經濟變化和日本房產的風險你知道嗎？

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經濟變化和日本房產的風險你知道嗎？

到現在我們講了房地產投資有房地產特有的風險還有物件個別的風險，加之經濟形勢也會給房地產投資帶來很大影響。這回我們來說一下經濟形勢的變化和房地產投資的風險。

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利息動向

其實利息的動向對房地產投資也有不小的影響。目前持續的低利息對房地產市場帶來好的影響。

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貸款利息

貸款利息是購買房地產的資金成本，貸款買房的時候，當然利息越低越有利。從租金中扣掉利息和各種費用，到手的金額就會多。而且從總的還貸額來考慮（參考圖表1）也是低利息有利。

表1

利息和還款額的關係

* 還貸100萬日元的本金和利息：單位（日元）

活用貸款的優點就是能儘可能的少用自己的資金來投資更多的房地產，現在的低利息狀態下，相對自己資本的回報率是要比投資物件的回報率要高的多。（參考圖表2）稱為房地產投資的槓桿原理。

表2

房地產投資的槓桿效果

*根據利息，還款方法和借款期間結果會不同。

從貸款的觀點來考慮，低利息對房地產投資有很大的好處。當然以後如果利息上漲會影響房地產的收益，從過去的經歷考慮（參考圖表3），利息以後可能會上漲。

表3

長期貸款的平均利息推移

*摘自日本央行資料的每三年數據）：單位（%）

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存款利息，長期國債的回報率的經營利率

和貸款一樣，近幾年存款和國債的利息持續低迷（參考圖表4），加之股市不振，投資家陷入了資金難以運用的局面。在低利息的背景下，如果能獲得穩定的租金收益，投資房地產的收益是高於存款和國債的。

現在為了把手頭的資金更好的運用，保險公司，金融機構和養老金基金的運作資金，積極地通過房地產基金和房地產投資信託基金（J-REIT）大量地流向房地產。

表4

定期存款利息及長期國債的

* （摘自日本銀行資料：單位（%）

* 店頭利率，1年定期存款1000萬日元。

目前房地產投資紅利回報率如J-REIT約3～5％，實物投資約5-7％（當然根據物件也會有不同），不管哪個都比近幾年的定期存款利息和長期國債回報率高很多，所以運用資金集中投資房產上的話，收益還是不錯的。

與安全的定期存款和長期國債相比，房地產的風險高，房地產投資的回報率一般比定期存款和長期國債高5%左右（被稱為房地產得有的風險溢價）。

從理論上講，比房地產安全性高的投資產品的利息和回報率上漲的話，房地產的回報率也會按照一定比例上漲。

房地產回報率上漲，也就是說房地產價格下降。假如，房地產回報率上升2倍，房地產的價格就降到1/2。

表5

回報率和房地產價格

*摘自日本銀行資料：單位（%）

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金融機構的房地產融資現狀

和其他投資產品相比較，房地產投資需要非常大的資金，一般資金的準備方法有自己的資金和向銀行貸款2種方法。近年來，金融機構融資的擴大，對以土地和建築物作為擔保，以租金收入還款的房地產投資積極予以融資，有這樣的金融機構背景，大量資金流入房地產市場，近年來房地產投資呈現蓬勃發展狀況。

80年代末地價瘋長，被稱為泡沫時期，金融機構提供了前所未有的高額融資，因為擔保的房地產價格上升，金融機構迴避了回收資金風險，在這樣的背景下，政府為了抑制異常的地價上漲，一下子規制了對房地產的融資的要求，這樣調達不到房地產的投資資金，沒有資金流向房地產市場，泡沫破滅，土地價格不斷下跌。

雖然政府的融資規制不是泡沫經濟的崩潰的全部原因，但帶來了不小的影響力是不爭的事實。房地產要承受這樣的影響，規制融資帶來的風險。

總結：

金融政策和利息變動帶來的經濟形勢變動，會給房地產市場帶來很大的影響，這樣的風險是我們自己所控制不了的，我們唯一能做的就是幫客戶保值房產，怎麼運營房產才會讓客戶有更大的收益，這才是我們的職責。

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