在北京叫賣的獨棟別墅，現在都是些什麼貨？
如果北京的獨棟別墅早已絕跡，單套總價叫賣「1個小目標」的北京莊園，又是哪路貨？
——《了不起的拾遺君》
文/拾遺君
現在北京還能賣獨棟別墅的項目，大概只剩下北京莊園了。
這個位於北六環外、比小湯山更遠的北京莊園，叫賣的單套總價是「1個小目標」起步，成了北京為數不多的「億元別墅」。
因為以「獨棟別墅」為賣點，北京莊園底氣十足地睥睨其他京城在售的別墅項目，按照北京莊園對別墅的定義，在寸土寸金的北京，算得上十分苛刻和奢侈了：
「獨門獨院，佔地面積大，容積率在0.8以下，才可以定義為別墅。而市場上目前在售的疊拼、聯排、花園洋房、雙拼等從產品，再如何創新，也只能歸入類別墅產品。」
不過拾遺君很好奇，在早已停止了別墅用地的供應的北京，為什麼北京莊園又能叫賣獨棟別墅產品呢？
這裡有必要補充一下，所謂停止別墅用地的出讓，其實就是專指獨棟別墅的建設用地，地塊整體容積率在1.0以下，密度非常低，居住環境非常舒適、私密。所以，既然是獨棟別墅，價格自然也不便宜。
但北京還是有別墅產品，也就是所謂的類別墅，比如聯排、疊拼、雙拼別墅、花園洋房等類型產品，雖然規劃密度也比較低，但仍然是一塊地上建起了幾套房子。
但獨棟別墅顯然很稀缺，買下一套獨棟別墅，等同於買下來一塊地皮。
其實，稍微對監管法規有所熟悉的房地產人士都知道，國土部門早在2003年開始，已經停止了別墅類用地的土地供應，之後的幾年裡，又陸續重申了這一點。
2012年國土部和發改委聯合印發的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》里，新增了住宅項目容積率不得低於1.0（含）及別墅類房地產開發項目。
2006年，國土部已經對別墅給出了準確的界定，「獨門獨院」理所當然地被納入到別墅產品範疇，要求在全國範圍內一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。
同時也明確，聯排、雙拼、Town House等低密度住宅則不屬於別墅範圍，而被劃入到高檔住宅。
但在2016年，國土部再次表態，全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續，對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。
針對當時一些別墅項目違規「冒頭」的現象，國土部的相關負責人這樣批評：
「儘管國家明令禁止供應別墅用地，目前許多類別墅項目仍在打政策的擦邊球，有些開發商以普通住宅立項，卻用來開發低密度高檔花園住宅。」
從國土部過去幾年連續地三令五申，尤其是2016年的表態，證明國土和規劃部門是嚴格限制別墅用地的供應以及別墅項目的批建，連歸為高端住宅項目的聯排、疊拼別墅等類別墅項目，其審批也進一步控制。
在北京，現在僅存的獨棟別墅項目，也就是那些容積率低於1.0的別墅項目，只有2004年之前出讓的土地才具備建設獨棟別墅的規劃條件。
而這些地塊，絕大多數都已經開發完畢，轉化為二手房交易的存量房源，因此，新建獨棟別墅項目在北京已然絕跡。
當然，也還有容積率比較低的疊拼、聯排、雙拼別墅和花園洋房等產品，也就是所謂的類別墅項目，或者歸為高檔住宅項目。
這類項目的存在，開發企業最重要的策略就是在容積率上下功夫，也就是高低搭配，一部分建成容積率較高的中高層板樓，另一部分留出來開發成低密度的疊拼、聯排等高端住宅產品。
具體舉例而言，一宗建設用地面積6萬平方米的純住宅地塊，出讓時規劃的整體容積率2.5，那麼項目地上建築面積為15萬平方米。
如果其中4.5萬平方米的建設用地面積拿出來建設高層板樓，高層住宅部分的容積率可能達到3.0。
那麼，剩下1.5萬平方米建設用地面積建成建築面積1.5萬平方米的低密度產品，容積率只有1.0，也就是所謂的高檔住宅產品。
如此地塊容積率高低搭配綜合以後，地上住宅部分既建成了高層板樓，同時也有低密度的疊拼、聯排別墅產品，但整體容積率仍然在規劃控制範圍之內，這類項目的建設方案，規劃部門大部分會同意批建。
但是，拾遺君也向幾家北京的開發企業的高管求證了一下，規劃部門允許開發項目建設方案高低搭配，規劃一部分低密度的高端住宅，但無論如何，「高低配項目在北京不可能批建獨棟別墅。」
這就有點尷尬了，北京莊園對外大肆叫賣的獨棟別墅，又是從何而來呢？
北京莊園的開發企業是和裕地產，在北京的開發史一路都是商住項目，如今搞這種獨棟別墅，其實也是頭一遭，但初來乍到搞上一把，一上來就是叫賣單套上億的獨棟別墅。
時間追回到2014年，當時首創置業與和裕地產在北京市順義區趙全營鎮相繼拿下了幾宗地塊，北京莊園所屬地塊即是其中之一。
不過據拾遺君查證，當時近乎底價取得北京莊園所屬地塊的不是和裕地產，而是首創置業，但地塊周邊的其他土地，都被和裕地產、首創置業「分食」。
首創置業拿到這宗地塊一個月左右，馬上找到和裕地產一起合作開發，雙方在這個項目地塊上各自均攤一半的開發權益，但是又過了5個月，首創置業徹底退出，整個項目全部落入和裕地產手裡，單獨操盤開發。
當時這個區域出讓的土地，也並不是什麼低密度的別墅用地或者高檔住宅用地，既包括了商業用地，也有住宅用地，等等，各種用地性質均綜合在內。
這塊地的住宅部分也不是純商品住宅，還包含了差不多3萬平方米的限價房，2萬平方米的自住房。
當時地塊出讓的時候，所處地理位置偏遠，當然，現在依然偏遠，所以限價房的價格只有7500元/平方米，自住房的價格也便宜，1.4萬元/平方米。
這意味著，北京莊園實際上也是一個高低搭配的開發項目，地塊整體容積率是1.58左右，其中自住房和限價房部分的容積率自然相對為高，作為獨棟別墅的北京莊園的容積率只有0.6，確實是標配的獨棟別墅容積率。
但既然北京不可能有獨棟的別墅項目批建，北京莊園售賣的又是何種類型產品呢？
根據拾遺君查詢這個項目的建設方案，項目三期部分即是低密度的純住宅產品，但卻不是所謂的獨棟別墅，而是差不多50棟聯排別墅。
如果拾遺君沒有推斷錯誤，大概率是和裕地產把聯排別墅（可能是雙拼產品）打通作為獨棟產品對外銷售，否則又如何能湊夠面積和單套至少1個億的起步價呢？
而且，拾遺君在北京市住建委的網站上也沒有查詢到北京莊園聯排產品的銷售許可，仍有些困惑。
當然，更糾結的問題是，如果北京莊園把聯排別墅當做獨棟產品兜售，難道不是違反廣告法的虛假宣傳嗎？
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