房價漲、沒人買、庫存高，這些城市已經快到末路了！

自從三四線城市棚改政策進入正軌之後，房價持續上漲；去年9月份漲幅還首次超過一二線城市並持續至今。與此同時，三四線城市房價上漲也有投資者和房企的作用在，去年碧桂園就表示要全面布局三四線城市。但是近期一系列新的政策動向和供需兩端的微妙變化，預示著三四線城市的房地產紅利已經接近尾聲，如果還要下場則是高位站崗了！

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三四線城市的價格優勢不再

從數據上看，三四線城市的需求在減少，據統計，今年1-5月，三四線城市的商品住宅銷售面積增速已經下降到5.2%，告別了持續兩年的高速增長勢頭。

從趨勢上看，三四線城市的銷售繁榮也基本到了尾聲。一方面是國開行的棚改政策調整，另一方面是碧桂園等大房企逐漸撤出，預示著後期三四線城市的市場變冷。

另外《中國經濟周刊》還曾發文表示「去庫存目標已實現，棚改貨幣化無保留必要」，還有棚改項目的審批權先回歸總行，新項目基本暫停審批，都暗示著2014年以來的全國範圍內的大規模棚改將告一段落。

從價格上看，三四線城市的優勢也在減弱，5月份新增二手房價過萬的城市全國來自於三四線城市，均價達到10109元/平。當三四線城市的房價不斷拉近與一二線城市的距離時，對於投資者和開發商而言，他們唯一的優勢已經逐漸失去了。

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住房庫存又在上漲

今年年初，不少城市都傳出房子不夠賣的消息，比如長沙去庫存周期僅3.6個月左右，更不用說是政府大力去庫存的三四線城市了，在這兩年庫存量達到歷史新低。但是，最近，三四線城市有一大批的新增庫存，後續又可預見逐漸減少的購買力，所以最終庫存量還是會增長。

據統計，2017年下半年到今年上半年，三線城市土地成交面積1.29億平，這部分出讓的土地在接下來的兩三年內使得三四線城市將經歷新一輪的補庫存周期。

其次，三四線住房新開工和施工面積都在穩步攀升，其中新開工面積增速高於13.2%，施工面積為3.6%。所以下半年開始，伴隨著需求端持續回落趨勢，三四線城市住房庫存將重回上升通道。

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三四線的市場會怎麼走？

從準備布局三四線城市的碧桂園直接叫停項目，要求各項目不惜犧牲規模和利潤快速回款，到綠城在三四線城市堅決執行「早銷、多銷、快銷」的回款策略，再到去庫存目標完成、棚改政策的調整都預示著三四線城市房價已經會逐步下行。

另外需要注意的是，儘管三四線城市在這兩年房價蹭蹭往上漲，但誰都知道和三四線城市不一樣，因為這裡沒有持續的人口輸入，收入水平難以提高、產業競爭力更是近乎沒有。所以除了在熱點城市周邊的三四線城市，其他三四線城市的不動產只能以居住功能為主，投資屬性為輔。所以最後這幾輪去庫存-房價漲的最後，受傷的還是根植於此的本地居民。

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長期以來，三四線城市一直是被投資者遺忘的角落，房價上漲也遠遠跟不上一二線城市，自從去庫存政策下達後，房價上漲，從數據上來看購買力也上漲了。但是三四線的房價就如空中樓閣，沒有基座，所以現在去庫存目標完成後，三四線城市的房地產馬上就要涼了，不管是投資還是自住，在這裡買房都要慎重，免得成為高價接盤俠！

聲明：本文內容及觀點僅供參考，不構成任何投資建議

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