房企聯手險資闖養老市場，盈利難題仍未突破

時代財經APP記者 童潔

隨著社會老齡化加劇與居民消費能力的不斷提高，養老需求在未來幾年內爆發將成為大概率事件。可觀的市場預期讓養老地產成為房企眼中的「香餑餑」，為了嘗到養老地產的第一輪「紅利」，房企們正在積極搶灘。

當代置業在近日與保險巨頭太平人壽簽訂了戰略合作協議，雙方將聯手進行養老項目、存量項目的獲取、養老運營土地的拓展等。

同時，當代置業與太平人壽還計劃成立合資公司，業務涉及養老項目的運營、管理、拓展、培訓等，希望在雙方自有產業基礎上布局養老產業，搶佔「大健康」市場。

思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅認為，從現在來看，中國社會老年化已經進入愈演愈烈的狀態，目前正在進入老年階段的人群中，有相當一部分都是雙獨家庭，這樣的情況下，居家養老成為一個很難實現的事情。因此，機構養老逐漸成為市場的熱點，這也是萬科、保利、遠洋等房企大力推進養老布局的原因所在。

拉太平人壽補短板

在國內養老地產市場，當代置業還是一個「新面孔」，但在歐美地區，它已經是一位「老將」。早在2012年年底，當代置業的首個養老項目在休斯頓落地，命名為「常春藤MOMC廣場」。這個項目被當代置業看作其海外版圖中的標杆，也是其在養老地產領域的「代表作」。

在當代置業的描述中，休斯頓常青藤MOMC廣場項目被稱為美國EB-5投資移民項目，定位於「全生命周期的生活家園」。這個項目的產品業態包含了出售型老年公寓、租賃型老年酒店、老年寫字樓、老年商貿中心、商業及住宅，針對「養老」的主題，當代置業還引入了醫療項目。

休斯頓常春藤MOMC是當代置業在養老地產領域的試水項目，也是其為日後在國內進行養老地產業務擴張鋪路。當代置業執行董事張鵬曾公開向媒體坦言，希望通過在休斯頓的項目，在較短時間內學到整套管理體系和運營規則，然後把成功的經驗帶到國內。

而後，當代置業就開始了「常春藤MOMC」的複製，只是其腳步依然局限于海外市場。過去幾年，常春藤MOMC陸續被搬到溫哥華、西雅圖等地。

2015年，張鵬表示要在2、3年內把美國的養老運營體系複製到中國。但他的願景並未實現，據媒體報道，過去兩年，當代置業收購了14個養老資產包，而這14個資產包全部位於海外。

海外養老項目遍地開花，國內卻顆粒無收，一心想要在國內養老地產市場佔有一席之地的當代置業不得不尋求「外援」，以打破這一僵局。「傍上」老年客戶資源豐富的險資，成為其在養老地產快速擴張的一條捷徑。

太平人壽是國內養老產業鏈中十分活躍的一員，不論是養老項目開發還是養老資產管理，太平人壽均有涉獵。2014年以來，其先後斥資數十億元進軍重資產的養老社區，接著又打造「太平樂享家」養老品牌，進行輕資產輸出，形成輕重並行的養老產業模式。

可以說，太平人壽在國內養老產業領域是一個地地道道的「老將」，有其領路，當代置業的國內養老之旅能夠少走些「彎路」。

「開發住宅產品是當代置業比較擅長的，這對於未來進行養老地產的開發可以起到一定的作用。在此基礎上再嫁接太平人壽的老年客戶資源以及對於客戶需求的洞察，其實有利於當代置業去彌補自己的短板。」

不過，郭毅指出，當代置業跟太平人壽的合作，可能並不只是聚焦於太平人壽的老年客戶的資源，更多是在於資金層面上的合作。

過去一年，處於沖規模階段的當代置業負債激增，截至2017年年底，當代置業的資產總值金額為451.71億元，同比增長約58.5%；資產負債率超過80%，處於行業中等偏高水平。

負債率高企的情況下，太平人壽的加入讓當代置業面對養老地產資金沉澱的問題時可以更從容一些。「當代置業與太平人壽這樣的機構合作是一個比較理智的舉動，藉助太平人壽的資金，當代置業能夠開展快速的規模化擴張。」郭毅說。

圖片來源：視覺中國

養老地產的盈利難題

《中國養老產業白皮書》中顯示，預計到2020年我國養老地產市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張到22.3萬億元。

萬億市場缺口背後，敏銳的房企已經嗅到了其中潛在的商機。面對養老地產的藍海，就算尚未摸索出適合的盈利模式，各大房企卻仍然趨之若鶩。

光大證券分析師陳浩武認為，2016開始，國內養老需求逐步爆發，加上相關政策的引導和財政金融的支持，養老產業已經走到了「黃金期」，實力雄厚且經驗豐富的品牌房企是養老地產開發中的絕對主力。

有媒體統計，近兩年時間裡，至少有32家房企宣布進軍養老產業，全國涉足養老領域的房企接近80家。

但需要注意的是，雖然部分房企的養老地產業務規模發展相當迅猛，但目前為止，國內的養老地產均處於摸索階段，實現大規模盈利的案例尚未出現。

萬科在養老地產領域的嘗試走在前列。2009年開始，萬科發力養老地產，已經形成三大養老產品系，分別為長者公寓「隨園嘉樹」、康復護理中心「隨園護理院」和社區居家養老服務中心「隨園之家」，盈利模式主要是倚靠出租床位、出售養老服務。

目前萬科的養老業務已經布局超過15個城市，落地超過180多個項目，床位數量超過7000張。這樣的規模已經稱得上是養老地產「大鱷」，但一直以來，萬科都沒有過多的披露養老業務的收入，只是不斷強調「還在摸索」。

在6月的萬科股東大會上，萬科董事會主席郁亮甚至坦言，到目前為止，養老業務是萬科的摸索業務，所謂摸索業務，坦白講是沒有找到合適的模式，或許摸索清楚以後才可以突破的業務。

「跑馬圈地時期房企多採取『以售養租』的模式來發展，隨著養老地產行業的改變，這種盈利模式也逐步退出市場。如今，盈利性養老項目更加多元化，但主流模式重度依賴增值服務創造的收入。」

2012年著手推進養老業務的遠洋集團同樣希望通過「服務」來支撐養老業務的發展。談及養老地產的發展模式，遠洋集團方面反覆向時代財經強調，遠洋集團做的是養老服務運營和投資，重點是服務，並不屬於養老地產。

據悉，遠洋集團旗下養老品牌「椿萱茂」主打三類養老產品，分別是CLRC長者社區、CB老年公寓和CC照料中心，三類產品均不涉及地產開發。當前，遠洋集團在營及籌建養老項目已超過20個，床位過萬張。

然而，規模的迅速壯大並不能立刻兌現為可觀的收入。去年，遠洋集團養老運營管理負責人解斌曾公開表示，養老行業投入大、周期長、目前投資回報率不高。最後真正堅持下來的企業，既要滿足國家政策的需求，還要努力適應市場。

陳浩武提醒，快速老齡化的巨大需求之下，國內的養老服務仍存在匹配度低的問題，這或將導致房企多元化和養老業務發展不及預期的可能。

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