論地產和股票投資之相通性
股蟹
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馬喜逆風而奔，牛喜順風而奔，北風則牛南而馬北，南風則牛北而馬南，故曰「風馬牛不相及」也。------清代文學家 張岱《夜航船》
古人把風馬牛比喻為毫無干係的兩件事。那麼股票，地產，很多人就拍腦門一想，這有什麼相干？股市是股市，樓市是樓市，風馬牛不相及啊！很多人會舉例說：你看！2007年的6124點，哪怕是14，15年的大牛市摸到了5178點，那也相當於07年高點的85%的位置，而中國的樓市早已把2007年的房價踩在腳下。
非也，非也。在下並不是像天龍八部中金庸筆下的包不同，喜歡硬來抬杠。只是從另外一個投資的角度，利用房地產中類似股市某些相通性和特性來，研究地產房價的未來投資的選擇和評估。
真的有那麼多相同的地方？請看：
股票的板塊有龍頭，例如股票地產板塊中龍頭四大天王-------招保萬金；
地產房價也有龍頭；放眼中國，龍頭四大天王是一線城市-----北上廣深；
股票有題材主題，例如：上海迪士尼，上海自貿區；
同理地產房價一樣也有大灣區，前海自貿區等等類似主題投資。
股票有估值，凈資產；
地產房價有銀行評估價；
股票有輪動；
地產房價有擠出效應；
股票有兩融，可以放槓桿；
地產房價天然就有房貸，貸款的槓桿助力；
優質股票有分紅；
好的地產房價天然就帶租金，與生俱來；
甚至。。。。。
股票有假消息，有對倒對敲，自買自賣，虛增成交量
地產房價在低迷或者熱烈的時候也有放假消息的，諸如：開盤秒殺售罄，最後一套(深圳龍崗有個樓盤叫遠洋新幹線，年年最後幾套,年年都是區域銷售冠軍，賣了5，6年），內部認購，最後乾脆請農民工排隊*&%#￥*@。。。。
以銅鏡為鑒,可以正衣冠,以人為鑒,可以知得失,以史為鑒,可以知興衰。
筆者在深圳多年，見證了過去20年深圳的經濟和地產的變遷。接下來讓筆者捋一捋深圳地產的過去以及發展史。
2000以前，深圳的政治經濟活動中心是羅湖區為主。在80，90年代，深圳的房地產交易主要看羅湖，羅湖當時的豪宅代表就是百仕達花園。隨著老市委的搬遷到福田，深圳逐漸形成了以福田為中心的房地產投資----其中典型的就是02，03年左右的黃埔雅苑以及水榭花都以及後來2000年開盤的東海花園二期，都是當時的熱點題材和片區。
隨著2000-2005年科技園的5年大開發，產生了大量在科技園片區工作的白領，他們的居住考慮自然變成了離科技園最近的南山前海後海等片區。帶旺了陽光棕櫚園，星海名城以及濱海之窗。豪宅方面則波托菲諾，天鵝堡迅速崛起。
接著2009年以後的前海自貿區概念點燃了深圳西部的一把火，同時由於寶安大道以及107國道兩條屬於寶安的任督二脈的打通，快速的激活了寶安區的房價，甚至速度快的令人咋舌，寶安中心區的房價比肩南山部分片區，甚至後來居上。例如典型的樓盤熙龍灣，
再接下來，深圳誕生了龍華新區，打造深圳北中心。最大的高鐵交通樞紐---深圳北站拔地而起。當然同時揭竿而起的還有龍華的房價，同時伴隨著2015年以後梅林關的廢除。順理成章的龍華的房價開始向福田接軌，看齊。
深圳城市建設的推土機不僅僅推倒了梅林關，2015年同年也拆除了另外6座關口聯檢大樓，分別為：白芒、鹽田、背仔角、南頭、沙灣、布吉。
