房價還會漲嗎？
來源：錢大爺筆記（Qiandaye100）
作者：錢大爺
隨著近期棚改政策一收一放，很多人又開始疑惑，房價是不是又要開始漲了？
今天錢大爺講一講大家最關心的問題：
到底是什麼因素影響了房價？房價會不會跌？
有人說中國樓市畸形無比，有人覺得中國樓市就是一個只漲不跌的神話，究竟是什麼導致無數專家看不透中國房價漲跌，到底是什麼令中國房價漲個不停。
用任澤平的話總結就是：長期看人口，中期看土地，短期看金融。
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上面我們說的棚改，是土地政策的變化，更多的是金融政策的變化，隨著國開行一紙通知， 「收回棚改項目地方貸款審批權」。這樣一來，全國三四線城市房地產去庫存就等於畫上了句號。
短短五年時間，棚改區住房改造2600多萬套，農村危房改造1700多萬戶，涉及上億人遷入新居。
貨幣化棚改相催生了三四線城市大量住房需求，短期加快住房購買力。我們可以清楚的看到，三四線城市棚改，其實與去庫存息息相關。
就中國三四線城市而言，總體去庫存已經結束，2013年到2017年，中國家庭債務佔GDP的比重由33%上升至49%。
中國人愛存錢的習慣也開始發生轉變，中國居民儲存增速由2010年之前的16%下降到2017年的7.7%，要知道，2008年美國次貸危機就是因為居民開始負債。
居民負債劇增後，棚改如果繼續帶動房價上漲增加居民負債，將會面臨巨大危機。
同時，大部分三四線城市經理這輪暴漲後，庫存大幅下降。
所以，中國房地產去庫存在大部分三四線城市已經完成，棚改審批權上收，宣告中國轟轟烈烈的去庫存正在結束中。
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過去三十年，貨幣增發，中國幾乎沒有房價不大漲的城市，即便是人口流失的東北，房價一樣上漲。
過去長時間中國的GDP年均增長超過9%，但是比中國GDP增速更快的還有M2我們的貨幣一直在超發，這種現象不是超發一年兩年，而是長期，廣義貨幣增量年均增長超過20%。
2000年，北京海淀區房價4000元，2018年54000元十八年通州房價漲了13倍。
2000年，北京人均職工薪酬為1500元，買套總價40萬100平的房子，需要22年。
2018年北京人均薪酬為9000元，買套總價540萬100平的房子，需要50年。
短期1、2年，我們感覺不到貨幣在貶值，但是把時間拉長，貨幣的貶值是驚人的。
2010年我一個長輩打算在成都買房，但他們認為買了房，便沒有多餘的現金保證生活，所以便放棄購房，2017年，當他們存款增加後，反而買不起房。
去年，M2增速出現巨變，今年6月M2增速已經跌至8%。M2增速低，並不代表房價會下跌。
6月末我們的M2月已經高達177.02萬億元，大基數意味著，每增加1個百分點，也會增加龐然大物般的貨幣。在金融監管收緊的情況下，足以支持房價不跌。
金融、土地政策已經形成穩定房價的趨勢，房價未來長期走勢，回落到人口趨勢。
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中國人口未來流向哪裡？這個問題我們可能會得出千奇百怪的答案，比如北京上海限制人口，人口分流至二三四線城市，也有新聞現在部分農村人口迴流。
我們用一個笨方法，分析全球發達國家城市發展，來臨摹中國樓市發展的軌跡。
同樣在亞洲的日本，人口1.26億，東京都市圈人口達到3700萬人，韓國人口5100萬，首爾都市圈人口達到2500萬，佔了全國近半人口數量。
那麼，北京上海2000多萬人多嗎？
不多，因為北京上海城市人口適量明顯不及東京、首爾。
多，因為北京上海城市規劃、軌道交通明顯不如東京、首爾。
大城市可以容納更多的人，從全球主要國家城市化進程來分析，人口是流入城市的，而且是大城市，這個過程幾乎不可逆。
最近三四線城市房價暴漲，並不是人口大幅流入導致。一是因為去庫存導致大量的資金流入。二是人地分離，部分一二線城市工作人群因為投資或被迫選擇三四線城市購買。
人口流動對一個地區房地產行業的影響，從東北樓市變化可以看出，東北地區人口持續流出，東北房價相比全國其他地區漲幅極度溫和。
未來人口流向資源豐富的城市，規模越大的城市意味著資源、工作、教育、醫療城市基建等等資源更加優質。
越是大城市，未來被重點規劃的城市，將會獲得更多資源發展，個人同樣也會獲得更多的發展資源，房價越堅挺。
結論：
從短期來看，貨幣政策穩健中性、但貨幣基數大，「三限」行政調控政策穩住了房價；中期來看土地政策在「房主不炒」的定位下強調多方式供應土地，對於土地稀缺的一線城市（如深圳），因資源的稀缺性，未來房價肯定看漲；從長期來看，人口凈流入的城市，房價未來也一定會上漲。
如果你是剛需，也確定未來發展的城市，遲買不如早買 。
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作者簡介
錢大爺：80末工科男碩士，文能提筆寫字，武能鏟地蓋房，業餘投資者、職場行動派、馬拉松愛好者，分享投資理財、職場進化、跑步運動思考，用有趣對抗無趣。理財的複雜世界裡，關注「大爺」就夠了。
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