土拍降溫倒逼新政，南京房價止漲的日子要到頭了？
舞步財經
公眾號ID：wubucaijing
關注
南京人的朋友圈被土拍霸屏了！伴隨著土拍的到來，買房者最關心的問題自然是房價。尤其是土拍數據的每一次刷新，都刺激著買房人的神經。
7月17日，南京土地市場掛出5幅地塊，將於8月17日9時網上競拍，其中3幅在江北、2幅在江寧。此次土地出讓條件中出現了一些重大變化，如取消現房銷售，就被某些消費者看做是房價上漲的信號。
自南京現房銷售政策執行以來，房價走勢趨於平穩，此次政策變動釋放了什麼信號？房價止漲的日子要到頭了？
政策有哪些變動？
看點一：准入門檻降低
在這次的土拍公告中，不僅「競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻，以及競價達最高限價的90%需現房銷售」的要求不再出現，而且明確規定：「當住宅、商住地塊的網上競價超過起始價45%時，超出部分不計入房價准許成本。
看點二：全面推行競自持
當地塊競價達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭自持商品住房（租賃住房）建築面積，每次申報面積200平方米，申報面積最多者為競得人。」
看點三：保留最高限價
此次掛牌出讓的5幅地塊位於江北江浦板塊與江寧濱江板塊，均為住宅或商住性質。與之前土地出讓相同的是，這些住宅地塊均被設置了最高限價，比區域「地王」便宜2000-3000元/平方米。
5幅地塊具體信息
土拍新政為什麼大調整？在這之前，我們先了解一下土拍新政。
土拍新政
1
新政誕生，充當市場的「滅火器」
要想降房價，首先就得對地價動手。
南京的土拍新政開始於2016年8月，初衷是給火熱的土拍市場降降溫，遏制市場上過於瘋狂的搶地情緒。
土拍新政要求，「競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻」，「競價達最高限價的90%需現房銷售」。2017年6月，調控再次加碼，新政中加了一條「宅地達到最高限價後改競建保障房面積」。
在一定程度上，土拍和房源劃等號。
現房銷售意味著不到賣房的那一天，錢就無法回籠。這兩項政策的出台無形中增加了開發商的土地開發成本，給資金鏈帶來不小的壓力。底子不夠硬的開發商舉牌前都得思考再三，畢竟現金流是公司的命脈所在。
土地市場得到了抑制，受此利好，房價走勢也變低調。
根據國家統計局的數據，南京房價環比上個月又跌了0.2%，從2016年12月至今，南京房價一直止漲，只有2017年5月房價持平，其他17個月全部都有下跌。同比指數也是從2017年10月開始，連續第9個月下跌。
2
弊端顯現，人為加劇供需矛盾
調控見成效，其中就有土拍新政的一份功勞。不過，推行新政也有一定的副作用。
現房銷售從開發到建成滿足銷售條件，至少需要兩年時間。政策一出，新房上市的時間就會推遲，緊接著樓市供應量出現階段性的縮減。如果開發商想迅速回籠資金，以低價成交是可能的。但如果開發商惜售，供應量就會進一步減少，市場供求關係便可能失衡，由此引發一連串的連鎖效應。
就拿2016年拍賣的現房銷售地塊來說，歷經2年建設期，房子在2018年左右竣工，中間這段時間就相當於無房上市。供求不平衡又間接對房價造成影響。舉例來說，上市後，如果開發商想要賺夠本而減少供應，購房者選擇這時候進場，房價自然走高。無房可買的情況下，購房者可能會大量湧入二手房市場，推高二手房房價。好在二手房的房價走向也趨於平穩，保住了購買人的錢包。
根據國家統計局的最新數據，二手房的房價指數同樣處於跌勢。從2017年1月開始，只有2017年5月、6月是持平，其他時間一直都在下跌。
3
改弦更張，順應新的發展形勢
就政策執行的這兩年來看，或許現房銷售弊大於利。
對於開放商來說，資金壓力大，風險大，周期長。現房銷售增加了開發商的成本，導致房屋銷售報價提高，但政府又限價，房價和開發商成本之間的矛盾就無法解決。
而對市場來說，現房銷售意味至少2年無法推向市場，上市房源量在某一段時間內處於真空狀態，房源吃緊，人為加劇了供需矛盾。正如上面所舉的例子，買單的還是購房人。
再者，在現房銷售政策執行快2年的過程中，土拍市場經歷了過熱轉向過冷。如今的土地拍賣市場，可謂是冷風習習。
據58安居客房產研究院統計數據顯示，2018年上半年南京市國土局共計出讓34幅經營性土地（不含溧水、高淳），面積202.65萬平米，總價388.67億元，與2017年上半年相比，成交面積上漲52%，成交總價卻下跌9.74%。土地溢價率方面，今年上半年僅為1.93%，而2017年一度高達36.02%。
地價算是降下來了，遏制土拍市場過熱的初衷已經達成，因此，現房銷售臨時性過渡的完成使命。而新形勢下，還是需要政策的引導使市場保持平穩。所以，政策的調整並不算突然。
不過，需要注意的是，此次5幅地塊拍賣發生變化，是否意味著以後全部取消現房銷售，還有待政府部門進一步證實。換言之，政府要靠賣地增加收益，房價會不會漲還得關注這支風向標。
政策變動有哪些影響？
買房
取消現房銷售後，土地開發節奏加快，可以令房源上市提速，有利於緩解房源供應緊張的局面。對於購房者和開發商來說都是不錯的消息。不過，房價會不會上漲現在還真不好說。
據不完全統計數據顯示，今年下半年，南京預計將有30餘個現房銷售項目上市。這些都是兩年前的高價地，他們的上市勢必影響南京部分區域的房價走勢。
不過，大家也不用擔心。南京樓市的上市量並不差，不需要現房銷售的項目也在慢慢趕上他們的節點。樓市冷熱不均的現象也一直存在，買貴的還是買便宜的，決定權還是在買房人手裡。
租房
此前競建保障性住房，需建好後無償移交政府，改為競自持租賃面積後，就算是租賃住房也是開發商自己持有的，開發成本顯然有所降低。成本降低，獲利空間變大，對開發商有一定的誘惑，有利於加快建設租賃住房。
另外，南京是租賃試點城市，每年都有租賃任務，現在競自持，開發商一方面拿到了地，一方面幫助政府完成部分租賃用房目標，一舉兩得。在遏制地價上漲的同時，向社會提供更多的租賃住房。
實行新政後，預計南京未來短期內的房源供應量會上升，一般6-9個月便能夠上市。對於小編這種買不起房的人來說，這也算是個不錯的消息。
漲勢
都說股市瘋狂，在小編看來，樓市有過之無不及。畢竟，對孩子還沒出生就布局學區房的一族，還有被高投資高回報誘惑的投機一族來說，房子就等於未來。所以，房價上漲何時是個頭這樣的問題才會那麼深入人心。
最高限價降低有利於穩定地價房價、緩解地價對房價的助漲壓力。至於這些地塊是否會達到最高限價，只有等到8月17日拍賣當天揭曉了。
政策調整涉及到多方的利益，並不意味著房價一定就會上漲。再說了，有政府限價擋在前面，它能高調到哪裡去？不過，一旦門檻降低的口子被複制，以後的事情可就不好說了。
這是一次試水還是意味著開始？想要一個實錘，怕是只有時間能解了。
END
舞步財經（ID:wubucaijing）：通過調查研究講真話，用事實讚美江蘇價值，服務江蘇企業。
關注我們
TAG:舞步財經 |