監測到特護對象的情況，有問題時隨時預警。需要上班時，還可以提前手機預約搭乘電梯，做到人道電梯到，而不是人等電梯。
4、設計了沿街商業。整個項目戶型基本都是南向戶型，方正通透，使用率高，梯戶比也是目前市場上稀缺的以2梯3戶或2梯4戶為主。
低密度，精工打造的全智能化生活住區，即將價值巨變的潛力片區。東關·樂尚林居這三個秉性，就是價值基石。
預告：7月14日本周六，東關·樂尚林居將隆重開放樣板房，79至179平米3至5房產品將首次向公眾展示，歡迎蒞臨現場品鑒。
東關·樂尚林居樣板展示空間
文後提示
樓兔子小密圈1、從招商雙璽開始，深圳正式進入搖號買房時代。但你買房並不一定更容易。大資金搏殺將大概率買走你想要的房子，因為首付門檻提高了！而且別人是500萬認籌金，一口氣認籌8個2、前海灣城市新中心的規劃，樓兔子拿到了詳細的PPT文本，並且做了深度解讀。很多絕密資訊。3、粵港澳大灣區規劃延遲發布的原因是什麼？最大亮點會在哪裡？4、深圳灣超級總部基地的規劃已經公布了，最大亮點是濱海大道下沉計劃。因此整個片區房價最得益的樓盤是誰？建議趕緊潛伏，目標單價20萬並不過分。5、深圳正在規劃層面做調整，一批舊改大受影響。隱患已經呈現出來了。
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