棚改後，真如張五常所說中國樓市無泡沫？

張五常先生最近接受鳳凰財經的財富提到「「中國房地產沒有泡沫，政府管得太嚴。」世通君略有不同的看法。

先聲明，完全認同張先生的看法，不過，還是有點個人的想法。張五常先生是經濟學界的泰斗，從經濟的角度上看完全正確，但先生也承認他不懂政治，但中國經濟受政策影響很大，因此，事情也許就變了！

特別是借錢炒房或手上還拿著三四線房產的朋友們，請重新審視你們的投資。

1、張五常：中國樓市無泡沫

觀點一：房價跟著人才走

張五常：我曾經解釋過資本的回報是利息，工人的回報是工資，商業知識的回報都是工資。現在科技的知識到哪兒去了？都到地價去了。所以反對地價上升要很小心，樓價高就地價高，地價漲高了，你就有本錢去發展。但壞處就是會導致財富不均，這個問題要處理的。

簡單理解張五常先生的意思就是：高科技人才越多，地價越貴。

地價跟人口密度無關，但跟高科技人才數量有關。因為現在的經濟發展都是高科技推動的，直接把科技知識人才帶來的經濟效應算進了地價中，這無可厚非。

那麼，需要反省的問題出來了：如果你們家鄉的房價漲了，是你們家鄉的人才「多」了嗎，是所在城市的競爭力上去了嗎？

觀點二：中國樓市無泡沫

張五常：在中國我看不到有借貸膨脹的問題。

樓價的泡沫以歷史的經驗來看，世界3次泡沫事件都是因為借貸膨脹，1929年的美國，1987左右是日本，2008年是美國，三次。借貸膨脹破裂，這個是很大的問題。

但是有的時候呢？它沒有借貸膨脹，還是有泡沫破裂。這種情況沒有關係，只是代表財富再分配。就像1975年的香港，恒生指數從1700多點跌至500多點，但是對經濟影響不到。要是借貸膨脹了，然後破裂的話會很麻煩的。

現在中國房地產的總債務已經高達35萬億！其中房地產企業債務14萬億元，而個人房貸債務21萬億！

希望大家都沒借貸買房，如果借了，要當心！

2、棚改，是怎麼吹起來的

張五常先生是研究經濟問題的專家，不會摻和其（zheng）他(fu)因素在其中去研究經濟，因此，有些因素可能被忽視掉。

而中國經濟受到政策因素的影響還是蠻深的，特別是出現不好的經濟現象時，比如棚改。

棚改，一個被生造出來的「經濟奇蹟」。

2004年底，某領導由河南調任遼寧，走進撫順莫地棚戶區一看，太慘了，於是，痛下決心，把棚改列為遼寧省的一號工程。

結果，搞了十幾年沒動，原因？沒錢！

2014年3月底，領導又回來了，發現還是沒動，於是，對當地農行負責人和央媽的周行長提要求，加大對棚改的支持。

幾天後4月2日，國務院開了常務工作會——棚改被國家正式賦予至高無上的地位——既改善民生，又承載國家經濟穩增長的重任。

為支持棚改，遼寧陳省長進京履新住建部。國開行專門成立住宅金融事業部，這個副部級的部門有50人，專為棚改提供建設資金。

就這樣一個十幾年推不動的項目被推起來了。難怪，一位地方城投公司朋友如此評價說：

棚改顛覆了我們的經驗。我第一次知道購房需求也可以被生造出來。

是不是有點像「四萬億」2.0？

3、從鬼城到三四線房產被搶光

在2014年推出棚改政策前，易居研究院監測，35個城市的新房去化周期為17.5個月，溫州新房去化周期達到47個月，貴陽、天津、西安、煙台等城市，去化周期也長達三四年。

地產商如驚弓之鳥。三四線樓市接近停滯狀態，鬼城常州降價、鄂爾多斯降價、杭州降價……遍地是不絕於耳的降價潮。

地產商們紛紛宣布回歸一二線城市：恆大制定出了「112戰略」，即重心向一二線核心城市傾斜；萬科郁亮當時也稱非省會城市因供給過多、需求不明朗，萬科將很少進入。

不是沒錢嗎？

2014年，央媽出奇招——用一個PSL工具把錢印出來，通過國開行、農開行等金融機構，給地方政府發棚改貸款，每月幾百億幾百億地發。

有人估算這三年多時間，棚改投資規模超過了5萬億。於是，地方財政和開發商們集體跑步到三四線城市。

一大波拆遷暴發戶誕生了。本來拆一套舊房，過幾年還一套新房，房價是起不來的。一旦變成貨幣補償，舊房還沒拆掉，錢就去了市場上買新房，直接造成了存量稀缺，房價開始起飛了。