在這裡可以密切觀察到其中有2座關口都在龍崗區，其中又集中在布吉鎮。所以從2015年之後，伴隨著地鐵沿線不斷的向東擴展，布吉以及整個龍崗的房價漲幅令人側目。從1萬多漲到3萬多，漲幅3倍多的比比皆是。
再接下來呢？歷史的車輪是不會停止轉動的。總結過去20，30年深圳的地產變遷。我總結得出一下幾點驅動房價上漲的要素：
1. 看片區的經濟發展，特別是相關企業公司的發展。企業公司發展的好，自然承接有力，也會產生大量需要購房置業的白領中高層等實際購買力的剛需消費者。
這就很有點像資本市場裡面的成長股投資。例如：2003年到2007年的深圳南山區，受益於南山科技園的興起，從03年到07年，南山區的漲幅是最大的。普遍從2003年初的3-4千塊漲到了2007年最瘋狂時候的1.8萬到2萬左右。
而2010年以後國家開始扶持各地的自貿區，從而前海自貿區題材崛起。那麼南山區自然成為龍頭大哥。而另外一個估值的窪地，前海自貿區的寶安區，當時在08，09年已經殺到最低6千多塊一平但隨後的幾年寶安大道的開通以及107國道的徹底修整打通了寶安區的任督二脈。這兩條路一開通，頓時拉近了南山科技園的距離！大量科技園的高科技新貴以及高級白領湧向了寶安片區。短短几年後，寶安中心區到了2012 2013年就暴漲到了3，4萬一平。
回顧歷史我們可以知道，南山是前海自貿區的龍一，而寶安區就相當於龍二。這和資本市場的題材炒作何曾相似！但不同於那些不切實際的股市題材，前海自貿區以及交通的改善卻是扎紮實實的大利好！(包括後來開通的深中通道，也是間接刺激了南山區和寶安區的房價).
2. 看政策的導向和片區的定位。例如之前的前海自貿區，龍華的深圳北中心區，以及龍崗區的深莞惠一體化和現在的大灣區建設。這種由城市管理者甚至於中央的高層定義的整個大片區定義，會從行政，稅收，以及城市規劃等等給予最大的便利，同時也會引發大量地產投資者的追捧。
典型的例子就是深莞惠一體化，深圳經過多年的西進政策以後，西部的土地，能承載的人口面積難以為繼。於是提出了深莞惠一體化的要求。同時深圳在2011年底左右提出一項長期的政策方針，那就是轉移低端製造企業，大概估計需要轉移的製造企業的數量高達5年1萬家。
而遷出的這些企業大部分最好的選擇就是首選深圳周邊地區，例如惠州的惠陽淡水大亞灣，東莞的塘廈，清溪，鳳崗等等。畢竟，搬離了深圳，但很多公司的業務依舊和深圳會有密切聯繫。甚至很多深圳科技公司，慢慢只在深圳保留總部以及開發採購銷售的業務部門，而把製造的工廠，遷到惠州或者東莞。
那麼再來觀察承接東莞，惠州工廠轉移的深圳的過渡區域---龍崗的房價。從2012年來看，這是龍崗房價的低迷期，高檔的普遍是1.7-1.8萬一平，中檔的也就是1萬出頭，甚至不乏個別筍盤能在1萬元整，有一點年份的老小區甚至可以破萬。而5年過後。2017年，大量的龍崗樓盤超過了4萬塊.高端高檔的學區房甚至上摸7萬一平。普通中檔樓盤在4萬左右，中低端在3萬左右。漲幅是驚人的。從2012年到2017年觀察，龍崗區的漲幅完全超越了其他區域，普遍都能達到300%的漲幅，個別樓盤是將近500%。
好風憑藉力，扶我上青雲。
若能深度理解並把握一個長期的，可對地產有深遠意義影響的政策，在政策的受益區域深度挖掘，那麼可以挖出不少超越其他區域漲幅的樓盤，這個道理，和股市深度挖掘政策和產業扶持受益企業的原理是一樣的。例如 我國的新能源為主導的政策，導致A股有很多票走了5-7年的長牛，例如天齊鋰業，贛鋒鋰業。
