2018年過半，美國下半年的樓市走向如何？

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追漲殺跌，全世界都一個樣，美國也不例外。2018年1月初美國所有房屋總價值31.8萬億美元，同比增加6.5%，創下自2014年7月以來最大同比增幅。

眼看房價一路攀升，爭搶進場的人也越來越多。在美國樓市一線工作的邱方告訴記者，一套房子出來了，三四家去競價。「不加價根本買不到。

十年前樓市泡沫不會重演

時間撥回10年前，房地產泡沫的破滅讓美國陷入了百年一遇的經濟危機。直至2012年，美國樓市才得以觸底反彈。美國人口普查局數據，2012年1月，房屋平均價格為26.6萬美元。近幾年，隨著美國經濟復甦，樓市也逐漸升溫。

2017年12月，房屋平均價格為39.9萬美元，恢復到危機前的水平。這是否意味著美國樓市泡沫又來了？判斷樓市是否存在泡沫，金融研究院宏觀經濟中心主任黃志龍認為可參考三方面指標：

一是按揭貸款違約比例，按揭貸款違約比例越高，泡沫越大；二是居民按揭貸款槓桿率水平，槓桿水平越高，泡沫越大；三是金融機構按揭貸款獲批平均信用水平，信用水平越低，說明按揭貸款門檻越低，泡沫越大。

2008年美國發生次貸危機的一個重要原因就是，購房貸款中出現了許多不良貸款。而這些貸款又被層層打包流入金融市場，形成了倒金字塔的效應。

「當底層的不良貸款出現問題後就引發了崩盤。」邱方認為，次貸危機以後，美國銀行在貸款審核方面是非常嚴格的，目前來講金融機構的貸款都非常健康，不良信用的人很難獲得貸款。她判斷，當前，美國樓市並不存在泡沫。

黃志龍同意這一觀點，他認為，美國房價再創歷史新高，是美國經濟復甦的原因，也是美國經濟復甦帶動居民收入增長的結果，整體看樓市泡沫並沒有達到次貸危機之前的水平。

「現在說美國樓市泡沫又來了為時尚早。」中國社會科學院美國研究所副研究員、經濟室主任羅振興也認為，一些此前受到經濟危機重創的地區，房價剛剛恢復到危機前的水平，全美房價總體水平也在去年剛剛恢復到危機前的水平。

「相較於居民收入的增加來看(較危機前已有很大提高)，美國目前的房價並不算很高。」

2018年繼續高歌猛進？

倘若美國樓市泡沫還未顯現，是否意味著2018年樓市將繼續高歌猛進？黃志龍對美國2018年樓市持謹慎樂觀的態度，他認為在美國經濟持續向好和穩健復甦趨勢下，2018年樓市可能會延續上漲的態勢。

美國樓市持續向好有三大條件：

一、是美國整體經濟形勢向好，支持強勁的購買力。

川普稅改將企業稅從35%降到了20%，對經濟的刺激和家庭的購買力，有極大的推動力。另外，美國失業率創歷史最低水平，消費指數不斷增長，會進一步刺激消費。

二、是弱勢美元效應。

隨著川普稅改落地，更多海外資本迴流美國，部分資金會進入房地產行業。此外，弱勢美元可能導致很多國外投資者來美置業，中國即是一例。在美元弱勢時入場，待美元強勢時受益，這也是市場的預期。但羅振興預測，2018年美元貶值可能不會持續。

三、是美國房地產市場整體供不應求。

美國樓市供不應求的背後，是兩大世代的強勁需求。千禧一代(1981年至2000年)逐漸進入買房的年紀，嬰兒潮一代(1964年至1964年)逐漸退休，尋求更好的居住條件。

「美國一線城市，一個房子有多少人在搶，這是我們深入一線的人最能感受到的。」邱方判斷，市場的緊俏，在2018大概率會持續。

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