40年房企樣本探路者萬科
文章來源：和訊房產 李霂軼
一個共識是，萬科的發展嗅覺極為敏銳，這種敏銳來源於其對政治和市場的超前觀察。
於是，即便萬科再如何低調，其一舉一動也被放到了顯微鏡下。其中，流傳甚廣的是王石的「拐點論」和郁亮的「白銀時代」，硝煙味最為濃重的是「寶萬之爭」，深鐵代替華潤入主萬科後，祝九勝任萬科總裁。
這一系列關鍵事件自然而然有著強烈的房地產行業發展趨勢和萬科特有的生存痕迹，這一過程中，無不反映著改革開放後市場化經濟的快速發展。
房地產企業和百年企業
萬科的「去地產」是意料之中的事情，重點在於萬科怎樣去「去地產化」。
在萬科的2017年致股東書中，有一段是如此描述的：「事業」這個詞，在漢語中出自《易經》：「舉而措之天下之民，謂之事業。」也就是說，我們應當追求的事業，不僅是企業盈利和成長，更重要的是，能為最廣大的利益相關方，創造更長久的真實價值。
一位上市房企財務負責人告訴和訊房產，「房地產再怎麼來錢快，空間就剩這些了，萬科做的物流、商業這些業務是可以使其成為百年企業的。」
可以看到的是，萬科也受到業內環境的影響。
和訊房產曾就祝九勝任職萬科總裁作出《金融嚴監管 萬科需要祝九勝》的報道，這是萬科最近的重大事件之一，祝九勝的上任也一度使得業內大為訝異，但是事後又深覺是情理之中的事情。
2012年至2015年曾擔任萬科高級副總裁，2014年至今擔任萬科全資附屬企業深
圳（樓盤）市萬科財務顧問有限公司董事長，2016年至2018年1月擔任萬科合營企業深圳市鵬鼎創盈金融信息服務股份有限公司董事長兼總經理。
自2016年以來，金融環境一年比一年惡劣，資金是所有開發商的根本，萬科需要一個善於和大股東溝通，並且足具金融相關能力的人帶領萬科。
融資困難、房地產發展空間變小、政策嚴打等多個方面的原因在倒逼著行業的發展和轉型，上文中提出，萬科是一家有著超前發展敏銳度的企業。
具體拿長租公寓來說，這是大多數巨頭房企的轉型方向之一。萬科集團的相關負責人告訴和訊房產，「萬科的長租公寓是前些年便在地方公司開始的業務，是在長租公寓利好政策出來之前的。」這是萬科廣為人知的自下而上管理方式。
在萬科內部專門設立了一個研究政策的部門。一位不願具名的證券分析師告訴和訊房產，「長租公寓的盈利狀況並不是很好，很多企業是依靠長租公寓項目拿地、融資。」
萬科在長租公寓方面的發展尚難以辨別是否有上述原因裹挾。但是，在其他轉型方向上，萬科的動作相當之大，且已有成績。
郁亮曾公布了萬科的五大業務類型，核心業務為地產開發和物業管理，優勢業務是商業和物流，拓展業務是長租公寓和冰雪度假，摸索業務是養老和教育，潛力業務是軌道物業和混合所有制改革。
在這五大類型的業務中，商業、物流是萬科著力發展的兩大業務類型，這兩個業務萬科是要爭行業第一的。
此前，由萬科等公司組成的財團將以約790億元人民幣（160億新元）的價格收購新加坡普洛斯，收購完成後，萬科將佔有物流地產50%份額。
而在商業地產這方面，印力聯合萬科、Triwater基金公司，通過各自旗下全資子公司聯合與凱德集團全資子公司凱德商用達成協議。根據協議，三方將聯合收購凱德集團旗下全資子公司凱德商用在中國國內的20家購物中心項目公司的100%股權並承接相應的負債，交易對價為83.65億人民幣。這代表，印力將發展成為全國第二大商業地產企業，僅次於萬達商業。
而在六月底的股東大會上，「去地產化」是重要話題之一，郁亮說，十年之後的萬科還是房地產公司嗎？如果是的話，應該比較慘。現在正琢磨把各地公司名稱中的「地產」字樣都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產，而是萬科企業。
郁亮表示，方向是明確的，路徑是不清晰。「我無法回答十年之後物流板塊佔比多少，商業板塊佔比多少」，郁亮說，「但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。」
讓出「第一」？
