棚改又爆大消息，樓市避險情緒上升，三大趨勢需警惕！
棚改又有大消息。
7月12日下午，住建部發布會表示，今年上半年棚改已完成全年目標任務的62.5%。其中在最受關注的棚改動向方面，住建部也給了明確表態：庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應該調整安置策略，更多採取實物安置的方式。不搞一刀切，不層層下指標。
住建部還表示，其實早在2017年，相關調整就已經展開。
去年8月，明確商品住宅消化周期在15個月以下的縣市，應控制貨幣化比例，更多採取實物安置。
去年11月，又進一步明確，庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，仍採取貨幣化安置的，棚改專項貸款將不予支持。
所以，現在已經完全可以確認，棚改剎車早已於一年前啟動。
綜合之前國開行的放風，我們可以確認，一些棚改貨幣化過度的三四線城市並沒有及時收手，而是採取了一種「搶收」的策略。這種策略最直接的體現是今年上半年，各大房企拿地和銷售額的井噴。
拿地方面，中國指數研究院數據顯示，2018年上半年300個城市土地市場成交額為19513億元，同比上漲27%。土地市場仍然保持了較高熱度，三四線城市貢獻甚大。僅6月份，三四線城市土地成交額就達到了1654億元，環比上漲了66%。從樓麵價和溢價率來來看，也都明顯超過了一二線城市。
銷售方面，1-5月份中西部商品房銷售額和銷售面積同比增速遠高於東部。
那麼接下來會發生什麼？
一、大開發商加速優化庫存，或就此從三四線城市撤離
一二線強力限價，三四線城市相對寬鬆，大部分開發商的利潤越來越依賴三四線城市。但是現在幾乎可以宣告這種好日子到頭了。
住建部在12日表示，庫存較高的城市仍然支持貨幣化安置，但是這個體量已經比較小了，更多的城市實際上不需要繼續採取貨幣化安置了。易居研究院監測的百城新建商品住宅庫存數據顯示，截至5月底，住宅庫存總量為42708萬平米，同比減少8.2%，僅相當於2012年3月份的水平。部分城市比如大連、杭州、金華等城市，商品住宅庫存同比跌幅高達53%、49%額和41%。
接下來，房企會面臨多重困難，比如要迅速優化庫存，儘快脫手一些次級項目；比如如何繼續找到足夠多的購房者，長期的高周轉已經迅速消耗甚至透支了大量需求；再比如如何解決大規模到期的債務問題。這一切都是串在一起的，這一次挑戰更大，因為刺激不會再重演。
總之，開發商們接下來只能繼續把高周轉做到極致，要與自己拼，要與時間拼。當然也不排除他們以高周轉之名，行撤退三四線城市之實。
二、三四線城市或就此衰落
去庫存本來是給地方的一筆長期低息貸款，這些流動性本意是幫助三四線城市擺脫債務泥潭的。不過實際上很多城市卻藉此大規模舉債擴張，這些借來的資金一般是進入了地方城投平台，新增了大量隱形債務。比如今年曾被暫停地鐵項目的包頭，類似這樣的城市有很多。
但是，隨著棚改的熄火，接下來的融資將主要以專項債券和一般債券為主，這會使地方的債務「顯性化」。未來隨著經濟的持續下行，一些被隱藏的風險會越來越多的浮現，地方債務違約或許會越來越多。
此外，大量三四線城市已經歷了一輪房價暴漲，此時棚改熄火，人口和產業等基本面方面的根本劣勢會重新主導樓市，這決定房價下跌基本成定局。
而且三四線城市幾乎不可能再次崛起了，因為這一波棚改幾乎耗盡了所有的潛力，再想刺激也找不到載體了。在這一波大行情中，個別城市掏出的地鐵，高鐵概念只不過是聊以慰藉罷了，改變不了大勢。
三、一二線城市也不容樂觀
雖然上半年，不少二線城市新房市場屢屢曝出萬人搖號，但更多的樓盤實際上銷售並不樂觀，而且他們當中有不少也是有棚改刺激的。
更為關鍵的是，不少二線城市二手房掛牌量是不斷上升的，但成交量卻不容樂觀，成交量低迷實際上是房價回調的前兆。這是應該引起警惕的。
至於一線城市，最近一兩個月，身處北京的我明顯感覺到中介開始著急了，催促潛在客戶看房的電話越來越多。而在上海，當地今年有過賣房或置換的人應該能感覺到，周期拉長了不好，無論是自己賣的房子還是打算買的房子，都有一定程度的砍價，參與二手房交易的人真的少了。
我的感受是未來半年至一年，一二線城市的房價形勢不容樂觀，再遠一點，仍然不確定。
現在來看，「短期看金融」的確發威了，調控沒能扭轉人們的預期，打消購房熱情。但棚改熄火，資金收緊，卻真正讓大家感受到了樓市的寒意。整體來看，樓市避險預期正在上升。隨著時間的推移，這種避險情緒或繼續發酵成悲觀情緒。
當然，這種情緒在此前的三輪樓市短周期中早已重複出現過，這次到底會有多大能量，我們拭目以待。
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