終於,樓市調控開始動土地了!
來源:金融界愛投顧
上半年數據新鮮出爐,房地產依舊獨領風騷。
其中,2018年上半年商品房銷售面積高達7.7億平米,銷售額高達6.69萬億,均刷新了歷史同期記錄。
銷售火爆的背後,全國去庫存的任務也基本宣告完成。6月份,房地產庫存數據已經跌至47個月最低,連續4年下調。
3年時間,我們見證了史上最長的中國房地產上漲周期,見證了一到四線、甚至貧困縣房價的瘋狂演繹。見證了最喜歡存款的中國居民為了房子開始「超前消費」,槓桿率直奔發達國家水平。
如果說此前為了穩定經濟、緩解地方政府債務,對房地產這個夜壺太過於依賴,那麼內需不足、貿易摩擦之下外部風險不斷累積,房地產泡沫已經不能再吹了。
目前調控已經進入下半場,「反炒房攻堅戰」正式打響。
7月上旬,有超過20個地區發布了房地產調控措施與執法通知,調控措施更加細化,且更加深入。
例如7月10日,福建寧德發布的舉措中,包括新房每年漲幅控制在6%以內,今年下半年漲幅控制在3%以內,直接限定了房價漲幅。
而7月8日廈門出台的調控政策中,除了擬確定年度控價目標,還包含支持「職住一致」的剛需,堅決遏制投機炒房,穩控房價等「整頓市場秩序」方面的內容。
當然房地產市場之所以在限購,限貸,限價,限售等嚴厲的調控之下仍然不斷膨脹,關鍵是沒有觸及根本,未觸及到土地財政。
現在房地產調控已經開始「打七寸」了,去槓桿已經蔓延至土拍市場。
7月16日華爾街見聞報道,北京土地儲備整理中心消息人士稱,下半年北京土拍將強化監管競拍主體的資金來源。
報道稱,其中強調銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金,對於以企業應付賬為基礎的供應鏈ABN融資資金等結構複雜的非自有資金,也將聯合央行大數據進行穿透、禁止。
我們都知道,房企今年以來拿地很瘋狂,樓市調控不斷深入,拿地勢頭卻有增無減。
1-6月份,房地產開發企業土地購置面積11085萬平方米,同比增長7.2%,增速比1-5月份提高5.1個百分點;土地成交價款5265億元,增長20.3%。
然而拿地需要錢,今年房企又普遍缺錢。陽光城於6月7日發行的10億元2018年度第一期中期票據(永續中票),利率為8%,而市場普遍利率為5.5%—7.5%。被稱「豪賭式融資」。
房企如此瘋狂拿地的勢頭之下,錢從哪來?
1-6月份,房地產開發企業到位資金79287億元,同比增長4.6%,增速比1-5月份回落0.5個百分點。
其中,國內貸款12292億元,下降7.9%;利用外資28億元,下降73.1%;自籌資金25541億元,增長9.7%;定金及預收款26123億元,增長12.5%;個人按揭貸款11524億元,下降4.0%。
貸款是下降的,海外發債更是大幅縮水,所以說房企的錢主要來自以銷售回款以及自籌資金(資本金、信託、向股東借款等),銷售回款可以理解,這個自籌資金來源就比較複雜了。
6月20日,審計署就針對金融風險防控報告中,就有銀行表外資產流向房地產的信號。根據審計署當時披露的報告,工商銀行、農業銀行、中信集團3家金融機構9家大型國有銀行,違規向房地產行業提供融資360.87億元。
所以說,此次北京對於土地市場上競拍主體的資金來源進行穿透式監管,必然會對房企、房價產生較大的影響。
就房企而言,項目的成功40%取決於土地,土拍市場「去槓桿」之後,中小房企獲取不了後續發展的資源,無米開鍋,長期就要退出房地產行業。而大房企在資金壓力下也會變得謹慎,瘋狂拿地的現象將趨於理性。
對房價而言,由於土地價格在房價中佔比較大,例如,2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68。因此,競爭減少會導致土地成本下降,像上半年那樣賣地數量、價格「雙豐收」的現象將成為歷史。
當然北京等一線城市往往是調控的先鋒,未來這種「土拍去槓桿」的模式將很快滲透到三四線城市,到時候樓市的炒作真的要唱一首「涼涼」了!
(本文為作者授權金融界網站刊發,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。)
※康佳半年財報預告:同比營收漲約54%、凈利暴增超10倍
※阿芙精油放棄獨立IPO 將併入御泥坊
TAG:金融界 |