棚改政策收緊！2018年樓市出現重大轉折信號，這些城市房產趁早賣掉

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日前，中國住房和城鄉建設部召開有關棚戶區改造工作會，住建部有關負責人表示下一步將圍繞以下四點來開展棚改建設：

一是，嚴格工程質量監督管理，讓困難群眾早日「出棚進樓」，切實抓好棚改項目建設；二是，依法依規控制棚改成本； 三是，合理界定和把握棚改的標準和範圍，重點攻堅改造老城區內髒亂差的棚戶區和國有工礦、林區、墾區棚戶區；四是，因地制宜推進棚改貨幣化安置。

相關棚改政策收緊成為近來熱門話題，被外界解讀為三四線城市樓市一大利空信號。爾後，三四線城市樓市利空消息頻出，特別是進入7月後尤為明顯。

7月6日，河南許昌土地全部流拍，沒有一家開發商競價；7月10日，福建寧德城區範圍內新購商品房3年內限售；安徽阜陽是去年安徽省房價漲幅最高的城市，買新房還要找關係才能買到，如今頻頻傳出投資客大量拋盤撤離的消息……

棚改收緊、土地流拍、城區限售、炒房客大面積拋售……一時間三四線城市樓市利空消息刷屏，那這些城市樓市將出現什麼變化呢？

樓市成交逐漸低迷，房價由漲變跌

棚戶區改造為推動三四線城市發展做出了不可磨滅的貢獻，但其貨幣化安置卻一直被很多專家學者詬病，稱之為三四線城市樓市虛火，房價暴漲的最大推手。

那麼，這種說法有沒有事實依據呢？讓我們來看近幾年貨幣化安置所佔比例，再做評價。2014年全國範圍內的棚戶區改造中貨幣化安置比例不到10%，而截至去年年末，這一比例高達60%，甚至有的城市達到了90%。

對此，小編認為，任何事實的發展都應該遵循適度原則，不否認貨幣化安置的積極作用，但目前的情況顯然過火了；其次，棚改自然不可能一直進行下去，老城區的小區舊房和廠礦棚戶區只有那麼多，總不至於去拆剛建好幾年的住宅小區吧？

所以，這也是為什麼今年管理層針對針對三四線城市的棚改緊急收緊，這個所謂的推手沒有了，三四線城市樓市的火，少了這把柴，肯定是燒不旺了。

事實上，一二線城市樓市對棚改的依賴度很小，更多還是因為城市化進程帶來的大量人口流入支撐；而三四線城市絕大部分都是人口流出，房價上漲最主要的原因就是棚改貨幣化安置帶來的拆遷戶購房，棚改收緊的影響顯而易見。

拆遷戶減少，新房市場將走向低迷

就新房市場而言，棚改貨幣化安置的拆遷款是大部分三四線城市房價不斷上漲最重要的資金來源。假如沒有了這筆資金輸入，沒有人口流入支撐的這些城市哪裡有上漲的動力呢？

2017年，全國棚改貨幣化所帶來的購房占商品房銷售的比例超過20%。放到三四線城市來看，這個比例會更大。再來看一組數據：這幾年貨幣化安置比例分別是9%、28%、48%、60%。大幅提升的時間區間便是2015年至2017年，發現了什麼嗎？這與這輪三四線樓市火爆的節點完全吻合，代表著什麼不用小編說了吧？

以湖南嶽陽為例，去年貨幣化安置占棚改比例超過90%，帶動銷售面積佔全市商品銷售面積超過50%。也就是說一半以上的住宅是來自貨幣化安置的拆遷款，現在棚改政策收緊，加之最終棚改工作總有完成的一天，當地樓市新房市場購買量將會大幅減少，如此這般房價能不跌嗎？

沒有人口流入，二手房將無人接盤

我們可以看到，像北上廣深這類城市，有著大量人口凈流入，二手房市場所佔比例越來越大，比新房市場更加活躍。但三四線城市不一樣，地多、房多，人少，新房市場才是絕對主導。

當然，如果你大幅度降價，對比同區位的新房價格有著明顯的價格優勢，還是會有人會買。但問題是除了急需用錢的少數情況，你見過誰歸本甩賣嗎？

所以，除了自住購房需求，無論是合理的投資，還是所謂的投機炒房，今後都不應該選擇三四城市。如果還有幻想在三四線城市投資買房能賺錢的這些人勢必虧到血本無歸。

那麼，是不是所有的三四城市的樓市都不能投資呢？

倒也未必，有一類三四線城市是有價值的，那就是環一二線城市。因為大城市的房價上漲會導致購房需求的外溢效應，譬如廊坊之於北京，惠州之於深圳，簡單一句話就是：跟著大城市有肉湯喝。

不過，目前來看，二線城市的輻射能力還較弱，至少要10年左右，強二線城市真正崛起，鄰近的城市才會受益。現階段的中國，只有環一線的三四線城市值得投資。

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