3. 交通等市政配套的改善疊加中心區擠出效應。
擠出效應最好理解。很多後來的年輕人，或者經濟實力稍微差一點的家庭，就會慢慢從高房價的工作地區被擠出來，退而求其次尋找價格窪地。那麼受擠出效應影響的這一群人，除了考慮樓盤的價格之外，交通的相對便利程度以及市政配套的改善也是考量之一。
最典型的例子就如龍華新區，就是受益於梅林關拆除，同時離福田最近，而且龍華北站在2011年建成，相應的學校市政配套也迅速增加。龍華頓時成為整個大華南區域的一個關鍵交通樞紐，高鐵的四通八達為龍華新區帶來源源不斷的人氣。當然在2011年以後龍華的房價也就像坐上了火箭一樣，垂直發射。
歷史是一面鏡子，它照亮現實，也照亮未來。
——趙鑫珊《哲學與當代世界》
根據深圳的地產發展史，以史為鑒，推演未來。對於未來有哪些地方和區域可以投資呢？讓我們來挖掘未來的成長股----未來的高成長的區域。
首先我們來研究一下深圳的面積和地理位置。先上一個深圳在廣東省內的輻射圖，用來了解深圳在大灣區中的作用。從下圖很明顯看出，深圳依靠已經貫通的中深通道，以及高鐵和對香港的過境口岸，那麼很容易居於大灣區的輻射中心地帶。戰略位置已成！
接著我們再看看深圳的總面積以及各區的面積和資源：
經過統計可以得知，深圳的傳統老關內4個區總面積一共為:417.55平方公里。而最繁榮得3個區羅湖，福田，南山，一共為：338.89平方公里。關外，經濟和房價發展得最好得是寶安以及龍華新區(其實也是傳統寶安區),一共573.96平方公里，這個還在成長的兩個區域總面積比關內傳統經濟強區的總和，要大69%。但值得注意的就是，這兩個區域的可用面積已經挖掘殆盡。
而剩下一個還有大片面積，還很有潛力的大區就是龍崗區以及坪山區，一共為554.83平方公里。
接下來再看看深圳的地形圖：
那麼深圳的交通可以描述成為：兩長兩短：2條東西縱貫線加另外2個半條關內快速路；
關內對接關外最長的貫穿東西的快速幹線就是龍崗大道，對接北環大道，再對接寶安大道+107國道。
關外貫穿東西的快速幹線為：龍崗區的北通道(坪地，惠州),對接水官高速，再對接南坪快速，然後下來再對接北環+寶安或者107國道。
剩下2個半條，那就是濱海大道對接濱河大道，以及貫穿關內的深南大道；
而深圳2018年的機動車保有量已經逼近350萬輛；
當以上條件列出來之後，思路就可以很清晰了。
繁榮的原來關內3個區作為這幾條縱貫線和快速路交通樞紐必經之路，未來會更加繁忙。特別指出的是南山區以及寶安區，幾乎就是2條縱貫線加2條快速路的對接之處。按現在深圳的發展速度，未來車流會大量擠爆。當然，房價也會依舊繁榮，交通就是對其最強力的支撐。以股市的觀點來看，那麼羅湖區就相當於過去的老藍籌股，而南山區和寶安區特別是寶安中心區相當於創藍籌股票，未來實力會更為強大。
龍華新區剛好在相對中部偏西的位置，地理位置相當於福田的副中心，未來房價也會得益於中心區的外延和擠出效應，另外龍華北站的繁忙，使得龍華未來房價更為堅挺。龍華，也是相當於創藍籌之一。
接下來我們來挖掘一下未來成長潛力和漲幅最大的可能性區域。也就是股市當中所謂的「高成長」股票。
這裡我們來看看「經濟腹地」這個概念
經過筆者對經濟腹地的深度了解和研究。那麼世界上大規模的經濟帶和經濟中心，如大東京經濟圈，以及舊金山灣區以及長三角經濟區。那麼都需要足夠縱深的腹地去承載人口，交通，以及經濟發展。
