下半年及明年，房價是漲還是跌？花幾分鐘讀完這篇文章，你就全明白了！
不論是國家統計局、地方部門的統計數據，還是平頭老百姓的生活感受，都已顯示溫州的房價漲不動了，部分地區已經滯漲甚至開始微跌了。
那為什麼市場形勢會一下子變化這麼大呢？是什麼因素在背後決定房價的走勢？下半年以及明年，房價是漲還是跌呢？花幾分鐘讀完這篇文章，你就全明白了。
上半年房地產市場總體情況
上半年，溫州房地產市場總的特點是：房價小幅下跌，交易量減少，庫存增加，房地產公司拿地意願下降，土地溢價率大幅降低。
（一）
房價小幅下跌
按照國家統計局公布的溫州房價數據，2018年1-5月，房價漲幅為0.30%，遠低於2017年的3.44%和2016年1.31%的漲幅。
當然國家統計局的數據，波動幅度會比實際情況要小，但用來反映市場走勢，還是很有參考價值的。按照地方政府部門統計，上半年市區房價是小幅下跌的。
（二）
交易量減少
今年上半年市區新建商品房成交93.01萬㎡、7417套，較去年（104.9萬㎡、7996套）和前年（112.4萬㎡、8631套），都出現了不同程度的下降；
如果說新房的交易量易受供應量影響不準確的話，我們採用更能代表市場活躍度的二手房交易量。上半年，市區二手房交易量同比下降4%，顯示市場購房意願有所下降。
（三）
庫存增加
總體來講，今年新房新批准的可售房面積要超過銷售的面積，所以庫存有所增加，而去年則相反，新上市的房源遠遠少於銷售量，導致庫存一度下降到年底的3個月左右，目前已逐步上升到5個月左右。
（四）
房企拿地意願下降，土地溢價率降低
今年總體來講，受出讓的土地量明顯增加、土地出讓對資金的要求高且利潤空間小、房開拿地變得較為謹慎等諸多因素影響，參與競拍土地的房企數量明顯減少，溢價率大幅下降。
原因分析
我們認為，溫州當前的房地產走勢主要與拆遷力度減弱、土地供應量增加、住房貸款支持力度下降、政府融資愈發困難等有關。
（一）
拆遷及貨幣化安置力度下降
據了解，今年市區上半年房屋拆遷和貨幣化安置的戶數分別僅為去年的20%和30%左右，部分地區幾乎沒有實施貨幣化安置。這是符合我們前期的預判。
（二）
土地出讓大幅增加
上半年，市區成交住宅用地1500多畝，比去年同期增加了50%左右，而且下半年還計划出讓1200多畝，而去年全年才1800餘畝，今年的增幅達到50%左右。
土地出讓量增加，一方面會出現供大於求，另一方面也會使居民看漲房價的意願下降。
（三）
住房貸款支持力度下降
上半年，全市個人住房貸款餘額1771億元，比年初新增140億元，今年新增額比去年同期少了12億元，新增額差不多是去年同期的九成。
同時，各家銀行住房按揭政策趨嚴、額度收緊，首套房貸款利率從去年的基準上調至基準上浮10-20%，而且目前銀行表示放貸需要排隊，額度也較為緊張。
雖然目前額度收縮的力度比我們預期的八成還有差距，但按照全國金融監管趨嚴、下半年額度一般會較為緊張的情況看，下半年銀行對按揭貸款的支持力度會弱於上半年。
今年住房公積金額度縮減，使得更多的購房者需要銀行按揭貸款支持，銀行按揭政策的趨嚴影響的購房者會更多，對全市房價的影響會更大。
（四）
政府融資愈發困難
今年，國家對地方政府債務風險的管理更加嚴格。3月份，財政部發布的《關於規範金融企業對地方政府和國有企業投融資行為有關問題的通知》，使得部分棚改融資無法獲得銀行支持。
特別是貸款期限超過3年的貸款可能會被認定為違規融資，面臨被削減的可能，而這部分的量在全部棚改融資的比重很高，也就是說，政府借錢的口子被國家管住了，想像前兩年那樣大量融資來推動拆遷是不可能了，這也就是為什麼如上述第一點中反映的今年拆遷及貨幣化安置力度大幅下降的原因。
下半年和明年房價會怎麼樣
其實，關於溫州的房價，我們去年和今年一季度的文章都已經做過深入地分析，而現在只是去驗證實際發生的情況是否和原先的假設條件一致。
通過上文的分析，相信大家也基本能感覺到不論是政策和市場走勢，都基本按照我們先前的預測在一步一步推進。如果有一直看我們公眾號文章的讀者，對下面這幅圖肯定不會陌生。
在去年11月我們刊發的《明後年溫州房價還會漲嗎？》（點擊左面可查看文章）文章，對下面這幅圖的背景、假設條件、走勢等做過詳細地分析。
根據目前市場情況來看，原先預定的假定條件：一是2018年按揭貸款新增額是2017年的八成，這個數據上半年雖然是九成，但上文也分析了，全年數據達到八成的概率仍較大；
二是2018年拆遷款是2017年的三成，上半年是基本符合這個數據的，部分地區幾乎沒有拆遷款，是比我們原先預計的要嚴重的；
三是2018年房產交易量是2017年的九成，上半年數據看，全市交易量反而是增長，增幅在10%左右，市區雖略有下降，但降幅也在10%以內。
所以，在實際情況與我們假設條件基本相符的情況下，我們維持我們原先對房價走勢的預判：今年市區整體房價小幅微跌，明年跌幅會擴大些。
當然，區域內會有分化，如供地量和新盤供應量較多，而拆遷款較少的區域，下跌的幅度會更大，鹿城區優質地段的房子抗跌性會更強些。但總體微跌的趨勢已不可逆。
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