萬科最新提出的定位是「城鄉建設與生活服務商」，這和萬科前些年的發展有所差別，王石曾在一個論壇上談到萬科是不是想要多元化，他說：「誰要是多元化，就算我死了，在棺材裡也要伸手出來反對。」這句話多次被業內提及，這也使得萬科的多元化和「去地產化」備受關注。
但在一次採訪中，王石在回答「和郁亮又無矛盾」時說道，「媒體很喜歡找第二代和第一代之間的矛盾。我說如果一切都是順著我，我不會用郁亮。什麼都和我一致，我幹嘛用郁亮呢？」他補充道，「我接受你的不同意見，一定是他有他的道理，最後能說服我，我很欣慰地看到這一點。」
實際上，萬科的發展融入了王石鮮明的個人特色。
1984年，王石創立萬科，1991年，萬科成為中國首批上市公司，受益於早期南方發展的紅利，萬科發展迅猛，2012年成為全球首個房地產年銷售額超過200億美元的公司，2016年成為「世界500強」企業。
事實上，王石並非唯銷售額論發展的企業家。2010年，萬科提前完成「千億計劃」，王石曾表示，「如果萬科一意以利潤為導向，那麼後千億時代可能面臨覆滅式的危機。」
王石下死命令要求萬科2011年「銷售額不允許超過1400億元」。
2011年業績顯示，萬科2011年共實現銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%，成為唯一房地產業年度銷售進入千億的公司。
但是，相比2010年的銷售額來說，萬科同比漲幅下滑明顯。2010年萬科實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，同比分別增長35.3%和70.5%。
漲幅下滑，這其中難免和王石的經營觀念有關，但也與2011年的政策調控有關。
而今，萬科和王石早已在名義上剝離開來。房地產行業分化嚴重，政策調控加大力度，強者恆強的時代來臨，2017年，萬科銷售額破五千億，對行業和萬科而言，都稱得上里程碑式的跨越式增長，彼時，萬科早已讓出「住宅大哥」的位置，市值並無太大增長。
7月4日，萬科發布銷售簡報，2018年上半年，萬科實現合同銷售金額3046.6億元，同比增長9.91%，合同銷售面積2035.4萬平方米，同比上漲8.93%。
一位註冊會計師對和訊房產表示，萬科的財務狀態很好，從2017年的年報來看，萬科在刻意做出一些平衡，並沒有為了沖銷售額加快速度，而很多方面是萬科可以把握髮展節奏的。
祝九勝的江湖氣尚未顯現
業績亮眼，但按照萬科的「性格」，這遠遠不是萬科的最終目標。與王石與企業若即若離的關係不同，郁亮對萬科全盤把控，萬科的發展也愈來愈多地與深鐵、祝九勝發生化學反應。
一個需要注意的細節是，深鐵入主萬科後，萬科看似無太多變化，郁亮也笑稱唯一的變化便是他做了主席，但也曾有萬科離職人員對和訊房產表示，「深鐵入主後，萬科員工的獎金計算方式與之前相比有了較大調整。」 薪酬也是萬科人才流動較大的主要原因。此外，上述證券分析師對和訊房產表示，「九哥（祝九勝）和萬科的其他人不一樣，身上有一股江湖氣。」
也就是在六月底的股東大會上，祝九勝表示，「我進萬科7年了，與同事們配合得很好。我從事了20年的金融服務業，在以客戶為中心這方面，我可以為團隊帶來推動和加持的作用。在金融服務方面是我的強項，傳統的房地產是我的弱項，但我會配合同事完成工作。」
語畢，郁亮補充道，「祝總的金融背景優勢發揮得並不是很充分，因為萬科沒有缺過錢。如果說祝總在經營上有什麼不一樣，我覺得是更增強了客戶意識，把客戶意識放到方方面面，這是他最特別的地方。」
目前來看，萬科並沒有顯現出祝九勝的性格特點。
整體來看，萬科身靠「深鐵」這棵大樹，近幾年的快速發展也為其取得較高的市場份額。萬科的綜合能力備受業內外認可，再加上超前的政策、市場敏銳度和極強的自身危機感，萬科未來發展仍令人期待，與此同時，萬科的發展走向值得行業借鑒。
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