房企追求「唯快不破」須防止出現併發症
證券時報記者 黃小鵬
從被政府督促著開工，到如今追求「唯快不破」，房地產開發商的經營思路發生了重大變化。
曾幾何時，開發商拿地後不著急，先讓它晒晒太陽，然後在外界壓力下慢騰騰地開發一部分，建好房之後也不急著賣，而是捂一捂再賣個更好的價錢。10年前，只有萬科等極少數開發商把開發速度當一回事，而今天則幾乎每一家房企都視周轉速度為生命線。當年萬科提出「598模式」（5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成）與如今追求極致速度的一些房地產巨頭相比也是小巫見大巫，個別房企甚至提出要將項目從拿地到開盤時間縮短到5個月，一些項目更被要求做到3個月開盤——為達到行業平均速度的3倍，取消報建崗位而由項目老總兼任；為節約時間，安排設計師通宵加班。
杜邦分析法揭示，資產周轉速度是影響凈資產收益率（ROE）的重要因素，這對所有行業適用，但房地產行業從有意拖長開發周期向「不擇手段」追求開發速度轉變，反映了宏觀經濟和行業的深刻變化。
房價大幅上漲環境已不復存在和融資成本升高，是轉變背後的兩個原因。當年開發商之所以拿地後不急於開發，建好房後也不急於銷售，是因為有房價快速上漲的預期，在房價一年上漲30%～40%甚至翻倍的環境下，拖延開發和銷售，讓地塊曬太陽等於是天上掉錢。只要房價漲幅大於資金占用成本，捂盤就是划算的，但自去年以來，在金融去槓桿的大背景下，房企融資難度增加，融資成本也出現上升。兩個因素一結合，除個別樓盤外，捂盤惜售已經完全不可行。
房地產是類金融行業，以A股房地產上市公司為例，其平均負債率在80%左右，在所有非金融行業里是最高的，即使扣除預收賬款，負債率仍然很高，凈負債率（（有息負債-現金）/所有者權益）最高的超過500%，排名第十的也達到了300%。高槓桿固然提高了企業的ROE，但也加大了企業的風險。加快周轉則可以在不提高槓桿的情況下，安全地提高回報，或者在保持回報不變的情況下降低槓桿率。
提高周轉率，還可以在其他因素不變的情況下迅速地擴大銷售規模，規模意味著更低的融資成本，在與商業夥伴和地方政府談判時規模是非常有利的條件，這幾年地產行業的集中度提高，一批房企「消失」就是因為規模太小。
同樣，快周轉還可以提高企業的抗風險能力。除了降低企業層面的財務風險，萬一出現房價逆轉的系統性風險，房價低於成本並持續走低，開發速度就是生死線。速度慢的企業很被動，甚至一夜之間破產，開發速度快的企業就要主動得多。儘管目前還看不到這種跡象，但這種不確定性應該也是房企拚命追求高周轉的動機之一。
房企極端重視周轉速度，是外部環境變差後內部挖潛的努力，這種趨勢無疑是積極的。但快的基礎是品質，如何警惕高周轉帶來的「併發症」是不能忽視的一個問題。住房建設和其他產品生產一樣，不能為了速度而犧牲安全生產，更不能忽視產品質量。一些企業在追求快的過程中，屢屢出現狀況，這應該引起警覺。
（黃小鵬）