而我們可以回到上面深圳得周邊地形圖可以知道。深圳是兩頭大，中間窄(被東莞的鳳崗，清溪，塘廈隔開一部分市區),中間僅僅靠布吉和橫崗，以及羅湖連著。
深圳過去十多年已經不停的往西部開拓，那麼可供開發的土地已經難以為繼。疊加深圳的這種東西橫向太長，縱向太短，缺乏腹地的地形。在深圳GDP超過2萬億之後，如果還繼續全力發展西部，勢必未來難以為繼。
從而深圳的深莞惠一體化必然會濃墨重彩的登上歷史舞台，這一計劃對於深圳未來發展空間更大的規劃。那麼根據地形，如果東部往惠州進行產業轉移，並加強經濟往來，和道路對接，第一個必須要提的區域必然是龍崗以及坪山這兩個區域。
但問題來了，如果東西一起發展，再看看深圳的2長2短的橫向交通道路。準備衝擊350萬級別的機動車保有量。現有的橫向道路必然難以為繼；
沉重的交通壓力，必然會促使深圳進行新的城建規劃思考。得向腰部需求空間，得謀求更多腹地，得打通大深圳地區的「任督二脈」！
那麼，深圳的大三環地圖，也就新鮮出爐了。下圖就是網上普遍流傳的大三環地圖：
由上圖可以很明顯看出，紅色和藍色為兩條新的，設想中的東西縱貫線。當深圳增加這兩條新的東西縱貫線之後，北環對接龍崗大道， 南坪+水官高速的天天擁堵將會大大舒緩。同時，因為東西走向交通的可選項增多，那麼遇到幹道擁堵的時候，相互之間的快速幹道也可以由這幾條外環線的分支道分流到另外的環線上。大三環未來如果建成，實乃深圳，甚至東莞，惠州之福也。
好了，經過大三環地圖，我們可以很容易挖掘出未來深莞惠一體化的成長股：
明星成長股之東部雙子星：龍崗區和坪山區 必然得益於深莞惠一體化，擁有東部區域的成長最大潛力。其中龍崗輻射對接數個區域（羅湖，龍華，東莞鳳崗，清溪，塘廈，惠州惠陽，淡水，新圩，秋長),數量多，且均為經濟增長強勢區域，則龍崗區大概率會成為東部雙子星的帶頭大哥。其次，坪山區也對接數個區域(惠州淡水，澳頭，以及鹽田區，和大鵬新區），也會長期受益發展。
然後我們視線可以移到西部，光明，觀瀾，平湖這三劍客，也同樣會是深圳大三環，深莞惠一體化的直接受益者。他們對接輻射的分別就是東莞的塘廈，鳳崗鎮。
以上列出來的就是深圳地區未來最有成長性，漲幅可能最大的區域。
而反觀東莞，以及惠州這邊那裡最值得投資？
當然毫無疑問的首選塘廈，鳳崗，清溪這三個區域。特別是鳳崗和清溪，會更多受益於未來深圳的產業轉移以及深莞惠一體化。
當然，惠州的惠陽和淡水也是未來會有成長，但是漲幅，筆者認為，未來將遠遠不能和深圳地區的東部雙子星，以及西部毗鄰東莞的三劍客。即使退而求其次，也應該選擇東莞一側的3個鎮。
具體原因就是，惠陽，淡水雖然毗鄰深圳，但是戰線拉得太長。不利於大量深圳未來在關內工作且置業年齡已到，收入略高的95，00後選擇置業。（為什麼要談00後？因為我們看的是5年以後的未來，而未來必然屬於95,00後作為剛需中堅力量）
同時，惠陽，淡水因為不缺地，新樓盤不斷雨後春筍一樣拔地而起，而買賣二手樓並沒有在當地成為主流。實際上，這兩個區域的樓盤套現，以及流動性，是非常差的。
筆者成文此時，然以華燈初上。浩浩蕩蕩的深圳車流，川流不息。那麼就以時間來見證筆者所提及的未來吧！
此文源自---北冥逍遙--肖凌---
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