連瀋陽、鄂爾多斯和常州這些曾被扣上鬼城帽子的城市，房子也都不夠賣了。

所以，棚改的人是能夠有能力和實力買新房嗎？不是。倒有點次貸危機時，兩房給沒能力買房的人提供貸款買房的意思？！

4、棚改=直升機撒錢？

棚改和四萬億的鐵公基不一樣。

房子可以當廉租房的一樣只住不賣，也可以是對抗通膨的收割經濟紅利的載體。

至於你是收割了經濟紅利，還是被別人當了韭菜，現在沒人敢說，因為泡沫還沒破！

先說說一般沒有政策和監管時，會發生的經濟現象。

以柬埔寨房產為例。因為在東南亞只有柬埔寨的GDP是每年以7%左右是速度增長的，穩定且持久，和中國經濟有幾分相似。

不是說柬埔寨政府調控能力的問題，而是柬埔寨一直通行美元，外匯無管制，你想棚改的關鍵一步是什麼？是央行放水進行棚改，如果政府不發貨幣， 棚改是進行不了的。

怎麼搞建設？通過低廉土地和人口，加上東南亞核心地位吸引人，就像鄭州政府吸引富士康入駐一樣。然後，一步步地不斷地擴張企業數量，擴大基礎建設，直到拓展到金融和房地產需求上。

房地產是實體經濟最後的載體，而不是相反。

也有人說以金邊現在的房價，當地人根本買不起。是的，如果高端需求被滿足時，自然會轉向開發中低端市場。市場會主動調節，也會懲罰投機者。

從棚改的過程來看，就是政府直接「放水」給棚改戶，他們創造了需求，消化了庫存。

世通君用另外一個經濟現象來比喻，那就是「直升機撒錢」來形容更恰當。

現在，錢撒完了，那麼，紅利是不是消失了。

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4、先知先覺的人已經跑了！

根據58安居客發布的《2018年6月國民安居指數》：一線城市新房成交量、二手房供應量出現下滑，6月全國找房熱度環比下跌1.4%，購房者觀望態度明顯。

具體來看，6月北京二手房成交量環比下滑22.6%，成交均價環比下跌0.4%。上海二手住宅成交環比下降3.45%，以成交面積計，環比下降2.78%。

再看開發商早跑了。

據澎湃新聞報道，碧桂園正在改變擴張策略，試圖犧牲規模甚至利潤，以保證現金流，「全覆蓋」在內部已經明確叫停，暫不對外宣揚。

萬科更誇張，生稱要「拋棄房地產」。 郁亮表示，萬科未來是美好生活的服務商，而不是建幾棟房子的開發商。而許老闆，你知道的造車去了。參考《剛剛，許家印發了橫財，但心裡還慌著！》

關鍵是現在的房企老闆各個是「負翁」。據統計到今年一季度末，僅上市房地產企業有息債務規模就將近3萬億，平均資產負債率在70%以上。

萬一房價跌了呢？

首先，「跌不跌」的問題還是按張五常先生說法，如果沒有過度融資去炒房，那麼跌了也沒關係。

特別是棚改的居民，通過政府補助舊房換新房，房價漲跌對你的生活沒影響，反正花的「別人」的錢。

如果你的借錢買房，那麼，只能賭一把所在城市競爭力了，或者找到接盤俠。

還是那句話：中國的房子就是「房住不炒」。

5、房價不會跌，但如何理財？

別過分擔心房價會跌，政府已經調控好幾年了，今年只是比以往更困難而已。但，必須明確的是：房地產泡沫不再吹，但也不能破！

如果你還心存「炒」的想法，不如排隊搖號更靠譜。

難漲是一定的，畢竟這是一場由人造出來的房產盛宴，而且已經快到散場了，如果你還執迷地入場，那麼只能幫忙收拾一下爛攤子了。

世通君（微信ID：shitonghk002）知道有人很焦慮：有了錢，沒處投資，看著央媽放水，等著錢毛，心理不好受。

為什麼不去沒有調控，房地產市場剛剛起步，經濟發展也很快的國家去投資呢？比如柬埔寨。

相比周邊的泰國、馬來西亞、菲律賓、越南的房價來說，柬埔寨的房價算是處於低位的。

關鍵是柬埔寨是用美元結算的國家，沒有外匯管制，政府也沒有干預市場的發展，國家經濟反而發展得又快又穩。柬埔寨的GPD十幾年都維持在年都是7%左右的增長。

正因為如此，很多愛好自由、願意冒險的外國人都願意到柬埔寨投資和生活，在金邊就有30萬左右的外國人，好的公寓基本上是一房難求。

別以為這個國家很窮，但是首都金邊的消費水平並不低的，和中國一二線城市的水平一樣。參考《對比金邊和國內幾大城市水平，世通海外發現「寶」！》

物價和中國一二線城市的物價水平一樣，而房價基本是和十幾年沒漲的房價差不多，你說該投資哪裡呢？

後記

如果你是棚改「受邀」之列的居民，白撿個新房就叫聲「好」，如果你不在「受邀」之列，花錢買的入場券，只能說你要「小心」。

盛宴已經結束，大家都要散場了，如果你還不明就裡地跑去炒房，結果也許會讓你很失望。

為什麼不把這麼多年學到的炒房經驗用在下一個「風口」上的國家呢？一個沒有管制，不會調控，經濟高速且穩定發展的國家呢-柬埔寨。

也許，如張五常先生所說：中國樓市無泡沫。但是再無紅利可言。

那就到有紅利的地方去投資吧！

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